导语

  通过企业的存货总量及占比、现房库存及在建存货，并结合存货周转率、存货预收比等指标看分析企业状况，预判未来去化压力和增长可能性。

  ◎  文 / 沈晓玲、羊代红、张少贤

  在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下，2022年房企转型进入新阶段，如何缓解流动性压力成为“危险”房企亟待解决的问题。一方面，在疫情反复的背景下，开工、竣工速度以及结转周期也受到不同程度影响，另一方面，下半年“停工停贷”事件集中爆发，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。面对有待复苏的市场以及不乐观的市场预期，如何维持企业的稳健发展，调节存货结构、存货效率来提高整体运营水平，是房企无法绕开的课题。 

  本文将通过对典型企业存货相关指标解读，探究运营管理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。为此，我们筛选了80家典型房企1，通过企业的存货总量及占比、现房库存及在建存货，并结合存货周转率、存货预收比等指标看分析企业状况，预判未来去化压力和增长可能性。

  PART.01

  房企存货首次负增长
但存货占总资产比重持续攀升

  房企的存货一般包含地产开发产品和非地产开发产品两个分类，其中地产开发产品占比最高，一般包括拟开发产品、在建开发产品和已完工开发产品，这些产品价值以及状态可以最为直观地反应房企的未来开发资源、开发节奏、以及现房规模等情况。在近年来整体市场下行、销售遇阻的情况下，房企的存货也呈现出下降的趋势，一方面房企加快现房库存去化，减少资金占用成本；另一方面审慎投资，减少资金流出。此外，由于市场持续下行，2022年企业加大了存货减值的力度，存货价值有所下调。整体来看，市场回暖情况不明朗，房企开工、竣工、投资等均存在较大的不确定性，也为房企存货去化带来较大的波动，同时行业竞争格局变化，企业存货价值、存货去化等也存在较大的分化。

  1、存货总量五年来首次负增长，近七成房企存货同比下降

  新开工和施工面积持续下滑，典型企业存货首次负增长（部分略）

  2022年房企的新开工以及施工面积都同比负增长。根据统计局数据，2022年累计新开工面积120587万平方米，同比增速为-39.4%，而2021年该值分别为（198895万平方米，-11.4%），企业新开工力度持续下滑。从施工面积来看，2022年累计施工面积为904999万平方米，同比增速为-7.2%，而2021年该值分别为（975387万平方米，+5.2%），房地产年度累计施工面积增速近五年来首次出现负增长。伴随着新开工面积持续下滑，加之年内“停工停贷潮”的影响，企业聚焦项目的竣工交付等多重原因，导致整体的施工面积也出现了下滑。在房企投资意愿下滑、新开工、施工面积下降的背景下，未来短期内房企整体存货规模增长乏力。

  典型房企存货总量五年来首次负增长，近七成房企存货同比下降。从存货总量来看，在市场下行，企业暴雷频发的情况下，房企的投资收缩明显：截止至2022年底，55家典型企业的存货总量9.68万亿元，同比2021年末下降3.4%，是近五年来首次负增长。

  近七成房企存货规模下降，30强房企降幅最低（部分略）30强房企存货腾挪空间更大、拿地投资更为活跃，存货总量降幅最低。存货总量较高的房企是碧桂园、万科，存货总量唯二达到9万亿以上。从梯队的存货总量增速来看，各个梯队房企的增速均为负。其中，TOP10房企和TOP11-31的存货总量增速降幅相对较小，分别为-2.9%和-1.6%，销售规模大的房企其存货质量相对高抗跌性强，同时本轮逆势挤进30强的房企大部分是国央企或者资金实力较强的民企，有较强的资金实力保证投资力度，存货降幅较小。而30强之后的房企梯队降幅均在5%以上，中小型房企投资态度普遍收缩，导致存货总量下降。

  2、房企整体投资缩表，存货占总资产比重创新高（部分略）

  存货作为房企资产的重要组成部分，其在总资产中的占比能体现出企业在成本控制和发展中平衡能力，过高的占比会导致成本和库存去化压力的增加，过少的存货虽然不会占用大量资金，但抗风险能力降低，无法适应瞬息万变的市场，不利于企业的长期发展。

