止跌回稳丨土地:成交量价齐跌,政策利好促热度预期改善

土地克而瑞研究中心 2024-10-03 10:07:02 来源:丁祖昱评楼市

  受新房市场下行的影响,2024年前三季度土地成交规模同比进一步下降20%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致,均呈现量价齐跌的趋势,其中一线城市上半年土地成交量降幅超三成。

  市场热度方面,受重点城市优质地块供应占比减少的影响,2024年前三季度热度继续下行,整体溢价率降至4.1%,较2023年同期下降了1.3个百分点。

  考虑到近期政策端的多重利好,以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度,房企取证积极性将明显回升,供应回升成交维稳带动下,部分优质土地热度或有一定程度地提升。

3

  1、各能级城市量价同比均降跌,一线成交规模同比下降三成

  受楼市成交低迷的影响,土地市场依旧处于低位。截至9月25日,前三季度经营性土地成交建面为5.02亿平方米,较2023年同期下降20%,较上半年同比降幅扩大4个百分点;成交金额为1.35万亿元,同比下降36%,同比降幅较上半年扩大了3个百分点。价格方面,因多个重点城市实施“提质缩量”的供地策略,比如南京、苏州等城市均供应了多宗低密优质宅地,使得成交均价较上半年上涨5%,增至2687元平方米;不过与去年同期相比,楼板价降幅高达20%。

  分月度来看,受行业下行的影响,相当一部分城市土地供应量明显收缩,除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外,其余月份成交规模同比均降。进入下半年之后,随着各地全年供地任务压力的进一步增加,地方供地节奏有所加快,8月份土地供应规模首次突破1亿平方米,四季度成交规模也将明显增加。

  分能级来看,各能级城市表现基本一致,均呈现量价齐跌的格局。一线城市土地成交量降幅最大,成交规模同比减少32%,成交金额下降39%;三四线城市其次,成交建面同比下降20%,成交金额下降31%;二线城市降幅最小,成交建面、金额同比降幅分别为19%和39%。价格方面,相比之下一线成交均价降幅最小,降至19625元/平方米;由于上半年二三线城市优质地块供应占比较低,成交均价同比去年同期均有一定下降,尤其是二线城市,成交均价降至4707元/平方米,降幅达25%;三四线城市同比也有14%的跌幅,降至1657元/平方米。

3

  2、各能级溢价率均在5%以下,同比均降

  受新房市场销售低迷和资金面压力影响,房企拿地积极性处于低位。在此背景之下,虽然上海、杭州等热点城市平均溢价率仍处在高位,但大多数城市土拍热度均有所回落。前三季度整体溢价率下探至4.1%,较上半年下降了0.1个百分点,较2023年同期下降了1.3个百分点。

  分能级城市来看,同比均降。由于作为绝对主力的北京土拍热度明显下降,使得一线城市溢价率降至4.2%,同比下降了3.3个百分点;二线也是如此,主力城市西安、南京等城市溢价率分别为0.4%和1.5%,较之前均有明显下降,二线城市整体溢价率4.7%,较2023年同期下降了0.5个百分点。三四线城市土拍热度也处于相对低位,除扬州、淮安、台州等少数城市外,其余主力三四线城市溢价率多在3%以下,使得三四线城市整体溢价率降至3.7%,同比减少了1.1个百分点。

3

  3、“低密度、小体量、高频次”供地策略下,三季度流拍现象明显好转

  从重点监测的城市来看,2024年三季度土地流拍率较二季度明显下降,下降了6个百分点,回到12%左右的相对低位。分月度表现来看,7月份流拍率稍高,达14.9%,8、9月份由于大量低密优质宅地的入市,流拍率明显回落,尤其是9月份,流拍率降至10%以下。

  流拍的加剧,主要是受房企资金压力依旧较大的影响,除沪、杭、蓉、庐等少数重点城市的优质地块房企竞拍比较积极外,其余城市均以底价成交为主。此外,广州、太原、南昌等城市均出现了多宗宅地流拍,以广州为例,前8月流拍地块幅数多达14宗,成交幅数仅27宗,流拍率高达34%;如果进一步剔除商办地块,流拍率更是高达50%(成交10宗,流拍10宗)。就连市场热度一向较高的杭州,上半年也出现了3宗流拍涉宅地块,其中1宗主动撤牌、2宗流标,行业信心依旧处于低位。

  此外,三四线城市的土地市场仍在寒冬期,土地流拍现象依旧较为严重。具体城市来看,湛江、洛阳、肇庆、淮安等地均出现了多宗地块流拍,涉宅地流拍率均超30%。以湛江为例,前8月仅成交了5宗涉宅地,流拍宅地幅数高达11宗,流拍率高达69%。流拍的地块多半多位于雷州市、遂溪县、徐闻县等远郊县市的小体量地块,楼板价多在千元/平方米以下,起拍总价也多在2亿元以下。由于楼市整体表现萎靡,新房成交疲软,加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力,拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市,这些城市土地市场遇冷也在意料之中。

