开发商是怎么玩崩的

2021-12-29 10:31:35 来源:东地产财经周刊

  2021年12月18日,中植系”创始人解直锟逝世。这位横跨金融、地产多个行业涉及数十家上市公司、万亿帝国的掌门人,在生命的最后两年,一直忙于化解公司的债务杠杆。

  冶丧委员会名单中,世茂集团创始人许荣茂赫然在列。这位于春晚上捐赠国宝而为业外公众熟知的爱国侨商,与解直锟交情匪浅。世茂北京工体项目,是两家公司紧密合作的见证。

  许荣茂最近也处于烦恼漩涡,世茂集团股价跌跌不休,公司债价格腰斩,偿债压力日益临近……重压之下,这位已隐居幕后的福布斯富豪,在一位友人的讣告中,现身公众视野。

  两位商界大佬的交集,如同大时代背景下的一枚小浮标,见证金融与地产相爱相杀的悲欢。

  崩溃

  2021年深秋的一天,恒大创始人许家印说服妻子,抛售家庭房产等相关个人资产,为公司续命,以延续债务危机进程。他知道,大厦将倾之际,如果不穷尽个人一切努力,结局难以想像。

  恒大集团债务违约不过是扯下了房地产的遮羞布,行业系统性的债务违约已逐渐蔓延。迄今为止,前5强房企中,有1家已爆雷,1家有传闻不良信号;前50强房企,有多达13家爆出问题,中小房企的债务违约早已屡见不鲜。

  这其中,世茂集团的危机令《东地产财经周刊》意外。自12月起,世茂集团股价持续下挫,半个多月时间接近腰斩,5港元出头的股价,已较一年前的高点35.4元相去甚远。与之相应,旗下多个公司债,同样于数日内腰斩,短期跌幅高达50%。如此股债双杀的境遇,令人唏嘘。

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  上海世茂大厦尽管尚未发生实质违约,但金融机构和投资者已惊若寒蝉。近期来自金融行业的消息亦显示,尽管银保监会已明确对地产业正常信贷的支持,行业政策已经转变,但除了少数优质的项目还能换到真金白银,有债务风险的开发商,再融资进展都不顺利。在一个风声鹤唳的市场上,没有人愿意再向问题开发商放贷,都只想尽早收回本金。

  金融机构和投资者的信心,早就崩溃了。人性的贪婪是螺旋式上升的,而恐惧是直线坠落的。对地产融资的信心恢复,需要时间。

  “兄弟,借您的钱还不上了。”隔天又说,“兄弟,我前面开玩笑的。”一位金融机构的负责人如上描述当下对地产企业的心态。而对那些信托投资人来说,对这个戏谑深有体会:你想着人家的利息,人家看上你的本金。

  算计

  2020年1月13日,在全国数百家媒体的聚光灯下,世茂集团与福晟集团在福州正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。有细心的观众发现,台上的世茂集团总裁许世坛踌躇满志,福晟集团董事长潘伟明则表情复杂。事后看来,这场号称规模千亿的世纪并购案,不过是一场覆盖利益算计、人性考验、以及道德拷问的复杂博弈。

  这是一场仓促的不对等婚姻,世茂集团从实力出发、半道截胡,福晟拒掉了即将签约的阳光城,转投新欢。潘伟明以为找到了传说中的白衣骑士,许世坛想的是以“四、五十亿的代价掌控千亿货值”。

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  一桩并购、两个平行时空:一方想的是,打包一起解决债务;另一方盘算的是,顺利掌控优质可售货源。

  结局不难想像,围绕资金本就捉襟见肘、卖身救赎的福晟,合作并不是向好的转机,而是衰败的提速。一系列恶性事件随后相继发生,大量农民工讨薪,项目资金被转移,跟投员工大规模维权,债务违约相续发生。

