张春丽①　胡宪

  一、概述

  （一）2024年房地产行业发展概况

  1.政策：中央定调明显宽松信号，优化政策边际效果初显

  2024年，房地产市场步入了经济修复与去库存的双重周期。在此期间，销售、投资以及新开工等关键指标持续面临压力。②2024年9月26日，中央政治局会议作出“促进房地产市场止跌回稳”的部署，后多部委紧密协作在政策端持续发力，促进房地产市场止跌回稳。③中指研究院发布的统计显示，2024年12月，30个重点城市新房销售面积环比、同比均增长20%左右，20个重点城市二手房成交套数环比增长约20%、同比增长近70%。中央的宽松定调和后续各部门配套的政策发力，对房地产市场带来的积极作用初步显现。

  2.去库存和投资：去库存呈现回稳改善趋势，投资同比仍显弱势

  根据国家统计局2025年1月17日发布的数据，2024年全国新建商品房销售面积9.7亿平方米、销售额9.7万亿元，同比分别下降12.9%和17.1%，住宅降幅更大。市场通过新开工面积与土地购置面积的梯次收缩加速去库存，推动供需新平衡④。

  房地产的投资仍显弱势。自2024年第二季度以来，我国投资动力有所减弱，民间投资占比持续下滑，2024年民间固定资产投资下降0.1%，很大程度来自房地产市场投资颓势的拖累⑤，基础设施投资领域缺少具有长期稳定经营性收益且收益可以覆盖支出成本的项目，同时出现项目需求与资金难以匹配的状况。⑥  

  3.供需：同比深度下滑，城市土拍溢价率分化，支持盘活存量闲置土地

  2024年全国房地产市场深度调整，百城二手住宅价格累计下跌7.26%，一线、二线、三四线城市分别跌6.09%、7.63%、7.35%。300城土地成交建面同比降17%，预计全年降至11亿平方米，接近商品房成交规模。全年商品房销售面积9.74亿平方米（-12.9%），销售额9.68万亿元（-17.1%），供需两端显著收缩⑦。

  就土拍市场来说，2024年一线城市涉宅用地成交楼面价表现强势，同比上涨21%，达到29238元/㎡。⑧中指研究院发布的统计数据显示，全国300城住宅用地平均溢价率4.29%，较2023年下降0.4个百分点。其中，一线城市7.6%，二线城市4.4%，三四线城市3%。⑨由于一线城市出让多宗核心区域优质、高溢价地块，提升了土拍市场的活跃度，尤其上海在放开土拍限价后，拍出了国内土地出让单价新“地王”，带动上海土拍热度回暖。⑩相比之下，二线城市的涉宅用地成交楼面价则同比回落10%，达到7368元/㎡，三四线城市土地市场则显得更加冷清，涉宅用地成交面积同比下降20%，流拍率维持高位，楼面价同比下跌15%⑪⑫。

  截至2024年，全国广义房地产库存达127亿平方米，其中超30亿平方米土地闲置逾三年。中央将盘活存量土地作为稳市重点，央行明确支持收购房企存量土地，允许专项债、政策性及商业银行贷款用于市场化收储。9月政治局会议亦强调加大贷款投放力度，加速闲置土地资源盘活。

  4.债务及去化：居民中长贷意愿较弱，行业债务增长幅度趋缓，国家加大白名单项目贷款投放力度

  根据中指研究院统计，2024年我国房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年度到期余额超过9500亿元的规模相比下降了19.6%，但整体规模仍然处于较高水平。⑬房地产贷款投放速度加快，金融监管总局召开的2025年监管工作会议显示，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。

  2024年，房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

  5.收入及利润：行业收入增速转负，利润率有待企稳

  2024年前三季度，98家A股上市房企营业收入同比下降23.2%，增速创历史新低，A股超半数房企出现净亏损。亏损原因主要为：促销折扣致收入下滑；高地价项目结转推高成本；房价地价下跌引发资产减值及存货跌价计提增加。⑭与此同时，房企住宅销售回款规模同比大幅减少，导致资金流入不足，进一步影响了企业的营收表现。

  6.行业现状：头部企业积极化债，规模优势与转型并存

  近年来，随着房地产市场调整和债务危机的蔓延，包括行业头部企业在内的许多房企采取了多种方式应对危机和调整。

  较多头部企业债务危机严重：恒大集团继续身陷巨额债务危机中，2024年1月29日，中国香港法院对恒大集团发出清盘令，广州市凯隆置业（恒大母公司）也被申请破产清算。碧桂园集团在2024年4月和9月成功对多只境内债券进行展期，并计划通过延长债务期限（最长11.5年）、降低融资成本（从6%降至2%）等方式，减少最多116亿美元债务。⑮同时，碧桂园集团还通过折价处置资产回笼超过600亿元资金，以缓解短期流动性压力。但其三四线城市项目占比高加重资金回笼难度，偿债危机仍未完全度过。

