房企土储告急?越不拿地越难卖!

公司编辑部 CRIC 2023-05-09 08:45:20 来源:丁祖昱评楼市

  随着年报季进入尾声,代表着房企未来发展和增长空间的土地储备数据也摆在市场面前。

  克而瑞研究中心最新发布的《2022年中国房企总土储货值排行榜TOP100》显示,总土储货值TOP100的房企中,仅有6家房企总土储货值超过万亿,较前两年减少2家,总土储货值低于1000亿元的房企数量快速增加至31家,而且,总土储百强中有六成房企的总土储货值都在3000亿元以下。

  去年总土储货值增加的基本都是清一色的国企和央企,民营房企大多受制于资金压力,在过去一年中几乎暂停拿地,除滨江、众安等极个别房企的2022年总土储货值同比仍有所增长外,几乎所有民企土储规模均显著减少。

  由于销售仍处在缓慢恢复的过程中,导致房企在土储减少的同时,去化周期也在快速攀升。一边是土储告急,一边是没能力或抢不到新增的优质土储,不少房企陷入“越不拿地越难卖”的困境。

  虽然土储规模不再是房企发展的决定性因素,但拿地投资仍然是房企得以继续生存与发展的前提,如何在控制成本的同时在核心城市补充适当的优质土储,是所有房企都必须要认真考虑的问题。

5

  截止2022年末,总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元,较2021年末下降19%,TOP100企业总土储建面接近22亿平方米,同比降幅达到25%。

5

  从榜单中可以看到,总土储货值的百强门槛已经下降到363.5亿元,同比下降53%;总土储建面百强门槛值降至167.4万平方米,同比降63%。其中,TOP10门槛值同比下降13.07%,TOP20门槛值则降幅为10.10%。

5

  如果把时间线拉长到3年,可以看到,在总土储货值TOP10企业中,保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海和龙湖在最近三年里都榜上有名,总土地储备始终保持在行业前列。

  但TOP10的分化变动很大。在保利发展连续两年位列总土储货值第一位的同时,碧桂园由于过去两年拿地较少,总土储在公司“稳现金、紧投资”的策略之下显著下降,从2020年末的第一位降至2022年末的第五位。

  此外,过去一年,招商蛇口在高能级城市的投资表现积极,2022年末首次进入土储总货值TOP10行列。

  如果与2022年销售额TOP10房企进行对比,可以发现,销售前十的房企和土储前十的房企有高达70%的重合度,保利、万科、碧桂园、中海、招商、金地和龙湖均为双榜TOP10。

5

5

  销售额的“缩水”也直接带来投资拿地的缩减。自2020年以来,销售百强房企的总土储货值呈现逐年递减的态势。2022年末,销售百强房企总土储货值接近32万亿,创下2018年以来最低位,且与最高峰2020年相比,降幅高达25%。

5

  行业剧变之下,行业资源依然高度集中。销售10强房企总土储货值占销售百强房企的33%,较2021年末减少3个百分点,但销售11-20强总土储货值占比达到26%,较2021年末提升6个百分点。销售榜TOP20房企的总土储占比合计达到59%,比2021年末仍增加3个百分点。

  其中,销售百强中,央企的总土储占24%、地方国企总土储占28%,民企总土储的占比为48%,也就是说,仍有将近一半的土储在民营房企的手里。

5

5

  在销售走弱的情况下,哪怕百强房企的投资也有不同程度的停滞,但百强房企的总土储去化周期还是在快速攀升:2022年末百强房企总土储货值去化周期达到4.85年,达到2018年以来的最高位,一改2018年至2021年逐渐缩短的趋势,甚至有个别房企的土储去化周期达10年左右。

5

  不只是十强房企,各梯队的去化周期也都有不同程度的增加:十强房企的总土储去化周期为3.5年,基本与2021年末持平,碧桂园、华润、建发的去化周期还保持在3年以下;21-30强、31-50强房企去化周期分别涨至4.64年和5.52年,后50强房企的去化周期更是达到了7.2年,是所有梯队中去化周期最高的。

  可以看出,即使很多企业从去年下半年开始已经停止拿地,但在去化上又陷入了“越不拿地越难卖”的困境。

5

5

  经过一年的投资低迷后,仅有两成百强房企总土储货值高于2021年末,另外八成百强房企的总货值同比均表现为下跌。就算是总土储同比上涨的房企,大部分涨幅都只在10%以内,包括华润、招商蛇口、中国铁建、华发等。同比下降的企业中,跌幅在20%以上的房企最多,占比达33%。

5

  总土储货值增加的企业基本上都是清一色的国企和央企,其中越秀、招商蛇口、华润、中国铁建等国央企不仅总土储货值总量较大,土储的涨幅也都超过5%。

  土储规模上涨的国央企最大特征是2022年在核心城市积极拿地,且总土储以一二线城市为主。如招商、华润、越秀等,2022年新增货值超过千亿,排在前十,一二线城市的土储占比也都在70%左右。

  民营房企受制于资金压力,过去一年拿地投资几乎全面暂停,除滨江、众安等极少数房企的2022年总土储货值同比增长了13%和10%以外,几乎所有民企的土储规模都显著减少。

  其中,碧桂园的土储货值同比下降36%,新城的总土储货值和建面都下降了40%。

5

  以前,土储是房企规模进阶的基石,土地储备的多少决定了房企未来发展的高度和速度。但随着房地产行业进入新的发展模式,在强调安全、现金流的大背景下,房企的投资战略也需要随着市场的变化不断进行动态调整。

  虽然土储规模已不再是房企发展的决定性因素,但不拿地也只是房企应对当前资金和生存危机的阶段性手段之一,未来企业要走出困境、突出重围,还需要在投资战略上进行转变,确保控制成本的同时,适时地在核心城市进行优质土储的补充。

  我们建议,房企的整体投资策略应该“轻规模、重质量”,量入为出、动态平衡。未来市场分化与复苏回暖并存,在核心城市供地的激烈竞争下,投资上应该选择片区市场稳定、经营收益优质的项目。

  原则上严格投资标准,保障投资质量。随时关注市场动态,保去化、保安全的前提下,根据市场形势及时进行调整。

  其次,城市的选择策略应是聚焦收敛。一方面摒弃“多点开花”,聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市,以高周转、流速快、利润足的项目为主。另一方面,关注产业基础、人口流入、市场需求、发展空间比较大的强三线城市。

  尤其是一二线僧多粥少之下,投资是当下沉至核心城市边缘地块,以及在低能级城市相对安全区域做精准投资。

  最后,对收并购以及部分商办投资需要谨慎对待,关注未来城投合作开发以及代建机遇。目前的市场走势下,商办项目的去化和经营难度较大,没有运营经验和底蕴的企业更应该关注“流速快、利润高的”含宅地块。

  此外,过去两年集中供地中城投公司拿地比例较大,未来合作开发是大多数平台公司的诉求,建议紧跟国家政策导向,积极介入工程代建、保障房建设等业务。