  抢夺公章案,将这场并购案推向冲突戏剧高潮。

  据《东地产财经周刊》所知,2020年9月9日,围绕寸土寸金的福晟上海前滩项目,发生了一场离奇事件。上海浦东分局前滩派出所内,福晟前滩项目基金投资人、福晟前滩项目基金管理人钜派、前滩项目业主,各方都争夺一个上锁的黑色保险箱,保险箱内装有福晟上海前滩项目的证照章。基金投资人和钜派希望,拿到逾期未兑付的7.5亿私募基金;业主方希望能拿到公章办理大产证,而最关键的角色世茂福晟则缺席了。最终,在多方协调下,保险箱被转移至上海中心地下的宝库一号。

  时至今日,世茂福晟合作已分崩离析,其间所涉债务一团乱麻。

  针对其间是非,立场不同,会有不一样的结论。但对世茂而言,作为一家曾经爱惜羽毛的企业,在一场场剪不断、理还乱的恩怨纠葛中,其在金融机构中信用褪色的种子,就此埋下。

  私募基金偿付违约事件,让钜派董事长倪建达痛心不已,这位前上海房地产业协会会长,曾支持房地产市场化改革的前国企董事长严斥道“曾经也都是充满朝气各有抱负的,钱赚多了社会地位高了却忘了初心。不守信用,不遵规则,更勿论社会责任。当年的屠龙少年,如今渐成恶龙。这样下去房地产要没有朋友了。”

 快钱

  2021年秋风渐起的一天,孙宏斌曾问计老友,以其政商两界的通达,房地产调控究竟要怎么破?遂被力劝:埋头善尽社会责任,不要在任何场合对房地产调控说长道短如常张扬。

  究竟是怎样一个局面?让孙宏斌这位在联想入狱,在顺弛破产,在融创重新崛起的地产强人,感受到了形势比人强的困惑。

  时光回到二十年前。2001年,上海黄浦江畔,世茂滨江拔地而起,意气风发的许氏,在我国台湾地区大打广告,并因广告发布违反台当局法律而登上头条,随后获得岛内广泛的关注度,世茂滨江名噪一时,也由此获得蜚声业界的销售业绩。

  那是房地产真正的黄金时代,政策扶持,地价低廉,人工便宜,房价可负担,开发商利润合理。那是理想主义者的流金岁月,最早的一批地产职业经理人,都醉心于打造出区域、行业、乃至城市的标杆,在待开发的大片土地上,从业者全球借鉴,精于创新,努力描绘美好生活蓝图。诞生于那一时期的诸多房地产项目,即便在多年后,都成为业界难以逾越的标杆。

  行业的黄金时代止步于2008年的美国金融海啸,并在2009年的复苏周期中改变了玩法。在4万亿经济刺激后,以信托为主的表外融资模式兴起,房地产走上了高杠杆扩张的不归路。

  2010年起,以高负债、高杠杆、高周转的玩法逐步兴起,一些区域型开发商展开全国布局,在大中小攻城掠地,在房价的快速上涨中,跑马圈地——抵押融资——快速销售——再跑马圈地,高标杆房企资产规模急剧膨胀。以规模增效益,以规模降成本,以规模换话语权……一路蒙眼狂奔的开发商,走向了一条通向类寡头化的规模博弈之路。这是一场比拼速度的快钱玩法,也是一场构建大到不能倒的企业的逻辑自洽游戏。

  被称为”杀猪榜“的福布斯中国富豪榜,见证着中国房地产业这场造富神话。

  2013年,万达董事长王健林以860亿元人民币登顶中国首富;两年之后的2015年,王健林以1905亿再度登顶中国首富,他的净资产在短短两年间,已经翻倍不止;他比富豪榜榜眼马云,多了400个小目标。

  2016年8月,王健林”先定赚一个亿的小目标“的惊人之语爆红网络,此时,距离他甩卖资产不到一年时间。

  2017年,许家印以2813.5亿元登顶中国首富,其财富较一年前增值超过400%。这一年,恒大集团以1500万年薪,从证券行业挖来了经济学家任泽平。此时,距离恒大债务违约不到三年。

  围绕地产富豪的相关新闻,以动辙数百亿的投资,面粉贵过面包的地王、挥金如土的足球豪门、当红明星的绯闻等各种方式,形成了螺旋式上升的自我循环:更大规模,更响名声,更多关注度,更大话语权,再形成更大规模……这些要素在自我强化,以越来越高的房价为标签,刺激着全社会感官,塑造着社会舆情。