  行业龙头企业之一的万科集团也面临严峻的经营和财务危机。万科A（000002）发布的2024年年报显示，万科2024年度净利润减少506.81%，公司营业总收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归母净利润-494.78亿元，同比下降506.81%。从单季度数据看，第四季度营业总收入1232.82亿元，同比下降29.73%，第四季度归母净利润-315.35亿元，同比下降2061.73%。⑯亿翰智库监测数据显示，2025年万科的公司债与中期票据总额达215.9亿元，占存续债券余额接近50%。2025年2月5日，十余名来自深圳国资系统高管组成的工作组已经进驻万科集团各核心岗位，展开资产盘活、债务优化、业务聚焦等一系列措施⑰。

  而财务状况相对健康的房企则选择加速偿债节奏，龙湖、金地均在2024年按时偿还了部分债务，金地表示已经基本度过偿债高峰期⑱。

  （二）2024年房地产争议解决概况

  1.诉讼视角

  根据“裁判文书网”信息，2024年房屋买卖合同纠纷为66630件，与2023年的83535件相比大幅下降20.24%；2024年房屋租赁合同纠纷案件量为63345件，与2023年的83835件相比下降约24.44%；2024年物业服务合同纠纷案件数量为160677件，与2023年的231334件相比下降30.54%；2024年涉房企的金融借款合同纠纷案件量为12140件，相较2023年的17552件下降30.83%；农村土地承包合同纠纷为951件，相比前一年度的1679件大幅下降43.36%；建设用地使用权合同纠纷469件，相比于2023年增加61件；房地产开发经营合同纠纷案件量为544件，相比于2023年的492件增加约10.6%。

  考虑到文书上网的延迟性、局部性、政策性等问题，该数据和行业真实情况可能存在一定差异。

  结合市场情况及团队实际办案经验来看，近年来由于房地产行业调整和所面临的困境，房地产合资合作纠纷、房地产建设合同纠纷以及房地产衍生的相关金融纠纷在实务中有较大增加。

  2.仲裁视角

  房地产及建设工程案件，是各个仲裁机构一个较为重要的板块。随着行业波动，2024年，在仲裁案件数量、金额上均呈总体持续上升状态。建筑工程及房地产类型的案件，在部分仲裁机构的相关案件数量占总受案量的第一名，在部分机构案件数量比例总计高达约36%。

  相较于2023年，从全国仲裁机构2024年现有公布的数据来看，房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、物业服务合同纠纷、房地产合资合作开发合同纠纷、房地产建设合同纠纷等争议，在仲裁实务中相比往年在案件量和案件争议金额上均大幅增加。

  北京仲裁委员会2024年受理的案件总量为14059件，其中房地产合同类纠纷受案量为706件，与上一年度案件量相比增加49件，同比增加7.46%，占总受案比例的5.02%。2024年该委受理的房地产合同类案件总标的额33.95亿元，平均标的额636.69万元。

  上海国际经济贸易仲裁委员会2024年管理的案件，房地产争议案件量占比3.5%，争议金额占比1.1%。其中城市更新（PPP）属前沿热点领域，相关受案量和争议金额也有较大幅度的上升。关联的建设工程类争议则是上海国际经济贸易仲裁委员会案件量占比最高的纠纷类型，占其全年受理案件总量的32%。

  中国国际经济贸易仲裁委员会2024年管理的案件中，建筑工程及房地产类型的案件以1735件的受案量占所有类型案件中的榜首，占比约28.85%，与2023年相比案件量大幅增加约34.7%。

  上海仲裁委员会受理的案件中，建设工程和房地产类型的纠纷分别为3378件和671件，案件数量和所涉标的金额均显著增长。

  深圳国际仲裁院发布的2024年度数据概览显示，其2024年共受理971宗房地产行业案件和956宗基础设施和建设工程领域的案件，其中房地产类型的案件数量小幅度下降约8.9%。

  厦门仲裁委员会2024年受理的房地产类纠纷案件数量达522件，是该机构第三大争议案件类型，总标的额达3.85亿元，建设工程类纠纷在案件数量上以326件紧随房地产类纠纷其后，总标的额达10.59亿元。房地产纠纷中房屋买卖合同纠纷以31000万元的总标的额和412件的受案量分别位列案件标的和案件数量的第一名，建设用地使用权合同纠纷案件量为19件，总标的额6515万元，平均单个案件标的额更大。

  3.调解视角

  伴随着群体性争议案件的增多，纠纷解决多元化趋势明显，其中调解在推动房地产纠纷解决中扮演着重要角色。

  2024年，最高人民法院持续推进住房城乡建设领域“总对总”在线诉调对接机制，该机制通过人民法院调解平台实现纠纷线上联动化解，明确调解协议具备民事合同性质，经法院审查后可强制执行⑲。

