保利置业:稳健发展,未来将把现金流作为运营核心

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-03-27 10:10:39 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-03-27
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  毛利率仍在下行,净利率止跌回升,财务状况有所改善。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【规模逆势增长,存货去化压力加大】2023年保利置业实现全口径合约销售金额536亿元,同比增加6.8%,在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下实现了逆势增长。全年企业新推和续推货量的综合去化率在50%左右,期末已竣工可售物业存货增加21.8%至323.1亿元。2024年的销售目标是维持在近年(500亿元左右)的水平,计划新开盘和续开盘的项目货值在500亿元左右;在存量可售货值占比较高的情况下,企业可能面临一定的去化压力。

  【深耕长三角重点城市,2024年拿地销售比将控制在40%以下】2023年保利置业新增11个项目,分布于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南7个城市。新增土储建面为182.3万平方米,拿地总价约221亿元。拿地金额近半投资在上海,共计约九成在长三角主要城市。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下,在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下,企业的投资规模仍处在不错的水平。

  【毛利率仍在下行,净利率止跌回升】2023年保利置业的营业收入为409.32亿元人民币,同比微减了0.47%,毛利率同比降低了6.52个百分点至20.42%。由于目前保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,因此企业的毛利率可能仍将保持在当前水平。由于其他收入的增加、计提存货减值减少以及加强纳税管控等原因,保利置业的净利率逆势同比提升了1.53个百分点至3.99%,归母核心净利率也同比提升了0.61个百分点至4.3%。

  【财务状况继续改善,短期偿债压力相对较小】2023年底保利置业的持有现金同比微增了0.76%至318.58亿元人民币,一年内到期的有息负债同比增加13.2%至208亿元(占比28.1%),现金短债比降为1.53,短期内财务压力较小。2023年底企业的总有息负债同比减少了7.69%至738.95亿元,总权益却增长了8.07%至451.61亿元,因此净负债率同比大幅降低了22.81个百分点至93.08%,剔除预收款后的资产负债率也降低了2.51个百分点至72.63%,整体财务状况也有所改善。

  01 销售

  规模逆势增长
存货去化压力加大

  2023年保利置业实现全口径合约销售金额536亿元,合约销售面积225.2万平方米,分别同比增加6.8%和减少6.1%,在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下实现了逆势增长。企业单盘销售金额超过10亿元项目个数为13个,同比增加2个。与此同时,保利置业全年实现销售回笼金额537亿元,销售回笼率达到了100%,同比提高了11个百分点。因此企业实现经营活动现金净流入54亿元,继续保持着现金流的稳定。

  值得注意的是,2023年保利置业新推和续推货量的综合去化率在50%左右,这也让企业的已竣工可售物业存货值由期初的265.17亿元增长了21.8%至期末的323.1亿元。企业对于2024年的销售目标是维持在近年(500亿元左右)的水平,计划新开盘和续开盘的项目货值在500亿元左右,去化率预期保持在50%左右;存量可售货值超过50%的情况下,企业可能面临一定的去化压力。

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  2023年保利置业的合约销售均价达到了23805元/平米,同比提升了13.8%,再创近年来的新高。企业在香港地区的销售金额占比达到了8.1%,同比提升了4.6个百分点,是近年来的新高,同时该地区的销售均价也同比提升了23.79%至360833元/平米。在内地方面,保利置业在珠三角和西南地区的销售均价变化不大,但是在长三角和其他地区的销售均价却分别同比提升了8.01%和33.2%至29875元/平米和17101元/平米,使得企业在内地市场的销售均价达到了21996元/平米,同比增长9%。

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  02 投资

  深耕长三角重点城市
2024年拿地销售比将控制在40%以下

  2023年保利置业新增11个项目,分布于上海、昆山、苏州、杭州、广州、南宁和济南7个城市。新增土储建面为182.3万平方米,拿地总价约221亿元。2023年保利置业按建面计算的拿地销售比为0.81,按金额计算的拿地销售比为0.41,投资力度相比于2022年变动不大。2024年保利置业计划将拿地销售比控制在40%以下,在多数房企大幅减少甚至暂停拿地的背景下,企业的投资规模仍处在不错的水平。

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  在区域布局方面,2023年保利置业的拿地金额近半在上海,共计约九成在长三角主要城市;从面积角度来看,长三角的新增土储建面占比达到了67%,相较于2022年继续提升了10个百分点。长三角地区内的城市经济发展水平都相对较高,居民强大的购买力在一定程度上也能够保证企业的销售稳定。在城市能级方面,企业在一线城市的拿地占比达到了41%,相较于2022年增长了27个百分点,相较之下在三四线城市的拿地占比仅为7%,创下了近年来的新低。

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  截至2023年底,保利置业的总土储建面为1669万平方米,相较于期初减少了12.9%,其中在建面积866万平方米,待建面积约803.2万平方米。从土地分布来看,2023年底保利置业的土地储备中长三角和大湾区的权益建面占比达到48%,同比提升5个百分点;一线城市的占比达到26%,同比提升4个百分点,因此企业总土储的平均土地成本达到了11258元/平方米,同比继续提高了14.9%。

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  03 盈利

  毛利率仍在下行
净利率止跌回升

  2023年保利置业的营业收入为409.32亿元人民币,同比微减了0.47%;毛利润同比减少了24.55%至83.6亿元,因此毛利率同比降低了6.52个百分点至20.42%。毛利率的降低主要是受到了行业下行的影响,而由于目前保利置业的已售未结转规模约为485亿元,整体毛利率约为19%,因此企业的毛利率可能仍将保持在当前水平。

  虽然毛利率仍在持续降低,但是由于其他收入的增加、计提存货减值减少以及加强纳税管控等原因,保利置业的净利率反而逆势同比提升了1.53个百分点至3.99%。与此同时,保利置业的归母核心净利润为17.61亿元,同比增加了15.93%,归母核心净利率也同比提升了0.61个百分点至4.3%。

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  04 偿债

  融资能力较强
债务结构仍有优化空间

  在房企融资环境仍然趋紧的情况下,保利置业在2023年共完成发行了40亿元的公司债和30亿元的中期票据,公开市场信用债融资占比持续扩大,同时平均融资成本也同比继续下降了0.39个百分点至3.88%,企业仍然保持着较强的融资能力。

  2023年底保利置业的持有现金同比微增了0.76%至318.58亿元人民币,一年内到期的有息负债同比增加13.2%至208亿元(占比28.1%),现金短债比降为1.53,现金仍能基本覆盖短期有息负债,流动性比较稳定,未来企业仍将把现金流作为运营核心。

  从未来的有息债务到期情况来看,在一年后但两年内到期的规模约为259.4亿元(占比35.1%)、在两年后但五年内到期规模为192.4亿元、在五年后到期规模为79.2亿元。两年内有息负债占比63.2%,企业债务结构仍有优化空间。

  2023年底企业的总有息负债同比减少了7.69%至738.95亿元,而总权益增长了8.07%至451.61亿元,因此净负债率同比大幅降低了22.81个百分点至93.08%,剔除预收款后的资产负债率也降低了2.51个百分点至72.63%,整体财务状况有所改善。

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统一社会信用代码:913305215528551894

经营状况:存续注册资本:390000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 25 关联风险 0

统一社会信用代码:91310000710928372C

经营状况:存续注册资本:220000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 139 关联风险 26