  存货占总资产的比重连续四年上升，2022年占比接近52%。根据CRIC监测数据显示，重点房企的存货占总资产比重持续上升，2018-2020年房企拿地态度积极，存货占总资产的比从47.8%提升至50.7%，三年间百强房企总土储货值门槛分别以12.7%、5.1%、11.1%的同比增速上升，在2020年存货在总资产的占比超过50%。2021年开始房企投资力度明显下降，2021年百强房企总土储货值、总土储建面门槛分别同比下降14.2%、21.5%，但房企总资产规模收缩更加明显，存货占总资产的比继续提升至51.9%的水平，从2020年下半年开始，在“两集中”、“三道红线”等因素影响下，2021-2022年百强房企拿地销售比分别为0.25、0.18，与此同时房企通过缩减对外投资、降低杠杆水平、出售资产等缓解流动性压力，2022年重点监测房企总资产规模同比下降4.6%。

  PART.02

  现房库存居高不下
库存去化压力不容小觑

  1、现货库存规模增速收窄，房企库存去化能力差异大

  全国现房销售占比不断提升，重点房企现房库存仍在增加

  现房销售占比近两成，期房现房销售价差达2100元/平方米。根据国家统计局数据显示，2022年12月全国商品房现房累计销售面积占比达到17.3%，同比提升4.3个百分点，处于近几年的较高水平。同时现房均价较期房均价的差距也在逐渐拉大，2022年12月全国商品房期房累计销售均价为1.02万元/平方米，现房累计销售均价为0.81万元/平方米，现房较期房每平米均价低2111元，较2021年底的均价差值每平方米继续扩大622元，从2022年6月开始，单月均价价差持续保持在超2100元的水平上，逐渐拉大的价位优势也在一定程度上加速现房去化。

  房企营销“现房节”热度依旧，现房规模仍在增加，但增速收窄。截止目前，已有47家重点企业披露2022年存货明细，据统计重点企业的现房库存总量为11512亿元，同比增长8.8%，是5年来的最低增速。近年来房企受现货库存积压影响，“现房节”成为房企营销新热点，尤其在停工停贷潮后，参与现房营销的房企数量以及现房规模显著增多，从2022年5月中海的“5月现房节”到7月时代中国的“安心现房节”，再到碧桂园、金地、旭辉、富力、弘阳等房企的加入，参与活动的现房项目从最初的零星分布到遍布全国现房楼盘，“现房节”房企的参与热情和力度进一步加大，大力度的现房营销活动一定程度上缓解库存压力。

  超四成房企现房库存同比收缩，折扣让利加速现房库存出清（部分略）

  从2022年已公布存货明细的47家重点企业数据来看，2022年末44.7%房企的现货库存规模较期初下降，其中现房库存去化较多、现房库存规模下降最快的10家房企的库存规模平均降幅为27.7%；而10家现房库存规模增速较大的房企平均增速达到47.9%，远高于行业增幅的平均水平。

  部分房企的现房库存规模大幅下降主要有以下两个原因：

  第一，加速“僵尸库存”出清，大量计提存货减值准备。部分经过多年难以去化的存货，房企会通过计提减值准备对冲成本，根据企业2022年公布的年报数据，11家A股房企计提存货减值准备446亿元，较去年同期增长61%，从期内现房库存规模下降较快的3家A股房企看，新城控股、光明地产、信达地产3家A股房企存货减值准备计提规模同比增长近三成至131亿元，其中对现房库存的计提规模24亿元。

  第二，密集铺排营销活动，针对现房大力开展活动，加速现房去化。从CRIC监测资讯看，一方面，房企通过多维度、高频率的营销活动努力提高在建项目去化水平，尽量减少现房库存的生成，另一方面，房企积极推进现房库存消耗，以较大的折扣优惠促进现房库存的去化。

  2、现房库存去化压力持续升高，积极营销是关键

  现房库存占比连续四年升高，去库存压力仍在

现房库存占比持续上升，房企去库存压力增大。截止目前，2022年已公布年报的55家重点企业中，共有47家重点企业披露了2022年现房库存情况，他们的现房库存占比为14.3%，同比提升1.8个百分点，处于历史数据最高水平，房企库存压力进一步加大。

  积极造节着力去化现房库存，高现房库存压缩资金流动性（略）

  PART.03

  交付收缩存货周转率微降
投资、开工下滑拉长存货出清周期

  1、存货周转率下降至0.32，六成房企周转效率下滑

  竣工面积增速创五年新低，存货周转率微降

2022年末典型房企的加权平均存货周转率为0.32次/年，同比下降0.03次/年。房企的整体存货周转率呈现上升的态势，到了2021年又有较大的上涨，同比上升了0.03次/年，在债务压顶、降杠杆的迫切需求下，房企加大了周转速度，回笼资金，但到了2022年整体市场持续下行，资金持续紧张，甚至部分房企面临较大的停工潮，使得存货周转率有所回调，2022年存货周转率为0.32次/年，同比下降了0.03次/年，但促回款、保交付仍是当前房企的共识，存货周转率保持较高水平。