  各地法院和各机构也都充分探索房地产领域纠纷化解的源头预防和前端化解，武汉仲裁委员会分别与洪山区法院、新洲区法院、经开区法院、天门市法院、武汉铁路运输中级法院建立“诉讼+调解+仲裁”合作机制。

  4.跨境争议解决视角

  房地产纠纷的跨境争议解决中，值得关注的热点问题是跨境破产程序的启动和推进，尤其是中国房地产企业在境外启动破产程序后与国内司法程序的联动及冲突。例如，为公众熟知的恒大、正荣、奥园、花样年、佳兆业、世茂等房企先后涉及境外的破产程序，这些案件多数为离岸型破产，主要特点是债务人的主营业务位于内地、在香港上市或设总部、子公司等，并在维京岛、开曼岛等地设立控股公司。债务人多在境外法院被申请重整或清算，并得到一些境外法院的承认与协助。上述企业的实际经营和利润来源主要在内地，但内地法院基本上较少参与这些案件，内地债权人的权利保护等问题日益突出⑳。

  二、新出台的法律法规或其他规范性文件概述

  回顾2024年，在房地产法规政策方面，全国各一线城市大尺度调整限购政策、降低购房成本、减免交易税费，持续刺激购房需求；相关政策支持盘活存量土地、深化老旧小区改造，优化房地产供应结构；金融方面设立“白名单”、加强风险防控，满足房地产合理融资需求；保障性住房加速去化库存、推动租赁市场发展，满足中低收入群体住房需求。总体而言，房地产政策体现出需求端松绑力度加大、供给端继续积极调整、金融监管与支持并重、住房保障体系持续完善的特点。

  （一）土地闲置盘活与土地整治

  1.土地闲置盘活

  土地闲置盘活方面，通过专项债券资金助力闲置土地盘活领域，提升财政资金效能，促进土地资源更好地服务于经济社会发展。

  5月，《自然资源部 国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号，2024年5月14日发布，2024年5月14日实施）发布，鼓励企业优化开发、促进市场流通转让、支持政府收回收购，从多方面盘活存量土地，化解风险。11月，《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号，2024年11月7日发布，2024年11月7日实施）发布，鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地、盘活存量，明确了收回收购土地的关键环节和操作要求，保障土地闲置盘活市场平稳健康发展。

  2.推进土地综合整治

  充分学习运用“千万工程”经验，明确整治内容并强化监测监管，保障群众权益，提升土地综合整治质量。

  8月，《自然资源部关于学习运用“千万工程”经验深入推进全域土地综合整治工作的意见》（自然资发〔2024〕149号，2024年8月5日发布，2024年8月5日实施）发布，全面落实全域土地整治工作的实施，打破过去土地整治城乡脱节的局面，提高项目实施的效率和质量，推进土地综合整治工作规范有序进行。12月，《全域土地综合整治实施指南（试行）》（自然资办发〔2024〕57号，2024年12月5日发布，2024年12月5日实施）发布，明确全域土地整治的具体内容，调整负面清单，明确省级作为监管主体强化监测监管，强调群众全过程参与，助于提升土地资源配置效率与节约集约利用水平。

  （二）土地交易流通与不动产权属管理

  允许对土地进行统一规划和流转，完善权利登记内容，推进“互联网+不动产登记”，进一步规范登记工作，推动不动产行业发展。

  1.土地交易流通

  6月，十四届全国人大常委会第十次会议表决通过《中华人民共和国农村集体经济组织法》（全国人民代表大会常务委员会，主席令第26号，2024年6月28日发布，2025年5月1日实施）（以下简称《农村集体经济组织法》），该法对集体财产的主要范畴进行明确界定，允许农村集体经济组织依法对土地进行统一规划和流转。

  2.不动产权属管理

  5月，《不动产登记暂行条例实施细则》（自然资源部，2024年5月21日发布，2024年5月21日实施）发布，落实“互联网+不动产登记”，新增在线申请不动产登记的规定，确认电子证书证明与纸质证书证明具有同等法律效力，简化不动产权属证书或不动产登记证明补发程序。有助于提高诉讼、仲裁案件当事人提交不动产产权证据的及时性和完整性，也减少因执行困难导致的判决、仲裁结果无法有效落实的情况。

  6月，《不动产登记规程》（自然资源部公告2024年第26号，2024年6月11日发布，2024年9月1日实施）发布，增加了土地承包经营权、土地经营权等权利类型；明确地籍调查贯穿建设项目各管理环节，实现“一码管地”；有效提高了房地产的权利状况信息透明度，减少房地产企业在项目前期和过程中的沟通成本和时间成本，推进登记工作的规范化和公正性。

