2021年12月18日，中植系”创始人解直锟逝世。这位横跨金融、地产多个行业涉及数十家上市公司、万亿帝国的掌门人，在生命的最后两年，一直忙于化解公司的债务杠杆。
冶丧委员会名单中，世茂集团创始人许荣茂赫然在列。这位于春晚上捐赠国宝而为业外公众熟知的爱国侨商，与解直锟交情匪浅。世茂北京工体项目，是两家公司紧密合作的见证。
许荣茂最近也处于烦恼漩涡，世茂集团股价跌跌不休，公司债价格腰斩，偿债压力日益临近……重压之下，这位已隐居幕后的福布斯富豪，在一位友人的讣告中，现身公众视野。
两位商界大佬的交集，如同大时代背景下的一枚小浮标，见证金融与地产相爱相杀的悲欢。
崩溃
2021年深秋的一天，恒大创始人许家印说服妻子，抛售家庭房产等相关个人资产，为公司续命，以延续债务危机进程。他知道，大厦将倾之际，如果不穷尽个人一切努力，结局难以想像。
恒大集团债务违约不过是扯下了房地产的遮羞布，行业系统性的债务违约已逐渐蔓延。迄今为止，前5强房企中，有1家已爆雷，1家有传闻不良信号；前50强房企，有多达13家爆出问题，中小房企的债务违约早已屡见不鲜。
这其中，世茂集团的危机令《东地产财经周刊》意外。自12月起，世茂集团股价持续下挫，半个多月时间接近腰斩，5港元出头的股价，已较一年前的高点35.4元相去甚远。与之相应，旗下多个公司债，同样于数日内腰斩，短期跌幅高达50%。如此股债双杀的境遇，令人唏嘘。
上海世茂大厦尽管尚未发生实质违约，但金融机构和投资者已惊若寒蝉。近期来自金融行业的消息亦显示，尽管银保监会已明确对地产业正常信贷的支持，行业政策已经转变，但除了少数优质的项目还能换到真金白银，有债务风险的开发商，再融资进展都不顺利。在一个风声鹤唳的市场上，没有人愿意再向问题开发商放贷，都只想尽早收回本金。
金融机构和投资者的信心，早就崩溃了。人性的贪婪是螺旋式上升的，而恐惧是直线坠落的。对地产融资的信心恢复，需要时间。
“兄弟，借您的钱还不上了。”隔天又说，“兄弟，我前面开玩笑的。”一位金融机构的负责人如上描述当下对地产企业的心态。而对那些信托投资人来说，对这个戏谑深有体会：你想着人家的利息，人家看上你的本金。
算计
2020年1月13日，在全国数百家媒体的聚光灯下，世茂集团与福晟集团在福州正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。有细心的观众发现，台上的世茂集团总裁许世坛踌躇满志，福晟集团董事长潘伟明则表情复杂。事后看来，这场号称规模千亿的世纪并购案，不过是一场覆盖利益算计、人性考验、以及道德拷问的复杂博弈。
这是一场仓促的不对等婚姻，世茂集团从实力出发、半道截胡，福晟拒掉了即将签约的阳光城，转投新欢。潘伟明以为找到了传说中的白衣骑士，许世坛想的是以“四、五十亿的代价掌控千亿货值”。
一桩并购、两个平行时空：一方想的是，打包一起解决债务；另一方盘算的是，顺利掌控优质可售货源。
结局不难想像，围绕资金本就捉襟见肘、卖身救赎的福晟，合作并不是向好的转机，而是衰败的提速。一系列恶性事件随后相继发生，大量农民工讨薪，项目资金被转移，跟投员工大规模维权，债务违约相续发生。
抢夺公章案，将这场并购案推向冲突戏剧高潮。
据《东地产财经周刊》所知，2020年9月9日，围绕寸土寸金的福晟上海前滩项目，发生了一场离奇事件。上海浦东分局前滩派出所内，福晟前滩项目基金投资人、福晟前滩项目基金管理人钜派、前滩项目业主，各方都争夺一个上锁的黑色保险箱，保险箱内装有福晟上海前滩项目的证照章。基金投资人和钜派希望，拿到逾期未兑付的7.5亿私募基金；业主方希望能拿到公章办理大产证，而最关键的角色世茂福晟则缺席了。最终，在多方协调下，保险箱被转移至上海中心地下的宝库一号。
