一批建筑系央国企，正在加快投资进场。

  近两年，在低温行情下，包括中国建筑、中国铁建、北京建工等“建筑系”央国企在土地市场大举拿地、加速布局，活跃在一二线重点城市及热点区域土拍市场。

  根据CRIC新增货值榜显示，2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央国企连续入榜。

  在销售业绩上，已有12家建筑系央国企跻身百强，部分“建筑系”央国企在房地产开发业务的影响力也越来越大，并已形成标准化产品体系。鉴于市场活跃情况与发展态势考虑，本文将以“建筑系”央国企为主要研究对象，从销售、拿地、财务、经营等多维度剖析其地产开发业务发展现况与前景。

  值得注意的是，面对经济下行、建筑施工主业增长乏力、房地产市场持续低迷等现况，“建筑系”的地产开发业务也面临营运能力承压、地产开发拓展动力减弱等诸多挑战，中长期发展面临较大考验。

  1、建筑商设立地产开发平台，推动业务快速拓展

  “建筑系”开发商，是指建筑施工企业，以房建、基建工程为主业，同时涉足地产开发业务。

  按企业性质分为三类：“中字头”基建央企，比如中国建筑、中国铁建和中国中铁；省级或地方建工集团，如上海建工、北京建工、重庆建工等国企；民营建筑企业，如中天控股、中南建设等。

  部分建筑商还有专门的地产开发平台。比如全国最大建筑房地产综合企业和房屋建筑承包商中国建筑，其地产开发业务可以追溯到20世纪80年代，目前旗下有中海系地产、中建系地产两大地产品牌。还有中国中铁，早在20世纪90年代开始涉足地产开发业务，2006年国资委将房地产业确定为公司的主营业务，为公司全面进军房地产业提供了“准入证”，2007年成立中铁置业，是旗下主要房地产开发平台。

  2、建筑与地产业务相协同，增利转型是主要驱动力

  基于业务协同、增厚企业业绩的考量，很多建筑商早早跨界地产开发，基本与中国房地产行业一同成长。

  房地产行业的毛利率水平一直以来显著高于建筑施工行业（包括房建和基建），行业毛利率平均水平峰值一度达到30%，而建筑施工行业仅有百分之十几，典型大型国央企建筑施工业务毛利率基本在6%-8%的水平。

  在房地产市场高速增长期，少数“建筑系”民营企业也曾在行业展露头角，如中南建设。但此轮下行周期下，民营房企大面积失守，“建筑系”民营企业也不例外，而越来越多“建筑系”央国企则逆势突破。

  1、12家建筑系央国企跻身百强，央企巨头冲击头部阵营

  这两年，“建筑系”央国企持续发力，行业地位和影响力不断提升。

  克而瑞《2023年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径销售金额百强榜单中，建筑系央国企占12家，包括中海地产、中国铁建、中国中铁、中建壹品、中建东孚、上海建工等，而2021、2022年度分别仅有5家和7家。

  从竞争格局来看，“建筑系”央国企分居各个梯队，央企巨头逐步向行业头部阵营冲击。中国建筑旗下除了中海地产，“中建系”有4个平台公司上榜；中国铁建2022年进入TOP20，2023年1-11月位居第16位；中国交建旗下的中交房地产也跻身TOP20，排名较2022年末提升8位。

  2、部分已形成标准化产品体系，构筑内核竞争力

  另外，“建筑系”央国企旗下住宅类产品系列不断丰富，产品细节日趋完善，产品品质日益提升。

  八大建筑央企中，除中国化学，其余七家（中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交建、中国能建、中国中冶、中国电建）针对刚需型、改善型和高端豪宅型等多种类型，已经打造了不同的标准化产品系。

  此外，部分“建筑系”国企在房地产开发业务的影响力也越来越大，覆盖的产品类型愈发丰富，产品系列也在进行逐步扩充。如上海建工，针对不同区域市场和各类购房客群的需求，形成的中高端“海玥”品牌，现有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等产品系列，为标准化建设和精准营销奠定了基础。

  面对经济下行、建筑施工主业增长乏力、房地产市场持续低迷等现况，“建筑系”的地产开发业务也面临诸多挑战。

  1、建筑商营运能力承压、信用风险分化

  “建筑系”央国企逆周期发力，且在行业已形成一定影响力，尤其以中建、中铁建、中铁为代表的建筑系央企逆势补仓，销售规模跃升头部阵营。

  而受房地产行业下行等因素影响，建筑商主营业务增速出现明显滑坡，尤其近期房企和地方政府流动性风险持续释放，经营压力与信用风险呈现双攀升趋势。

  2、地产开发拓展动力减弱，建筑商仍需修炼“内功”

  “建筑系”房企杠杆高企，流动性紧张，部分弱资质企业面临较大出清风险，在此背景下建筑企业向下游拓展房地产业务的动力整体减弱。

  除财务因素外，还有以下三方面原因：

  1）房地产行业深度调控，房地产销售端持续筑底，即使近阶段核心城市不断释放需求端的利好消息，但依旧未改成交的萎靡态势，行业发展已“今非昔比。”

  2）建筑企业缺乏精细化的开发项目操盘经验，对资金周转效率弱于房企。房地产行业是资金密集性行业，涉及行业链条长、主体多，对投资资金的规模要求较高，因此杠杆率整体偏高，这与建筑行业类似。而经过多年发展，龙头稳健的房企已经形成自身的项目精细化管理体系，对资金周转效率提出较高的要求，而建筑企业核心业务的应收账款规模较高，且有转化为坏账损失风险，叠加房产开发经验少，项目管理能力弱，资金周转效率整体偏弱。

  3）国企改革的趋势让国央企回归主业，逐渐剥离集团内部的低效资产。如前几年央企加速剥离房地产业务，具备房地产开发优势的央国企开始推进内部的资源整合，收购房地产业务，包括保利发展和保利置业、中粮地产和大悦城地产、南国置业和电建地产的重组。这一趋势，未来也会延续下去。而建筑央国企由于具备地方政府平台属性，未来定位还是承接地方政府相关的保障性租赁住房、城市更新等项目，涉猎市场化的开发业务较少。

  房地产市场态势持续低迷，购房信心的重塑道阻且长，投入产出预期仍不明朗，对开发商的流动性考验还在持续。

  房地产行业已经告别高增长以及粗放时代，越来越依赖开发商的内力出业绩，这也是中长期最严峻的考验所在。

  因此，建工集团布局地产开发，还是要量力而行，谨慎投资，避免“顾此失彼”或“两头落空”。