  （三）金融财税与风险处置

  2024年，房地产供给端继续加大资金支持力度，多方面出台政策重视存量盘活、支持保障性住房项目，持续助力房地产融资和竣工交付，多方位完善“市场+保障”住房供应体系，鼓励房地产产品、融资方式创新与多元化。

  1.金融支持与融资监管

  金融方面落实“白名单”制度，延长相关利好政策适用期限，加大房企融资信贷支持，再次释放了房地产行业政策持续放松信号；同时加强金融风险监管，为金融安全构筑防火墙。

  1月，《住房城乡建设部、金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号，2024年1月5日发布，2024年1月5日实施）发布，要求建立房地产融资协调机制，提出并推送可以给予融资支持的房地产项目名单，金融机构评估并对其予以支持，提供有力支持和保障。此后各地政府纷纷落实，根据金融监管总局召开的2025年监管工作会议，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。㉑《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号，2024年1月5日发布，2024年2月5日实施）发布，支持长期租赁住房、盘活存量，支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，加大信贷支持力度。“三个办法”㉒于2024年1月发布，于2024年7月1日起实施，拓宽固定资产贷款和流动资金贷款的用途及贷款对象范围。

  3月，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，指出要持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策等，再次释放了房地产行业政策持续放松信号。

  4月，《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号，2024年4月4日发布，2024年4月4日实施）发布，强监管、防风险、促高质量发展的主线更加明晰，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。8月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，2024年7月6日发布，2024年8月1日实施）发布，简化工作流程，取消前期辅导环节；明确各环节时限要求，进一步提高申报推荐效率；严格“退回”措施，严格咨询评估，优化政策空间，激发市场活力。

  9月，《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》（中国人民银行、国家金融监督管理总局，2024年9月24日发布，2024年9月24日实施）发布，延长“金融16条”㉓、经营性物业贷款政策㉔中相关政策的期限。

  截至2024年第四季度，金融支持相关政策已取得明显成效，房地产贷款投放速度加快。

  2.不良资产处置与风险化解

  2024年，系列政策出台，明确不良资产收购、管理及处置规范，加速风险出清，维护金融稳定；优化重整案件审理标准，提高重整质效，保障资本市场健康发展。

  11月，《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》（金规〔2024〕17号，2024年11月11日发布，2024年11月11日实施）发布，该办法拓宽了金融不良资产收购范围，加强对不良资产各流程环节的内部风控和监督等，有助于金融机构盘活存量资产，帮助房地产企业化解债务风险。根据金融监管总局召开的2025年监管工作会议，2024年全年累计处置不良资产超3万亿元。㉕

  12月，最高人民法院、中国证券监督管理委员会发布《关于切实审理好上市公司破产重整案件工作座谈会纪要》（法〔2024〕309号，2024年12月31日发布，2024年12月31日实施），规范破产重整程序，提高重整效率，防范“假重整真逃债”，加速落后企业出清，引导资源向优质企业集中。

  （四）住房保障与民生工程

  1.保障性住房体系

  保障性住房方面，通过市场化激励加速存量房产盘活，支持地方国企收购未售商品房转保障房，促进房地产风险化解与市场稳定。

  9月，《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》（中国人民银行，2024年9月27日发布，2024年9月27日实施）发布，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。有利于盘活未售出商品房积压的库存房产，满足中低收入家庭住房需求。

  各地也积极收购存量商品房用作安置房，如11月广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州㉖；此后佛山也获得购买安置房专项借款11.9亿元，助力房地产去库存㉗。

  2.民生改善与城市更新

  民生改善与城市更新方面，开展城市更新示范、资源调查和体检评估等工作，推进城市地下空间开发利用，为城市更新提供更完善的指引。

  2024年4月，《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号，2024年4月30日发布，2024年4月30日实施）发布，通过竞争性选拔确定部分城市开展示范，同时中央财政给予定额补助。5月，《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》（自然资办发〔2024〕25号，2024年5月24日发布，2024年5月24日实施）发布，在健全规划编制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具体工作部署。6月，《城中村改造国土空间规划政策指引》（自然资办发〔2024〕30号，2024年6月13日发布，2024年6月13日实施）发布，加强城中村资源资产调查和开展前期体检评估，强调国土空间规划对城中村改造的引领作用，建立顺应城市发展和符合群众利益的正负面清单，基于数字化平台系统加强规划。7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号，2024年7月28日发布，2024年7月28日实施），明确实施新一轮城市更新和安全韧性提升行动，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造，提升城市安全韧性。《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》（自然资发〔2024〕146号，2024年7月31日发布，2024年7月31日实施）规定，开展资源调查评价，探索地上地下空间复合利用，平等保护各类地下空间产权主体合法权益，完善产权管理。

