万科交出了一份“不躺平”的半年报。

  8月30日晚间，万科发布2024年半中期业绩，上半年实现营业收入1427.8亿元，净亏损98.5亿元。

  “万科将化压力为动力，以一揽子方案为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道，以实际行动重新赢得股东信任。”这日晚间，万科召开2024年中期业绩推介会，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等7位高管出席，直面万科问题。

  关于亏损原因，万科董事会秘书朱旭回应称，主要是由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、大宗交易和股权交易亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。

  好消息是，万科持续降解存量债务，2024年内已无境外公开债到期，年内境内公开债仅余1笔20亿元的中票。上半年，万科新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，创历史新低；同时，全力促销售，二季度实现42亿元正向经营性现金流，守住了财务安全底线。

  2024年上半年，万科实现销售额1273.3亿元，回款率超100%，销售表现优于百强整体水平；高质量交付7.4万套房子。

  上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。万科长租业务新拓展实现1.5万间，并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超2万间。

  这些成绩来之不易。

  万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，万科观察到住房市场供求关系已经发生重大改变：一是各类保租房和人才房为解决刚需人群居住问题提供了更多选择，而满足客户对更高生活品质的改善型产品占据新房市场越来越重要的地位。二是购房者更加细分和理性。就销售实践看，价格实惠、所见即所得是客户考虑成交的首要因素，即使在当前非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。

  “所以我们判断，今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。”张海表示，同时，在成本提效方面，“有更多的事情要自己动手做了”。

  第一，要求采购人员采购时要直达产地掌握第一手信息，而不是坐在办公室里，听上门的供应商报告。

  第二，是住宅销售单价在15000元左右和以下的，样板间不能委托软装公司，要自己开始动手做、自己采买。“目前我看到的情况是，一套比一套做得好，说明现在自己动手也是可以丰衣足食。”

  第三，加强了对项目全周期全维度的现金流精算。“以前我们也算，但是看来在新的阶段，以前的算法不行或者是不充分的，现在是从可用现金流角度出发，分品类、分阶段动态精算现金流量表。”

  “我们正在努力把眼前的事情做好，吸取以往的教训。”张海说。

  对于2024年下半年工作，万科定下三大目标：确保高质量交付，预计全年交付18.8万套；积极化解债务，确保公开债如期顺利偿还；转型高质量发展。

  朱旭表示，为应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年万科将更加严格落实瘦身健体和降本增效措施，包括基于一盘棋集中建设头部力量和能力，根据实际需求差异化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策链条；强化奋斗文化，加强干部的考核与汰换；完善公司治理，加强内控，防范重大风险。

  万科执行副总裁、首席运营官刘肖在业绩会上透露，截至7月底，万科大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目。未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升。

  “管理层将化压力为动力，以一揽子方案为路线图，全力以赴，克服困难，推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体，重新回到健康发展的轨道，以实际行动重新赢得股东信任。”朱旭说。

  每年业绩会上，郁亮对于房地产行业的预判都被看作具有风向标意义。这次，他判断，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量规模仍然巨大；短期来看，市场经过3年调整，新房性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度在持续增加，这些都为市场需求的复苏积蓄了能量。随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。

  郁亮认为，目前新房市场的供给量相对不足。到目前为止，今年住宅新开工面积同比再下降24%，按这个趋势全年预计达到5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。

  “市场需求复苏正在积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤”，郁亮再次表达了对行业的坚定信心。