2022年房企存货管理专题:投资整体缩表,现房库存占比持续攀升

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-05-04 09:55:39 来源:克而瑞地产研究

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  • 发布时间:2023-05-04
  • 报告类型:企业监测分析
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  导语

  通过企业的存货总量及占比、现房库存及在建存货,并结合存货周转率、存货预收比等指标看分析企业状况,预判未来去化压力和增长可能性。

  ◎  文 / 沈晓玲、羊代红、张少贤

  在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下,2022年房企转型进入新阶段,如何缓解流动性压力成为“危险”房企亟待解决的问题。一方面,在疫情反复的背景下,开工、竣工速度以及结转周期也受到不同程度影响,另一方面,下半年“停工停贷”事件集中爆发,行业信心处在低位、市场需求和购买力不足,在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。面对有待复苏的市场以及不乐观的市场预期,如何维持企业的稳健发展,调节存货结构、存货效率来提高整体运营水平,是房企无法绕开的课题。 

  本文将通过对典型企业存货相关指标解读,探究运营管理过程中遇到的挑战,并结合当下的政策和市场环境给出建议。为此,我们筛选了80家典型房企1,通过企业的存货总量及占比、现房库存及在建存货,并结合存货周转率、存货预收比等指标看分析企业状况,预判未来去化压力和增长可能性。

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  PART.01

  房企存货首次负增长
但存货占总资产比重持续攀升

  房企的存货一般包含地产开发产品和非地产开发产品两个分类,其中地产开发产品占比最高,一般包括拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品,这些产品价值以及状态可以最为直观地反应房企的未来开发资源、开发节奏、以及现房规模等情况。在近年来整体市场下行、销售遇阻的情况下,房企的存货也呈现出下降的趋势,一方面房企加快现房库存去化,减少资金占用成本;另一方面审慎投资,减少资金流出。此外,由于市场持续下行,2022年企业加大了存货减值的力度,存货价值有所下调。整体来看,市场回暖情况不明朗,房企开工、竣工、投资等均存在较大的不确定性,也为房企存货去化带来较大的波动,同时行业竞争格局变化,企业存货价值、存货去化等也存在较大的分化。

  1、存货总量五年来首次负增长,近七成房企存货同比下降

  新开工和施工面积持续下滑,典型企业存货首次负增长(部分略)

  2022年房企的新开工以及施工面积都同比负增长。根据统计局数据,2022年累计新开工面积120587万平方米,同比增速为-39.4%,而2021年该值分别为(198895万平方米,-11.4%),企业新开工力度持续下滑。从施工面积来看,2022年累计施工面积为904999万平方米,同比增速为-7.2%,而2021年该值分别为(975387万平方米,+5.2%),房地产年度累计施工面积增速近五年来首次出现负增长。伴随着新开工面积持续下滑,加之年内“停工停贷潮”的影响,企业聚焦项目的竣工交付等多重原因,导致整体的施工面积也出现了下滑。在房企投资意愿下滑、新开工、施工面积下降的背景下,未来短期内房企整体存货规模增长乏力。

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  典型房企存货总量五年来首次负增长,近七成房企存货同比下降。从存货总量来看,在市场下行,企业暴雷频发的情况下,房企的投资收缩明显:截止至2022年底,55家典型企业的存货总量9.68万亿元,同比2021年末下降3.4%,是近五年来首次负增长。

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  近七成房企存货规模下降,30强房企降幅最低(部分略)30强房企存货腾挪空间更大、拿地投资更为活跃,存货总量降幅最低。存货总量较高的房企是碧桂园、万科,存货总量唯二达到9万亿以上。从梯队的存货总量增速来看,各个梯队房企的增速均为负。其中,TOP10房企和TOP11-31的存货总量增速降幅相对较小,分别为-2.9%和-1.6%,销售规模大的房企其存货质量相对高抗跌性强,同时本轮逆势挤进30强的房企大部分是国央企或者资金实力较强的民企,有较强的资金实力保证投资力度,存货降幅较小。而30强之后的房企梯队降幅均在5%以上,中小型房企投资态度普遍收缩,导致存货总量下降。

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  2、房企整体投资缩表,存货占总资产比重创新高(部分略)

  存货作为房企资产的重要组成部分,其在总资产中的占比能体现出企业在成本控制和发展中平衡能力,过高的占比会导致成本和库存去化压力的增加,过少的存货虽然不会占用大量资金,但抗风险能力降低,无法适应瞬息万变的市场,不利于企业的长期发展。