  3.乡村振兴

  乡村振兴方面，强化既有农房管理和健全新建农房管理长效机制。

  4月，《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号，2024年4月12日发布，2024年4月12日实施）发布，明确要常态化排查整治，动态监测安全状况；将农房行政审批和安全监管有效衔接；要求县级人民政府相关部门和乡镇政府优化农房建设审批流程，推行“一个窗口”、建立联审联办制度。

  （五）刺激需求与稳定市场

  2024年，房地产需求端方面降低首付款比例、降利率、解除限售限价限购，税收支持，持续刺激购房需求，稳定房地产市场。

  1.降首付利率

  关于降首付，9月，《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（银发〔2024〕172号，2024年9月24日发布，2024年9月24日实施）发布，将最低首付款比例调整为对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

  关于降利率，9月，《完善商业性个人住房贷款利率定价机制》（中国人民银行公告〔2024〕第11号，2024年9月29日发布，2024年9月29日实施）发布，深化利率市场化改革，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度。随后，六大国有行率先跟进，多家股份行相继响应，明确对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整，进一步稳定市场预期，促进新增购房需求释放。

  2.税收支持

  通过调契税、改土地增值税、降预征率下限等措施，推进房地产降成本、缓压力，促进房地产市场平稳发展。

  11月，《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号，2024年11月12日发布，2024年12月1日实施）发布。该公告明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限。随后，北京、上海、广州、深圳陆续发布通知，取消普通住房和非普通住房标准，相关契税、土地增值税等按《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行㉘。

  3.解除限购

  关于限购政策，各一线城市逐步解除限购。9月，广州取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策，成为第一个全面解除限购的一线城市。㉙深圳作出放宽限购、取消限售、增值税免征年限“5改2”等楼市宽松政策㉚。

  （六）争议解决与执行机制

  争议解决与执行机制方面，在保全执行中支持房地产“白名单项目”的融资和建设交付，确保专款专用和项目的顺利推进。同时系统性回应网络司法拍卖中的难点问题，强化了执行程序的法治化与透明度。

  1.保全执行

  7月，《最高人民法院关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知》（法〔2024〕154号，2024年7月22日发布，2024年7月22日实施）发布，规定金融机构为支持白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施，确保了房地产白名单项目的资金流稳定。明确金融机构对白名单项目利用专项融资复工续建部分设定抵押权，可就该部分优先受偿，有效降低金融机构的信贷风险。但也或将影响司法执行的效率，如人民法院在冻结、扣划时需征求所在地房地产融资协调机制的意见。此外，部分房地产企业可能会试图利用该政策通过不正当手段获取融资或规避执行，这将提高对企业的监管和审查要求。

  10月，《最高人民法院、最高人民检察院关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2024〕13号，2024年10月30日发布，2024年12月1日实施）发布，明确拒不执行判决、裁定罪的犯罪主体及适用范围，统一了认定该罪的司法标准，有助于遏制房地产行业债务人的恶意逃债行为，缓解房地产行业的执行难问题。

  2.司法拍卖

  10月，《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》（法〔2024〕238号，2024年10月29日发布，2024年10月29日实施）发布，完善拍前调查与信息披露，要求执行法院对拍卖财产进行实地勘察和权属核查，全面披露拍卖财产现状、瑕疵及权利限制，确保竞买人知情权。优化变价处置程序，完善刑事涉案财产处理，允许第二次流拍后被执行人自行处置财产，提升财产变现效率。强化执行管理与监督，明确执行法院负责不动产腾退交付，建立常态化监管机制。通过系统性制度设计和市场化手段优化资源配置，优化房地产资产处置效率，同时兼顾各方权益，促进房地产资产价值最大化。

  （七）小结

  2024年，各类法规政策多维度赋能房地产行业稳健前行，房地产行业治理从粗放扩张向紧缩化债、精细管理方向深度转型。整体制度上，产权制度升级、土地要素改革、监管范式转型多方面联动修订，构建“权益保护—市场秩序—公共利益”三位平衡架构。市场机制上，通过融资支持促进前端供给改革、“互联网+”促进中端流通管控，全面支持纾困促进后端处置创新。民生保障上，形成“市场归市场、保障归保障”的双轨格局，通过完善保障性住房、促进城市更新、降低购房首付款比例和解除限购等，促进城市绿色化改造、推进居住权实质化，保障住房的可持续性、强调住房的民生价值。当前法律政策体系已显现多方面的协同效应，正逐步构建“市场稳健、民生坚实、风险可控”的房地产发展生态。

  三、典型案例

  （一）房地产投融资纠纷：企业参与一级土地整理，是否有权获得出让金返还？

  部分政府为了鼓励开发企业积极参与土地的一级整理、提供资金支持，要求开发企业在前期给予资金支持，作为回报，在招拍挂交易中设置了“土地出让金奖励返还”，但相关返还约定是否有效，在实务中产生了相关争议［案号索引：北京仲裁委员会——（2024）京仲案字第××号］。

