保利发展:销售去化仍有压力 政策还有发力空间

公司曾冬梅 2024-04-26 09:46:41 来源:中房报

  4月25日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”,600048.SH)召开2023年度业绩说明会,回应投资者关切的热点问题。

  2023年,保利发展夺得了全口径销售和权益销售两个榜单的魁首位置,但经营层面的压力也开始凸显,归属母公司净利润同比下降34.13%,现金短债比同比有所下降。

  该公司管理层没有披露2024年的销售目标,但表示目前市场整体仍处于筑底阶段,销售去化仍存在压力,接下来将采取多种方式随行就市地完成存量去化目标。至于短债问题,管理层认为无需担忧,“公司有较强的现金流与债务管理能力,不存在偿债风险。”

  多措并举促去化

  今年第一季度,房地产开发投资额、新建商品房销售面积、销售额等指标均录得同比下降,保利发展的销售面积、销售金额也同比下降了4成,但仍居行业榜首位置。

  作为行业龙头,保利发展对地产行业的中长期发展仍持积极看法。管理层认为,国务院常务会议表示房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局,稳定行业发展的态度明确,政策面的积极因素在不断累积,行业销售也出现了积极变化。随着经济的逐渐企稳和行业限制性政策的持续退出,客户的信心将逐渐恢复,需求也会随之上升。政策方面包括限购、限价、限售等各类限制性政策的取消或放松,融资协调机制的进一步优化落地,信贷利率的进一步放松,存量房等资产政府介入后的进一步盘活等,都还有政策发力空间。

  对于如何应对行业销售的持续下滑,保利发展表示,近年在新项目获取中,该公司保持聚焦市场更为稳健的核心城市与核心区域项目,在应对市场变化中可占据更为有利的位置。销售端,将强化项目去化及资源盘活,多措并举为项目销售创造有利条件。

  据了解,刘平上任董事长后,保利发展采取了加速存量去化的坚决动作,近3年的存货去化规模超万亿元。2023年,其存量项目签约金额2575亿元,占全年销售金额的61%,签约面积1643万平方米,占全年销售面积的69%。其中,2022年新获取项目已在2023年内收回全部股东投入。未来,该公司计划通过优化产品设计等多种方式加速存量去化。

  市场规模的缩减促使房企们不断审视投资结构的合理性,此前已有多家上市房企透露2024年将进一步调整城市布局。2023年,核心38城对保利发展的销售贡献近9成,同比提升2个百分点。该公司表示,核心38城是经过系统性研判,筛选出的重点投资区域,从城市基本面以及市场的稳健程度来讲,也较非核心38城有明显优势。“后续不排除根据城市发展及市场变化有所增减。”

 毛利率有望企稳回升

  业绩公告显示,2023年,保利发展的毛利率、净利率、归属母公司净利率的表现都不及2022年。管理层的解释是,土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期,叠加售价下行,导致结转毛利率同比下降,叠加计提减值等因素,导致出现净利率下降。

  2023年,保利发展对存货和长期股权投资计提减值50.5亿元,同比增加38.9亿元。其中,计提的存货跌价准备约为43.6亿元,是头部房企中计提金额最多的。对于2024年是否还有减值压力,该公司的回答是除已计提跌价准备的部分存货外,开发项目的可变现净值可覆盖存货余额,2024年将根据房地产市场变化情况,结合管理层判断,严格按照会计准则规定,谨慎做好存货减值测试。

  管理层还提供了一个数据,那就是该公司增量项目的毛利率较高,如2022年新获取项目的销售毛利率超20%,且占存货比重逐步提升,预计可带动整体毛利率企稳甚至回升。

  现金流安全也是投资者关心的问题。截至2023年末,保利发展的现金短债比1.28,虽仍符合三道红线要求,但较2022年末的1.57有所下降。据介绍,这是因为该公司加大了有息负债的清偿力度,期内主动偿还271亿元债务。

  “公司目前不存在偿债压力,所有境外债券已清偿完毕,境内债券等均如期付息兑付。”管理层强调,作为央企,保利发展拥有优秀的信用基础和融资能力,各种融资渠道畅通,2023年新增融资1371亿元,综合成本仅3.14%,且逐月下降。而且,开发贷是主要的融资渠道,2023年底占比72%,直接融资占有息负债比重 16%。2024年,开发贷、直接融资、持有物业融资等债务融资空间充足,可视需要开展融资补充。“项目层面资金,在满足项目层面政策开发的前提下,公司可对富裕资金进行调配。”

统一社会信用代码:91440101741884392G

经营状况:存续注册资本:1197044(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 351 关联风险 150

统一社会信用代码:91370203671773725A

经营状况:存续注册资本:50000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 160 关联风险 114