  征兆

  事件的发展并非没有征兆。

  2018年秋,行事向来低调的万科董事局主席郁亮提出了“活下去”的论断,他在一次企业内部会议中反思:”这个行业的社会接受度为什么这么低:因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业,普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方,最可怕的是这是整个社会的共识,政府和知识界也站在普通民众这一边,来共同面对大资本和大企业。”

  但此时,仍有不少开发商,将郁亮的观点视为矫情,而这一时点,距离房地产的至暗时刻,还有三年。

  2019年7月,新城控股原董事长王振华,因猥亵女孩被上海警方刑拘。这个引发公众愤怒的事件,将舆论对开发商的声讨提升到新的高度。但此时的楼市,分化中仍显景气,核心城市限价的房源,仍一房难求,摇号买房如同中彩票。长期形成的看涨心理,让激进的开发商,仍大举拿地,四处收购。

  2020年8月20日,央行、住建部出台了负债状况与融资挂钩的“三道红线”政策,这个原本应该得到充分重视的政策,本是开发商自救的最后时限。然而,不少后来出问题的企业,在短暂的观察之后,大多玩起了冶标不冶本的负债转移腾挪游戏。当年底,《房贷集中度管理制度》正式出台,各类银行受相关比例限制,开始收缩此前超标的房地产开发贷和个人房贷业务,开发商受到销售端与融资端双重压力,高负债的开发商撑不住了.

  2021年下半年,恒大爆出商票逾期事件,债务危机的多米诺骨牌已经被推到。事实上,泰禾集团、华夏幸福、花样年、蓝光发展、当代置业……一长串的房企,持续发生债务违约事件。

 末局

  2002年夏天,上海前首富周正毅,在一幢高层酒店内,面向一众记者,指着静安区“东八块”说,这大片土地都是他的,此时距离他锒铛入狱不到一年。

  2003年12月15日,俄罗斯前首富霍多尔科夫斯基被捕,这位曾是共青团干部,后靠倒卖假酒发家的俄罗斯寡头,曾与西方国家政要把盏言欢,被捕前一个月,他在华盛顿“卡内基基金会“放言:“俄罗斯社会将要适应这样一个事实:人们可以拿钱做他们想做的任何事。”这个当年臭名昭著的俄罗斯寡头阶层,曾经得到俄罗斯当局无数次的警告,但他们依然我行我素:敛财无数、生活奢糜、结党营私、干预政治……并最终为自己的野心付出代价。

  这些看似精明的商人,为何在大是大非上后知后觉?

  列夫·托尔斯泰的说:“如果一个人没有形成任何成见,就算他再笨,他也能够理解最困难的问题。但是,如果一个人坚信,那些摆在他面前的问题他早已了然于胸,没有任何的疑虑,那么,就算他再聪明,他也无法理解最简单的事情。”

  人性使然。正常情况下,人性对路径的依赖根深蒂固,除非遇到深刻的重大危机。万达因先到的资金危机而转型,新城因创始人丑闻而甩卖资产获得喘息,碧桂园因工地坍塌而战略收缩……

  金庸名著《射雕英雄传》近结尾处,有段精彩的人物对话。成吉思汗说:“我所建大国,历代莫比,疆域已达诸方极边之地,你说古今英雄,有谁能比得上我?”郭靖却平淡地说:“你杀了那么多人,占了这么多土地,到头来又有何用?古无不亡之国,所谓英雄者多是为民造福、爱护百姓之人!”

  跳出地产行业视野,所有一切地产业今日之现状,无不透视着人性贪婪与恐惧驱驶下的失控与失序:失去了理想的感召,道德底线的约束,一旦走得太远了,就会忘了自己为何出发。

  针对恒大2万亿债务事件,福耀玻璃董事长曹德旺曾有评价:“当你想挖别人的心时,你也要当心别人把你的心挖走。”信奉佛教的曹德旺曾有不少朴素名言, 敬天、爱国、为民、至善——对那些当下倍受煎熬的开发商而言,解救之道,或在其中。

       又或者,只需浓缩成倪建达曾对媒体反复强调的两个字:初心。


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