  1.基本案情

  2011年，某管理委员会（行政机关，被申请人）招商引资，乙公司（申请人）为支持政府，对某商住项目进行投资，并预付地价款，双方签署合同约定：申请人按预估起拍价32.5万元/亩向被申请人分批次支付地价款；投资奖励：作为回报，被申请人同意在招拍挂过程中如有溢价（溢价=土地成交价-预估起拍价和土地平整、围墙等前期投资款），则溢价部分由被申请人、申请人双方按3∶7
比例分成。如申请人竞得土地，则申请人应按约定的溢价分成比例向被申请人缴纳溢价部分的30%；如申请人未竞得土地，则申请人应按约定的溢价分成比例享有溢价部分的70%及收回上述已缴纳的95%地价款和土地平整、围墙等前期投资款。

  合同签署后，申请人于2011年向被申请人支付了约9000万元投资款；挂牌后，申请人乙公司参与两地块的竞价，竞得其中A地块，B地块由第三方丙公司竞得。对于A地块双方无争议，对于丙公司竞得的B地块，被申请人已于2020年9月—2024年2月合计向申请人支付11400万元投资奖励，申请人认为未足额支付全部投资奖励，故诉至北京仲裁委，要求被申请人支付剩余投资奖励约1.4亿元及逾期付款利息。

  2.争议焦点

  案涉合同中，关于“申请人享有溢价部分70%的约定”（以土地出让金为标准计算差价）的投资奖励条款，是否涉及对土地出让金的返还、减免或变相返还，是否有效？有观点认为，地方政府与受让方事先约定受让方取得国有土地使用权的价格，如果公开“招拍挂”的价格高于双方约定的价格，差价部分返还给受让方，该“土地出让金返还协议”因违反法律的强制性规定且损害国家利益而无效；也有观点认为，应当尊重契约，约定没有违反法律的强制性规定且损害国家利益，因此有效。

  3.裁判结果

  仲裁庭认为：

  首先，本案合同约定的投资回报，实际是对申请人提供前期预付地价款的投资回报；本案所涉及的“申请人享有溢价部分70%的约定”针对的是申请人未竞得土地而由其他人竞得土地的情况，不存在申请人支付土地出让金的问题；本案合同约定的投资回报的基数按照土地成交价扣除前期投资款后确定，土地成交价是计算投资回报的一个数据，不是土地出让金本身的返还、减免或变相返还、减免。

  其次，申请人支付的前期预付地价款金额是根据签约时的预估起拍价格确定的，申请人可能获得的投资回报没有超出合理范围。根据本案合同约定，被申请人应在申请人付清95%地价款之日（2011年10月）起12个月内（2012年10月）完成土地招拍挂之前的全部手续，但WG2020-××地块直到2020年5月才挂牌成交，申请人的投资回报因招拍挂推迟（根据现有证据，招拍挂推迟不可归因于申请人）、土地成交价提高而相应增加。仲裁庭认为，申请人支付了前期投资款，承担了工业城项目进度滞后、招拍挂推迟等风险；被申请人利用申请人的投资完成拆迁、土地平整和市政配套，使土地具备了招拍挂的条件，考虑到同时期房地产企业的融资成本、投资回报率等因素以及被申请人共享溢价收益的事实，本案合同关于申请人投资回报的安排与申请人实际投入的资金及所承担的风险是基本匹配的。

  最后，案涉B地块的土地出让金已经由竞得人G全部缴纳至市财政，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条关于“土地使用权出让金应当全部上缴财政”的规定。结合被申请人已向申请人支付的投资回报的情况，仲裁庭认为，根据本案所涉土地出让金已经全部上缴财政的事实和“收支两条线”的制度安排，被申请人依约向申请人支付投资回报不会导致国家土地出让收入减少。

  故，本案合同关于投资回报的约定，不影响相关地块依法挂牌出让，不影响土地出让金按照规定上缴财政，也不影响土地出让金按照规定使用。本案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效情形，应认定为有效。

  4.纠纷观察

  （1）土地出让金的奖励条款是否有效，存在较大争议。

  针对部分直接约定返还土地出让金的协议，本案支持了协议合法有效，尊重了当事人的意思自治，然而，最高人民法院观点及部分司法案例显示，存在协议被认定无效的情形。

  最高人民法院民一庭2021年第23次法官会议纪要讨论认为：地方政府与受让方事先约定受让方取得国有土地使用权的价格，如果公开“招拍挂”的价格高于双方约定的价格，差价部分返还给受让方，该“土地出让金返还协议”因违反法律的强制性规定且损害国家利益而无效。主要理由是：

