土拍缩量、降温明显,地方供地策略大调整

土地克而瑞研究中心 2024-09-04 08:35:58 来源:丁祖昱评楼市

  受新房市场降温传导效应的影响,截止8月底,全国土地成交规模同比缩量两成,同时土地市场热度持续。

  CRIC数据显示,2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米,全年交易量大概率会创下2010年以来规模新低。

  为稳定市场,当前地方政府主动优化土拍控规,在供地策略上也出现了一系列积极主动的变化。

  如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制,为“优化增量”提供了更多的发展空间。

  我们认为,当前土地市场热度的低迷,主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。预计土地市场的交易低位还会维持较长时间,底价成交仍应是中期土地市场的主旋律。

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  2024年前8月土地成交规模约4.4亿平方米,同比2023年同期下降两成左右,供地节奏明显变缓。

  热度方面,由于楼市端表现持续低迷,房企现金流并未得到明显改善,房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行,前8月整体溢价率降至4.1%,较2023年同期下降了1.5个百分点。

  从近期数据来看,8月广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交,平均溢价率均未超过0.5%,尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下,最终仍是全部底价成交。

  但流拍率指标方面却不升反降,得益于地方供地策略的调整见效,8月土地流拍率10%,环比已经连续三个月回落。

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  为提升土地市场热度,2024年以来地方供地策略出现了一系列积极主动的变化,诸如上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制,为“优化增量”提供了更多的发展空间。具体可以分为几方面:上海、深圳等放开70/90户型比例限制;减少公摊面积,公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容;放宽半开敞空间半计容比例,调整阳台进深等约束条件;解除容积率1.0的供地限制;放松建筑密度、高低配等指标要求;放宽层高限制;优化飘窗和设备平台管控要求。出台限高令,控制超高层住宅开发。

  在土地供应的技术指标方面,也同步出现了一系列新的变化,低密度、小体量、高频次成为当前供地新趋势。

  1、“低密度”:优质低密宅地占比上升,8月新增供地平均容积率已降至2.0以下

  2024年以来,各地低密度宅地供应比例持续上升,从8月土地供应数据来看,新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94,较上月下降0.12,低密地块供应占比持续增加。

  一线城市中关注度较高的北京顺义区后沙峪镇棚改用地即十分典型,该地块所属板块别墅项目较多,起拍价43.2亿元,容积率仅为1.1,住宅限价6.1万元,名义楼板底价约为2.3万元,溢价率上限15%。

  二线城市方面,供地节奏明显加快的南京、苏州也十分典型,南京本月供地以低密宅地为主,除少数几宗主城宅地容积率在2.2-2.6之间外,其余主城宅地容积率均未超过2.0,苏州也有5宗容积率低于1.5的涉宅地块挂牌,低密地块供应占比明显增加。此外天津、杭州、成都等地也供应了多宗低密宅地入市,出让底价也多在10亿元以内。

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  2、“小体量”:建面2万㎡以下宅地占比近半,“甜品级”小地块减轻投资负担

  从前8月成交数据可以看到,典型城市中,除了少数高总价高单价的优质“地王级”地块,大多数都是体量较小的地块。2024年以来供应地块中,建面20万平方米以上的宅地幅数占比只有1.3%(125/9780),仅为2023年的一半。2024年以来有48%的宅地体量在2万㎡以下,较2023年同期高出12个百分点。小体量地块的增加,一方面减轻了开发商单次拿地的成本,另一方面在项目发展周期上也更加可控,有助于项目融资的顺利进行。

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  3、“少量高频”:一线城市平均同日拍地跌至1.7幅,助力优质土地兑现应有价值

  热点城市表现尤为有限。自从自然资源部全面推行“预供地”、取消全年供地次数限制,对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”以来,各地供地策略发生了明显变化,实现单次小规模、高频次的精准供地策略,一二线城市平均同日拍地幅数均明显下降。

  其中一线城市平均更是只有1.7幅,以北京为例,2024年以来供应了5宗50亿以上高总价宅地,均为单日单拍,上半年成交的4宗15%溢价宅地也均为单日双拍。

  二线城市平均同日拍地降至2.2幅,同样较2023年同期明显下降。即便土拍热度较高的杭州也是如此,2024年杭州平均同日拍地幅数为3.6幅,而2023年为9.2幅。

  同日竞拍地块数量的减少,显著降低了意向企业的资金压力,并有助于优质地块兑现应有的市场价值,助力市场信心稳定。尤其是在预供地制度下,“少量高频”模式便于企业更加清楚地了解土地未来供应的规模、节奏、重点区域等,降低企业资金筹措压力,从而从源头上起到稳定房地产市场的作用。

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  综上,在土地供给侧,地方政府已经作出了众多积极调整,各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出。

  面对新房交易规模整体缩量降档,当前不少城市的库存去化周期出现倍增,在市场找到新的供求平衡点之前,能够维持流拍率低位和土地成交的连续性已经实属不易。

  展望近期动向,考虑到金九银十即将到来,以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度,房企取证积极性将明显回升,供应回升成交维稳带动下,部分优质土地热度或有一定程度地提升。