3

3

  行业信心仍在低位,各城市供地也越发谨慎,大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看,2024年前三季度仅西安1个城市的成交建面超过1000万平方米,较2023年同期少2个。成交金额来看,也仅有北京1个城市超过千亿元,较2023年同期也少2个。

  除北京外,杭州、上海和西安也均超过500亿元,成交金额分别位列第2-4位。紧跟其后的城市为成都,前三季度成交金额为430亿元。TOP5城市总成交金额达3847亿元,占全国土地总成交金额的占比高达29%,土地投资进一步向高能级城市集中。

3

  分能级城市来看,除深圳外,一线城市中北上广均进入成交金额TOP20榜,分列第1、3和7位;二三线入榜城市中,长三角有7市入榜,较上半年多了1个。市场热度来看,长三角区域的土拍热度仍然相对较高,其中,上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢价率仍保持在7%以上,其中杭州平均溢价率达到了9.4%,在成交金额TOP20城市中排名第一。此外,成都、福州、厦门、长沙等城市溢价率也达到了5%以上,市场热度也处于相对高位。不过与上半年相比,成都、南京、宁波、长沙、武汉市场热度均有小幅下降。

3

3

  三季度企业投资力度和意愿并未有显著回暖,在市场销售萎靡、现金流承压的双重因素影响下,百强企业投资规模仍下降近四成。此外,投资聚焦高能级城市的同时,企业对于地块的要求愈发严苛,核心城市优质地块尚能引起企业关注、甚至溢价拿地,对于位置相对一般的次核心、郊区等地块多数处在无人问津的境地。

  1、三季度拿地金额持续低位,同比降幅近五成

  房企投资规模自2020年以来持续走低,2022年断崖式下跌后,未有企稳迹象。

  新增土储百强总量来看,拿地货值、金额、面积均连续三年下滑。1-9月新增货值、总价和建面百强的总额分别为13484亿元、6263亿元和6590万平方米,同比分别下降41%、42%和28%,百强新增土储总量同比降幅仍在扩大。由此可见企业投资愈发谨慎,企业投资力度一降再降。

3

  2、拿地销售比低至0.15,企业投资意愿仍无起色

  从拿地销售比来看,2024年保持在0.15左右的低位,与去年三季度末、四季度末0.2左右相比下滑明显,再次印证当前销售百强房企投资意愿较低。

  分梯队来看,TOP21-30房企拿地销售比升至0.2,TOP11-20房企拿地销售比降至0.06,十强房企拿地销售比稳定在0.19。

  后50强房企的拿地销售比从8月末的0.13提升至0.16,主要由于中建玖合、中建信和等企业拿地带动。

  集中度同样保持高位,市场格局愈发稳定。十强房企占据56%的新增货值,11-20强货值占比8%,21-30强货值占比12%,前30强房企合计占据新增货值七成以上。

3

  3、仅五成销售百强前九月保持拿地,超过半数投资金额同比下跌

  截止到三季度末,销售百强(全口径)投资金额约4400亿元,同比下降45%,其中有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。

  前九月已拿地的企业中,有近53%的企业投资额同比下降,降幅超过50%的企业占到36%,以头部的央企、国企为主,诸如华润、中海、招商等,民企中仍在拿地的龙湖、滨江投资额同比分别下降69%和50%。由此可见,在销售走弱、土地供应放缓之下,规模化的央国企投资步伐也在放缓。

  值得注意的是,中建壹品、城建发展、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升,一方面是2023年基数较低所致,另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、北京、广州、厦门等总价较高的核心城市。

3

3

  截至9月25日,全国300城经营性土地成交规模5.02亿平方米,同比2023年同期下降20%,再度刷新同期历史低位。热度方面,由于楼市端表现持续低迷,房企现金流并未得到明显改善,房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行,上半年整体溢价率降至4.1%,较2023年同期下降了1.3个百分点。

  在土地供给侧,地方政府已经作出了众多积极调整,各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出,当前土地市场热度的低迷,主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。面对新房交易规模整体缩量降档,当前不少城市的库存去化周期出现倍增,在市场找到新的供求平衡点之前,能够维持流拍率低位和土地成交的连续性已经实属不易,预计土地市场的交易低位还会维持较长时间,底价成交仍应是中期土地市场的主旋律。

  不过考虑到近期政策端的多重利好,以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度,房企取证积极性将明显回升,供应回升成交维稳带动下,部分优质土地热度或有一定程度地提升。

  9月末楼市政策持续宽松、以及核心城市如广州、苏州的优质宅地高价成交,对提振市场预期有一定作用。待楼市政策效果显现,销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中,企业投资拿地的意愿或将有所回升。

  但值得注意的是,当市场增量时代成为历史,过去积极扩张拿地并获得土地升值收益的现象难以重现。虽然有资金实力的头部房企、国央企持续在低位补充优质土地资源,但这些房企在拿地时更加强调“优中选优”,投资研判中也更加关注利润指标而非规模指标,目前低密度、小体量地块更受到房企青睐。

  未来整体投资意愿回升时,房企投资也需要找到自身的优势项目类型,进行更加精准的投资。