  第一，国有土地使用权出让通常应当采取公开竞价方式进行，“土地出让金返还协议”有违公开公平公正原则，因违反《中华人民共和国民法典》第347条第2款㉛，《中华人民共和国招标投标法》第32条第2款㉜、第53条㉝以及《中华人民共和国拍卖法》第37条㉞、第65条㉟的规定，属于投标人与招标人、竞买人与拍卖人之间恶意串通，违反了前述法律的强制性规定，既导致国家土地出让收入减少，也扰乱了国有土地使用权出让的市场秩序，故应认定“土地出让金返还协议”无效。

  第二，土地使用权出让金收支及用途法定，“土地出让金返还协议”导致国家土地出让收入流失，损害了国家利益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条㊱和《中华人民共和国土地管理法》第55条第2款㊲的规定，土地使用权出让金用途法定，应按照“收支两条线”严格管理。为规范国有土地使用权出让收支管理，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）明确规定不得以各种名义减免或者变相减免土地出让收入。2021年5月，相关部门又发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。由此可见，国家对于土地使用权出让金收支的监督管理力度在不断加强。“土地出让金返还协议”将导致原本应缴入国库的国有土地使用权出让收入流失，损害了国家利益。

  最高人民法院司法案例［案例索引：（2017）最高法民终359号、（2018）最高法民申2879号］之裁判要旨为：当事人在涉案地块土地使用权拍卖出让前以约定土地出让金返还的方式排除其他竞买者，违反了拍卖出让土地使用权应当遵循的公平公开原则。并且，双方约定的返还标的直接指向土地出让金，亦损害了国家利益，属于《中华人民共和国合同法》第52条第2项规定的情形（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效）。原审法院依法认定上述协议无效，并无不当。

  对比本案与法院部分司法案例，可以看出，裁判者在判断“返还土地出让金”协议合法性时，主要考虑以下几个维度：

  ①是否违反法律、行政法规的强制性规定：如是否违反了上述公开竞价原则，是否违反了土地出让金收支及用途规定。本案中，所谓的返还资金并非土地使用出让金，而是将土地出让金作为一个参数进行计算返还的资金，故虽有“返还土地出让金”外观，但实质并非返还土地出让金，并未违反土地使用权出让金应当全部上缴财政的相关规定，这也是本案裁判支持协议有效的重要因素。

  ②是否损害国家利益和社会公共利益：是否存在政府与开发商通过“返还土地出让金”协议进行恶意串通，损害其他竞买人的合法权益，扰乱了国有土地使用权出让市场秩序；是否导致国有资产流失。

  ③是否遵循“收支两条线”管理规定：任何形式的返还、补贴等行为都可能导致财务上的违规，进而影响协议的合法性。

  ④协议的签订背景和目的：部分政府出于招商引资需求，可能会与开发商签订类似“返还土地出让金”协议，如该协议只是落实政策，并未给予开发商明显优于其他市场竞争主体的不当优势，裁判者会据此更倾向认定其有效。

  ⑤协议的具体内容和履行情况综合考量：如是否约定了明确的土地出让方案、是否设置了排除其他竞买者的条款等。如果协议内容违反了相关法律法规，裁判者将更倾向于认定其无效。

  ⑥开发商是否参与一级开发：实践中，如果开发商参与了土地的一级开发（如拆迁、平整等），政府在土地出让金中返还一部分给开发商作为补偿，对此补偿，裁判者会更倾向于支持。

  （2）实操建议：

  作为投资人，最重要的是要确保投资收益合法、有效、可被保障。故，在与政府及关联机构合作、参与一级土地整理之投资时，建议如下：

  一方面，规范合规涉及投资奖励的交易文件和条款。一是不要直接违反国家、地方的法律法规和政策。二是要避免串标行为，文件可明确不摘牌或摘牌后的不同情形下如何处理。三是奖励条款设置需合法合理，不能直接返还、减免或变相返还、减免土地出让金，该奖励资金来源不能为土地出让金，否则将损害国家利益，可能被认定无效。

  另一方面，在选择纠纷解决的机制上，可以选择国内领先的仲裁机构，其往往更加倾向契约自由、尊重当事人的真实合法之意思表示。

  （二）购房合同纠纷：在房企因破产等原因，无法交付房屋情形下，商品房消费者主张价款返还，是否具有优先权？

  2023年最高人民法院颁布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）实施后，购房合同相关纠纷的裁判思路发生了一定的变化，包括房企因破产程序或资金链断裂等原因，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，购房者主张价款返还请求权，是否优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权［案号索引：安徽省蚌埠市中级人民法院——（2024）皖03民终319号］。

  1.基本案情

  2011年，陈某与开发商A公司签署《商品房买卖合同》六份，约定陈某购买A公司开发的商品房6套。陈某依约支付房款，A公司未履行交付房屋义务，故陈某诉至法院。蚌埠中院生效裁判解除购房合同、A公司向陈某退还购房款并支付违约金。A公司未履行生效裁判，本案进入执行阶段。

