“房地产同质化问题使得房企销售去化艰难。”上海某中型房企管理层在采访中表示，尤其对今年房企销售不看好，一些高杠杆、高周转，尤其是经营、管理有问题的中型房企将会出现“收割者”。
市场也在印证他的判断。
作为房地产行业传统销售旺季，“金九银十”的成色越来越不足，特别是今年叠加疫情影响，房企销售困难重重，多数房企销售出现问题。
中国房地产报记者统计了TOP50房企中已公布9月未经审核经营数据的35家房企销售情况（截至10月13日）发现，截至2020年三季度末，样本房企中仍然有超过半数房企目标完成率未达70%，目标完成率达到75%的企业数量更是仅有个位数，这意味着半数以上房企四季度仍然面临销售去化压力。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企销售不达标不完全是因为近期销售不好，多半与上半年疫情拖累相关。其认为，房企要在目前环境下完成年度目标需要在四季度积极推盘，积极去库存。但从当前情况来看，四季度也存在诸多不确定性，包括疫情影响、国内外环境变化等，因此需要房企积极降价促销，以回笼资金为最主要目标。
数据“水分大”？
9月是房地产传统销售旺季，根据机构研究报告显示，今年9月市场供应明显放量，但在成交方面却表现平平，市场显弱。
与机构报告不同，房企前三季度销售数据却呈现差异一面。
10月上旬，不少标杆房企均发布了9月未经核实经营数据，这些标杆房企中，多数销售额均实现了同比增长，尤其是恒大、万科、碧桂园、融创中国、保利发展等龙头房企。
根据公告显示，万科于9月份实现合同销售面积371万平方米，合同销售金额545.4亿元，分别同比增长15.68%、10.65%。
保利发展9月也实现了签约金额和签约面积双增长，且增幅均在25%以上。具体来看，保利发展9月单月实现签约面积347.43万平方米，同比增加27.78%；实现签约金额503.22亿元，同比增加36.69%。
此外，恒大、碧桂园和融创9月销售额同比分别增加585亿元、131亿元和60亿元，合计增长776亿元。
得益于9月销售业绩增长，TOP50房企前9月累计销售额也普遍实现同比正增长。
在中国房地产报记者所统计的样本企业中，约9成房企前三季度销售额同比2019年有所增长。其中，同比增幅最高的是禹洲集团，其2020年前9月实现销售额770.6亿元，同比增长57.69%。
今年是禹洲集团冲击千亿关键一年，无论在何种场合，禹洲集团高管团队均透露出对千亿的坚定信心。疫情期间，禹洲集团是较早启动线上售房的房企之一，在疫情后的复工复产阶段，禹洲集团销售同比增速一直名列TOP50房企前列。
整体而言，多数房企在前三季度普遍实现了同比正增长，但仍有少部分标杆房企销售依然萎靡，截至9月末，销售情况难以恢复到去年同期水平，甚至出现下降。
在35家样本企业中，首开股份、首创置业、富力地产和远洋集团4家房企前三季度销售额同比出现下降。具体来看，这4家企业前三季度销售额分别为675.47亿元、485.1亿元、866.3亿元和760.3亿元，降幅分别为2.29%、5.03%、6.4%、14%。
虽然从数据来看，9月房企销售普遍回暖，但不少业内人士也对房企销售数据抱有审视、怀疑态度。
一位房企副总裁就对中国房地产报记者直言，其认为房企9月销售数据有一些“水分”。在其看来，核心城市核心板块和非核心城市或板块销售情况呈现出“冰火两重天”，但房企销售真实情况整体并不乐观。
仅7家房企目标完成率达75%
上述观点或许从TOP50房企前三季度目标完成率也能窥探一二。
在中国房地产报记者统计的35家TOP50房企中，30家房企公布了年度销售目标或目标增速。
截至9月底，这30家房企中销售目标完成率达到75%的房企仅有7家，在统计样本中占比仅两成；13家房企前三季度销售目标完成率在70%以上，占比不足五成；目标完成率超过60%的房企共有28家，这意味着还有两家房企前三季度仅完成约50%年度销售任务，这两家企业为远洋集团和富力地产。
2020年前三季度，远洋集团和富力地产分别实现合约销售额760.3亿元和866.3亿元，两家房企对应的2020年全年目标分别为1300亿元和1520亿元，照此计算，两家房企前三季度目标完成率均在60%以下，要完成全年目标，远洋和富力四季度面临的销售压力巨大。
相比这些销售“老大难”的房企，另有一些房企似乎已经找到了破解销售难题之道。
在前三季度房企目标完成率排行榜上，恒大再次占据了第一位置。
或许是9月以及“十一”假期营销战绩太光鲜，恒大此次不走寻常路，并未披露其9月及前9月未经审核经营数据，是将“十一”假期期间的销售数据合计至9月及前9月销售数据中一同披露。
根据其公布的数据显示，截至10月8日，恒大年内已累计实现合同销售额5922.5亿元，已完成全年6500亿元销售目标的91.1%。值得注意的是，9月至“十一”假期结束共38天时间，恒大累计实现销售额1416亿元，是其8月份销售额的2.8倍，比7月8月两个月销售之和多40%，几乎与今年前3个月销售之和持平。
恒大之所以能够迅速抢收，主要原因在于其从9月初就推出了一系列降价促销的优惠活动。除了恒大，不少房企在进入10月以后均加大了营销力度，企图抓住旺季销售窗口“抢收”。
不过，降价这一途径并不一定适用于所有房企。上述房企副总裁就表示，一些中型房企由于拿地成本相对大型房企更高，利润空间有限，不可能像恒大一样随意打折。
对于房企降价情况，严跃进也表示，虽然房企在今年会在价格上给予折扣，但是需要看到，此类价格折扣是相比预售的价格，对比去年价格不见得会下跌，尤其是很多高端项目入市的情况下。
对于四季度房企的销售形势，不少业内人士和机构也表现出悲观的态度。克而瑞研究报告认为，整个市场四季度开局并不乐观，原因是市场分化的压力之下，徐州、绍兴等热点城市祭出楼市新政，尽管力度相对温和，但地方政策走向也将直接对房企全年业绩达成产生一定的影响。其预判，在市场分化和监管的双重压力下，为迎接年终大考，房企势必将进一步加大促销力度。
一位中型房企管理层在采访中表示，其对今年房企的销售不看好，房地产的同质化问题使得房企销售去化艰难。对于一些高杠杆、高周转，尤其是经营、管理有问题的中型房企，不久的将来将会出现“收割者”。
扫描上方二维码，关注中房网公众号