  存货占总资产的比重连续四年上升,2022年占比接近52%。根据CRIC监测数据显示,重点房企的存货占总资产比重持续上升,2018-2020年房企拿地态度积极,存货占总资产的比从47.8%提升至50.7%,三年间百强房企总土储货值门槛分别以12.7%、5.1%、11.1%的同比增速上升,在2020年存货在总资产的占比超过50%。2021年开始房企投资力度明显下降,2021年百强房企总土储货值、总土储建面门槛分别同比下降14.2%、21.5%,但房企总资产规模收缩更加明显,存货占总资产的比继续提升至51.9%的水平,从2020年下半年开始,在“两集中”、“三道红线”等因素影响下,2021-2022年百强房企拿地销售比分别为0.25、0.18,与此同时房企通过缩减对外投资、降低杠杆水平、出售资产等缓解流动性压力,2022年重点监测房企总资产规模同比下降4.6%。

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  PART.02

  现房库存居高不下
库存去化压力不容小觑

  1、现货库存规模增速收窄,房企库存去化能力差异大

  全国现房销售占比不断提升,重点房企现房库存仍在增加

  现房销售占比近两成,期房现房销售价差达2100元/平方米。根据国家统计局数据显示,2022年12月全国商品房现房累计销售面积占比达到17.3%,同比提升4.3个百分点,处于近几年的较高水平。同时现房均价较期房均价的差距也在逐渐拉大,2022年12月全国商品房期房累计销售均价为1.02万元/平方米,现房累计销售均价为0.81万元/平方米,现房较期房每平米均价低2111元,较2021年底的均价差值每平方米继续扩大622元,从2022年6月开始,单月均价价差持续保持在超2100元的水平上,逐渐拉大的价位优势也在一定程度上加速现房去化。

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  房企营销“现房节”热度依旧,现房规模仍在增加,但增速收窄。截止目前,已有47家重点企业披露2022年存货明细,据统计重点企业的现房库存总量为11512亿元,同比增长8.8%,是5年来的最低增速。近年来房企受现货库存积压影响,“现房节”成为房企营销新热点,尤其在停工停贷潮后,参与现房营销的房企数量以及现房规模显著增多,从2022年5月中海的“5月现房节”到7月时代中国的“安心现房节”,再到碧桂园、金地、旭辉、富力、弘阳等房企的加入,参与活动的现房项目从最初的零星分布到遍布全国现房楼盘,“现房节”房企的参与热情和力度进一步加大,大力度的现房营销活动一定程度上缓解库存压力。

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  超四成房企现房库存同比收缩,折扣让利加速现房库存出清(部分略)

  从2022年已公布存货明细的47家重点企业数据来看,2022年末44.7%房企的现货库存规模较期初下降,其中现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的10家房企的库存规模平均降幅为27.7%;而10家现房库存规模增速较大的房企平均增速达到47.9%,远高于行业增幅的平均水平。

  部分房企的现房库存规模大幅下降主要有以下两个原因:

  第一,加速“僵尸库存”出清,大量计提存货减值准备。部分经过多年难以去化的存货,房企会通过计提减值准备对冲成本,根据企业2022年公布的年报数据,11家A股房企计提存货减值准备446亿元,较去年同期增长61%,从期内现房库存规模下降较快的3家A股房企看,新城控股、光明地产、信达地产3家A股房企存货减值准备计提规模同比增长近三成至131亿元,其中对现房库存的计提规模24亿元。

  第二,密集铺排营销活动,针对现房大力开展活动,加速现房去化。从CRIC监测资讯看,一方面,房企通过多维度、高频率的营销活动努力提高在建项目去化水平,尽量减少现房库存的生成,另一方面,房企积极推进现房库存消耗,以较大的折扣优惠促进现房库存的去化。

  2、现房库存去化压力持续升高,积极营销是关键

  现房库存占比连续四年升高,去库存压力仍在

现房库存占比持续上升,房企去库存压力增大。截止目前,2022年已公布年报的55家重点企业中,共有47家重点企业披露了2022年现房库存情况,他们的现房库存占比为14.3%,同比提升1.8个百分点,处于历史数据最高水平,房企库存压力进一步加大。

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  积极造节着力去化现房库存,高现房库存压缩资金流动性(略)

  PART.03

  交付收缩存货周转率微降
投资、开工下滑拉长存货出清周期

  1、存货周转率下降至0.32,六成房企周转效率下滑

  竣工面积增速创五年新低,存货周转率微降

2022年末典型房企的加权平均存货周转率为0.32次/年,同比下降0.03次/年。房企的整体存货周转率呈现上升的态势,到了2021年又有较大的上涨,同比上升了0.03次/年,在债务压顶、降杠杆的迫切需求下,房企加大了周转速度,回笼资金,但到了2022年整体市场持续下行,资金持续紧张,甚至部分房企面临较大的停工潮,使得存货周转率有所回调,2022年存货周转率为0.32次/年,同比下降了0.03次/年,但促回款、保交付仍是当前房企的共识,存货周转率保持较高水平。