时至今日，世茂福晟合作已分崩离析，其间所涉债务一团乱麻。
针对其间是非，立场不同，会有不一样的结论。但对世茂而言，作为一家曾经爱惜羽毛的企业，在一场场剪不断、理还乱的恩怨纠葛中，其在金融机构中信用褪色的种子，就此埋下。
私募基金偿付违约事件，让钜派董事长倪建达痛心不已，这位前上海房地产业协会会长，曾支持房地产市场化改革的前国企董事长严斥道“曾经也都是充满朝气各有抱负的，钱赚多了社会地位高了却忘了初心。不守信用，不遵规则，更勿论社会责任。当年的屠龙少年，如今渐成恶龙。这样下去房地产要没有朋友了。”
快钱
2021年秋风渐起的一天，孙宏斌曾问计老友，以其政商两界的通达，房地产调控究竟要怎么破？遂被力劝：埋头善尽社会责任，不要在任何场合对房地产调控说长道短如常张扬。
究竟是怎样一个局面？让孙宏斌这位在联想入狱，在顺弛破产，在融创重新崛起的地产强人，感受到了形势比人强的困惑。
时光回到二十年前。2001年，上海黄浦江畔，世茂滨江拔地而起，意气风发的许氏，在我国台湾地区大打广告，并因广告发布违反台当局法律而登上头条，随后获得岛内广泛的关注度，世茂滨江名噪一时，也由此获得蜚声业界的销售业绩。
那是房地产真正的黄金时代，政策扶持，地价低廉，人工便宜，房价可负担，开发商利润合理。那是理想主义者的流金岁月，最早的一批地产职业经理人，都醉心于打造出区域、行业、乃至城市的标杆，在待开发的大片土地上，从业者全球借鉴，精于创新，努力描绘美好生活蓝图。诞生于那一时期的诸多房地产项目，即便在多年后，都成为业界难以逾越的标杆。
行业的黄金时代止步于2008年的美国金融海啸，并在2009年的复苏周期中改变了玩法。在4万亿经济刺激后，以信托为主的表外融资模式兴起，房地产走上了高杠杆扩张的不归路。
2010年起，以高负债、高杠杆、高周转的玩法逐步兴起，一些区域型开发商展开全国布局，在大中小攻城掠地，在房价的快速上涨中，跑马圈地——抵押融资——快速销售——再跑马圈地，高标杆房企资产规模急剧膨胀。以规模增效益，以规模降成本，以规模换话语权……一路蒙眼狂奔的开发商，走向了一条通向类寡头化的规模博弈之路。这是一场比拼速度的快钱玩法，也是一场构建大到不能倒的企业的逻辑自洽游戏。
被称为”杀猪榜“的福布斯中国富豪榜，见证着中国房地产业这场造富神话。
2013年，万达董事长王健林以860亿元人民币登顶中国首富；两年之后的2015年，王健林以1905亿再度登顶中国首富，他的净资产在短短两年间，已经翻倍不止；他比富豪榜榜眼马云，多了400个小目标。
2016年8月，王健林”先定赚一个亿的小目标“的惊人之语爆红网络，此时，距离他甩卖资产不到一年时间。
2017年，许家印以2813.5亿元登顶中国首富，其财富较一年前增值超过400%。这一年，恒大集团以1500万年薪，从证券行业挖来了经济学家任泽平。此时，距离恒大债务违约不到三年。
围绕地产富豪的相关新闻，以动辙数百亿的投资，面粉贵过面包的地王、挥金如土的足球豪门、当红明星的绯闻等各种方式，形成了螺旋式上升的自我循环：更大规模，更响名声，更多关注度，更大话语权，再形成更大规模……这些要素在自我强化，以越来越高的房价为标签，刺激着全社会感官，塑造着社会舆情。
征兆
事件的发展并非没有征兆。
