百强房企拿地销售比创新低,七成投资仍停滞

公司编辑部、CRIC研究 2023-04-04 09:09:39 来源:丁祖昱评楼市

  2023年第一季度,受预供地新规影响,一季度实际入市地块数量大幅减少,在2022年土拍本就已经降至低位的水平上,2023年一季度土地成交规模同比进一步下降32%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

  同时,受3月份诸多重点城市的土拍“开张”,大量优质地块上市,一定程度上刺激了市场热度的回升。这使得一季度整体土地成交呈“量跌价涨”态势。

  从企业拿地来看,即便是核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度,一季度房企投资仍旧低迷。截止到3月末,有近七成百强房企尚未有新增土储入账。结合销售来看,一季度销售百强房企拿地销售比仅0.07。

  在城市之间、板块之间分化加剧的背景下,短期内房企投资仍以谨慎为主,“换仓提质” 是主基调。

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  2023年一季度,全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米,环比下跌84%,同比来看,受预供地制度影响,2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟,在2022年的低基数基础上,2023年土地成交建面同比进一步下探32%。

  在杭州、苏州、南宁等城市优质地块成交的带动下,全国300城经营性土地成交楼板价同比上升16%,达2496元/平方米。

  CRIC数据显示,2023年一季度溢价率环比显著上涨,环比上浮2.5个百分点,达到了4.9%,为2021年四季度以来的新高。

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  其中,长三角表现较为亮眼,从CRIC重点监测的城市来看,长三角二线城市溢价率相对突出,杭州、常州溢价率分别达到了9%和7%。至于黔西南、邯郸、威海等市溢价率水平虽然同样较高,但考虑到目前楼板价水平,溢价率高更多是由于出让底价较低造成的。

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  从企业拿地来看,虽然部分核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度,但房企投资整体仍旧低迷。

  CRIC数据显示,截止至3月末,投资百强的货值、总价和建面总量分别为5059.9亿元、2101亿元和3247.4万平方米。新增货值较2020年、2021年一季度降幅均超过六成,与2022年同期相比也下降16%。

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  结合拿地销售比来看,一季度销售百强房企拿地销售比仅0.07,创2022年至今新低。其中10强房企拿地销售比为0.09,纵向对比往年明显大幅下降,但横向对比其他梯队则已处于高位。

  截止到3月末,有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主,达到14家,拿地金额占百强的74%。

  从企业类型来看,TOP10央国企是土地市场的主力军,华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元。民企中,以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场,滨江一季度拿地金额近85亿,同比增长71%,另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后,月末在深圳斩获两宗地。

  值得一提的是,过去一年到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定,但在核心22城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现,甚至部分城市城投也参与了摇号。

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  2023年一季度,自然资源部要求全面推行“预供地”制度,要求市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

  受其影响,全国土地市场成交规模同环比均呈现大幅下降趋势。预计5、6月份将迎来一批供地小高峰,二季度成交规模也将迎来周期性回升。

  整体来看,今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力,无论是资金穿越周期的能力,还是开发进度及成本管控,都远远领先于其他房企,且对优质地块的投资意愿也更高。

  城投托底压力较大,将逐渐退出核心城市土地市场。近两年已拿了近五成的地,且开工意愿低,开发能力弱,负债压力不比一般民企小。

  民企虽有拿地意愿,但受制于资金、保交付等压力,大部分爆雷民企丧失拿地能力。部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵。

  我们认为,短期拿地主体仍会以央国企为主,且投资愈发集中,预计短期内房企投资仍以“换仓提质” 为主,重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线,其中深耕房企增储诉求明确,将是土地市场不可忽视的力量。

  总的来看,土拍热度是否能延续,与楼市回暖程度高度相关。在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下,聚焦高能级城市仍是上上之选。

  从今年预供地等变化来看,未来集中供地、分散拍卖将是主流。

  一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力,刺激更多房企参与到土地市场。另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。

  从目前推出的地块来看,多以核心区域优质地块为主,多频少量优质地块也将持续带动土拍热度向上,支撑土地市场持续回温。