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  究其原因,主要在于2022年整体市场未达预期实现明显好转,年内百强房企操盘销售金额同比下滑41.6%,市场仍属低位,政府对预售资金的监管和提取条件依然严格,企业资金回笼持续受限,导致房企的竣工结转也受到较大的影响,2022年累计房屋竣工面积86222万平方米,累计同比下降15.0%,增速创近五年新低,2022年典型房企存货和营业成本均首次出现同比负增长,分别下降了3.4%和6.5%,房企的整体存货周转率受到了较大的影响。

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  超六成企业存货周转率下滑,10强房企同比上涨(部分略)

  从梯队表现来看,销售规模排名TOP10房企存货周转率最高达0.37次/年,同比增加0.01次/年,也是唯一一个实现同比上升的梯队;TOP11-30和TOP51-100梯队的房企均同比下降0.08次/年,降幅最大;值得注意的是,TOP51-100梯队的房企存货周转率0.23次/年,居所有梯队中最低。

  从具体企业表现来看,2022年约有65%的企业存货周转率同比下滑。

  10家周转较快的房企存货周转率皆在0.38及以上,9家都是民营企业。究其原因,主要在于2022年市场下行、行业信心,民营企业资金面受到影响较大,在投资方面也变得更加地审慎,遵循以销定投的策略,存货规模均有约10%以上幅度的下滑,叠加保证竣工结转规模稳定增长的原因,使得整体的存货周转率保持较高水平。

  部分房企存货周转速度较慢,29%的企业存货周转率不足0.25次/年,占比较2021年增加9个百分点。

  2、存货预收比2.09,行业去化出清周期拉长

  销售遇阻合同负债规模急速下滑,存货预收比上升(部分略)

  由于存货中包含已售未结转部分,而这部分与预收账款相对应,故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期,从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。2022年以来由于市场下行、企业资金受限、销售遇阻等多重原因,房企在拿地投资以及竣工结转方面受到较大的影响,企业的存货、合同负债规模也出现较大的波动,也进一步影响到企业未来营收结转。

  2022年55家典型房企的加权存货预收比为2.10,较2021年末增加了0.09。

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  快周转资金承压企业持续发展存疑,央国企持地时间更久(略)

  PART.04
  资金受限开工施工下降
关注内效提升运营效率

  在当前的整体市场压力下,房企的内生资金和外部融资都急剧收缩,相比于规模扩张,更关注企业的资金流健康稳定,注重销售回款以及保交付,拿地投资、新开工意愿下滑较为明显,资金压力承压施工面积、竣工面积也出现下降,但在保交付结转的要求下,竣工面积下滑幅度相对较小,使得房企的存货增速逐步下滑,到2022年年末呈现负增长。此外,在融资规模下降,资金流速减缓的背景下,行业竣工面积增速创近五年新低,导致存货周转率有所下滑,企业仍面临一定的去库存压力。在地产开发方式转向以产品、以及长效运营的模式的情况下,未来企业需要保证资金健康的前提,持续提升运营效能,持有存货规模也需重新考量,保持较为健康的周转率,促进企业良性发展。

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  值得注意的是,近两年市场持续下行,也导致了企业的存货的减值风险激增。55家重点房企中的11家A股房企2018年存货跌价准备仅86亿元,近几年不断增长,同比增速也进一步拉升,到了2022年在存货总量负增长的背景下,存货跌价准备为达到446亿元,同比增长61.43%,增速较2021年增加20个百分点,2022年在于市场下行、销售遇阻的情况下,企业对未来存货的可变现净值进行了审慎考量,存货减值准备增加,也影响了期末存货总量的规模。

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  面对新房规模下滑、销售增长乏力、融资受限等多重影响,企业应当注重存货的结构调整,在保证资金健康、保交付等前提下,进行企业经营策略的变革。一方面通过多样化的营销举措积极去去化去库存,快速去化以及减轻持有压力,回流资金;另一方面,通过房企通过审慎投资、调整存货结构等方式,实现更为稳健抗压的高质量存货结构;与此同时,面对新的变化形式,把控好新开工、施工以及竣工之间的节奏也是企业需重新思考的重要方向,通过加强企业内功修炼,提升运营效率,使得整体的营收结转及盈利向“稳”、向“好”发展。