  究其原因，主要在于2022年整体市场未达预期实现明显好转，年内百强房企操盘销售金额同比下滑41.6%，市场仍属低位，政府对预售资金的监管和提取条件依然严格，企业资金回笼持续受限，导致房企的竣工结转也受到较大的影响，2022年累计房屋竣工面积86222万平方米，累计同比下降15.0%，增速创近五年新低，2022年典型房企存货和营业成本均首次出现同比负增长，分别下降了3.4%和6.5%，房企的整体存货周转率受到了较大的影响。

  超六成企业存货周转率下滑，10强房企同比上涨（部分略）

  从梯队表现来看，销售规模排名TOP10房企存货周转率最高达0.37次/年，同比增加0.01次/年，也是唯一一个实现同比上升的梯队；TOP11-30和TOP51-100梯队的房企均同比下降0.08次/年，降幅最大；值得注意的是，TOP51-100梯队的房企存货周转率0.23次/年，居所有梯队中最低。

  从具体企业表现来看，2022年约有65%的企业存货周转率同比下滑。

  10家周转较快的房企存货周转率皆在0.38及以上，9家都是民营企业。究其原因，主要在于2022年市场下行、行业信心，民营企业资金面受到影响较大，在投资方面也变得更加地审慎，遵循以销定投的策略，存货规模均有约10%以上幅度的下滑，叠加保证竣工结转规模稳定增长的原因，使得整体的存货周转率保持较高水平。

  部分房企存货周转速度较慢，29%的企业存货周转率不足0.25次/年，占比较2021年增加9个百分点。

  2、存货预收比2.09，行业去化出清周期拉长

  销售遇阻合同负债规模急速下滑，存货预收比上升（部分略）

  由于存货中包含已售未结转部分，而这部分与预收账款相对应，故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期，从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。2022年以来由于市场下行、企业资金受限、销售遇阻等多重原因，房企在拿地投资以及竣工结转方面受到较大的影响，企业的存货、合同负债规模也出现较大的波动，也进一步影响到企业未来营收结转。

  2022年55家典型房企的加权存货预收比为2.10，较2021年末增加了0.09。

  快周转资金承压企业持续发展存疑，央国企持地时间更久（略）

  PART.04
  资金受限开工施工下降
关注内效提升运营效率

  在当前的整体市场压力下，房企的内生资金和外部融资都急剧收缩，相比于规模扩张，更关注企业的资金流健康稳定，注重销售回款以及保交付，拿地投资、新开工意愿下滑较为明显，资金压力承压施工面积、竣工面积也出现下降，但在保交付结转的要求下，竣工面积下滑幅度相对较小，使得房企的存货增速逐步下滑，到2022年年末呈现负增长。此外，在融资规模下降，资金流速减缓的背景下，行业竣工面积增速创近五年新低，导致存货周转率有所下滑，企业仍面临一定的去库存压力。在地产开发方式转向以产品、以及长效运营的模式的情况下，未来企业需要保证资金健康的前提，持续提升运营效能，持有存货规模也需重新考量，保持较为健康的周转率，促进企业良性发展。

  值得注意的是，近两年市场持续下行，也导致了企业的存货的减值风险激增。55家重点房企中的11家A股房企2018年存货跌价准备仅86亿元，近几年不断增长，同比增速也进一步拉升，到了2022年在存货总量负增长的背景下，存货跌价准备为达到446亿元，同比增长61.43%，增速较2021年增加20个百分点，2022年在于市场下行、销售遇阻的情况下，企业对未来存货的可变现净值进行了审慎考量，存货减值准备增加，也影响了期末存货总量的规模。

  面对新房规模下滑、销售增长乏力、融资受限等多重影响，企业应当注重存货的结构调整，在保证资金健康、保交付等前提下，进行企业经营策略的变革。一方面通过多样化的营销举措积极去去化去库存，快速去化以及减轻持有压力，回流资金；另一方面，通过房企通过审慎投资、调整存货结构等方式，实现更为稳健抗压的高质量存货结构；与此同时，面对新的变化形式，把控好新开工、施工以及竣工之间的节奏也是企业需重新思考的重要方向，通过加强企业内功修炼，提升运营效率，使得整体的营收结转及盈利向“稳”、向“好”发展。