2018年秋，行事向来低调的万科董事局主席郁亮提出了“活下去”的论断，他在一次企业内部会议中反思：”这个行业的社会接受度为什么这么低：因为当前整个社会都倾向于反资本、反大企业，普通老百姓都把贫富悬殊、社会板结等问题都归结于大企业、大资本方，最可怕的是这是整个社会的共识，政府和知识界也站在普通民众这一边，来共同面对大资本和大企业。”
但此时，仍有不少开发商，将郁亮的观点视为矫情，而这一时点，距离房地产的至暗时刻，还有三年。
2019年7月，新城控股原董事长王振华，因猥亵女孩被上海警方刑拘。这个引发公众愤怒的事件，将舆论对开发商的声讨提升到新的高度。但此时的楼市，分化中仍显景气，核心城市限价的房源，仍一房难求，摇号买房如同中彩票。长期形成的看涨心理，让激进的开发商，仍大举拿地，四处收购。
2020年8月20日，央行、住建部出台了负债状况与融资挂钩的“三道红线”政策，这个原本应该得到充分重视的政策，本是开发商自救的最后时限。然而，不少后来出问题的企业，在短暂的观察之后，大多玩起了冶标不冶本的负债转移腾挪游戏。当年底，《房贷集中度管理制度》正式出台，各类银行受相关比例限制，开始收缩此前超标的房地产开发贷和个人房贷业务，开发商受到销售端与融资端双重压力，高负债的开发商撑不住了.
2021年下半年，恒大爆出商票逾期事件，债务危机的多米诺骨牌已经被推到。事实上，泰禾集团、华夏幸福、花样年、蓝光发展、当代置业……一长串的房企，持续发生债务违约事件。
末局
2002年夏天，上海前首富周正毅，在一幢高层酒店内，面向一众记者，指着静安区“东八块”说，这大片土地都是他的，此时距离他锒铛入狱不到一年。
2003年12月15日，俄罗斯前首富霍多尔科夫斯基被捕，这位曾是共青团干部，后靠倒卖假酒发家的俄罗斯寡头，曾与西方国家政要把盏言欢，被捕前一个月，他在华盛顿“卡内基基金会“放言：“俄罗斯社会将要适应这样一个事实：人们可以拿钱做他们想做的任何事。”这个当年臭名昭著的俄罗斯寡头阶层，曾经得到俄罗斯当局无数次的警告，但他们依然我行我素：敛财无数、生活奢糜、结党营私、干预政治……并最终为自己的野心付出代价。
这些看似精明的商人，为何在大是大非上后知后觉？
列夫·托尔斯泰的说：“如果一个人没有形成任何成见，就算他再笨，他也能够理解最困难的问题。但是，如果一个人坚信，那些摆在他面前的问题他早已了然于胸，没有任何的疑虑，那么，就算他再聪明，他也无法理解最简单的事情。”
人性使然。正常情况下，人性对路径的依赖根深蒂固，除非遇到深刻的重大危机。万达因先到的资金危机而转型，新城因创始人丑闻而甩卖资产获得喘息，碧桂园因工地坍塌而战略收缩……
金庸名著《射雕英雄传》近结尾处，有段精彩的人物对话。成吉思汗说：“我所建大国，历代莫比，疆域已达诸方极边之地，你说古今英雄，有谁能比得上我？”郭靖却平淡地说：“你杀了那么多人，占了这么多土地，到头来又有何用？古无不亡之国，所谓英雄者多是为民造福、爱护百姓之人！”
跳出地产行业视野，所有一切地产业今日之现状，无不透视着人性贪婪与恐惧驱驶下的失控与失序：失去了理想的感召，道德底线的约束，一旦走得太远了，就会忘了自己为何出发。
针对恒大2万亿债务事件，福耀玻璃董事长曹德旺曾有评价：“当你想挖别人的心时，你也要当心别人把你的心挖走。”信奉佛教的曹德旺曾有不少朴素名言， 敬天、爱国、为民、至善——对那些当下倍受煎熬的开发商而言，解救之道，或在其中。
又或者，只需浓缩成倪建达曾对媒体反复强调的两个字：初心。
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