  2020年，蚌埠中院裁定A公司进入破产程序。破产管理人将上述购房款债权确认为普通债权，不能认定为消费者购房款优先权，故陈某提出债权异议之诉，要求蚌埠中院确认其申报的购房款债权具有优先受偿权。

  2.争议焦点

  开发商在进入破产程序前，已与购房人解除购房合同情形下，购房人申报的购房款债权是否具有优先权？以及购房人在购买多套房屋情形下是否构成商品房消费者？

  3.裁判结果

  蚌埠中院认为：

  首先，《批复》第2条㊳、第3条㊴规定，消费者请求返还已付购房款的权利与消费者购房优先权虽权利性质有所不同，但基于保护消费者生存利益的同样目的，在权利顺位上应当享有优先权。

  其次，审查案涉购房者是否构成商品房消费者，其判断标准应结合九民纪要的相关规定，重点审查是否为直接用于满足居住生活需求，而非经营目的。从本案查明的事实看，陈某名下无其他用于居住的房屋且其已支付全部购房款，故陈某可认定为商品房消费者，其相应的住房生存权益依法应当受到保障。但陈某一次性购买6套房屋，案涉房屋总面积，明显超过家庭居住使用基本需求的必要性，故结合当地“城镇居民人均住房建筑面积”计算后，将其中符合家庭人数的标准面积房屋认定为优先权保护范围，超出此范围的其他房屋面积不能确定为满足其基本家庭生活居住需求，所对应的购房款和违约金均应认定为普通债权之中。

  4.纠纷观察

  2023年最高院颁布的《批复》，对于商品房消费者设立了可以对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的“优先权”，体现了立法者更加倾向于保障购房者生存权益，实践中，裁判思路也因此发生变化，更加倾向于保护购房者。例如，上海市第三中级人民法院（2023）沪03民终39号破产债权确认纠纷一案，法院认为：“二审期间，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，根据该批复第三条规定，张某所支付的购房款可以不受是否解除购房买卖合同因素的影响，判定为优先受偿的债权。”

  该批复颁布后，主要变化如下：

  （1）购房者优先权：在开发商破产或资金链断裂等情形，导致房屋无法交付、购房合同解除的情况下，法院更加倾向于保护购房者的优先权，确保购房者能够优先获得购房款的退还，并不要求解除购房合同时间必须在进入破产程序后，也不要求解除购房合同时间必须发生在该批复实施后。这一变化体现了对购房者权益的进一步保护。

  （2）合同履行与违约责任：在购房合同纠纷中，法院更加注重合同的履行情况，特别是在开发商违约的情况下，法院会严格审查开发商的违约责任，并倾向于支持购房者的合理诉求。

  （3）商品房消费者的认定：根据《批复》第2条的规定，必须同时满足“以居住为目的”且“已支付全部价款”。此外，参考本案，购房者名下房屋数量，并不必然影响“商品房消费者”的认定，关键在于核实是否用于居住目的。

  上述变化，在当前房地产行业下行背景下，有助于提升购房者的信心，在一定程度上促进房地产市场的健康发展。

  （三）房屋买卖交易中，买卖双方能否约定出卖人免除权利瑕疵担保责任？

  当前，房地产市场持续调整，部分房屋存在权利瑕疵，但又因所有权人急于出售、买方认为足够便宜、可以“捡漏”，进而交易比例大大增加；对于此类特殊房屋，如已被设置抵押、查封、被第三人占有等，此类房屋能否交易？如果买卖双方在合同中约定了上述相应瑕疵，且约定免除出卖人的权利瑕疵担保责任，是否有效？［案号索引：北京仲裁委员会——（2023）京仲案字第××号］。

  1.基本案情

  2018年，申请人与被申请人签署案涉合同，约定申请人将名下目标物业转让给被申请人乙。合同签署后，被申请人未足额支付转让价款。故申请人提起仲裁，请求被申请人支付转让价款等。

  被申请人认为部分目标物业因被查封、被扣押、一房二卖、被施工方占用等原因，存在权利瑕疵，导致无法办理网签及过户登记，属于申请人违约，故被申请人未支付剩余款项。被申请人提出仲裁反请求：解除部分目标物业买卖合同并要求对方支付违约金。

  2.争议焦点

  案涉合同中关于买受人已知晓房屋可能的“权利瑕疵”的相关约定是否有效？被申请人能否因目标物业的“权利瑕疵”拒不支付交易尾款并要求解除合同？

  3.裁判结果

  仲裁庭认为：（1）关于合同效力：双方在合同中确认，申请人已向被申请人如实告知目标房屋状况，被申请人已对目标房屋的质量情况、权属情况、被第三人占用、涉及或者可能存在的纠纷及其他有关问题等充分知悉，各方在此基础上签订本案合同，并约定除违约方无故拖延履行网签和付款义务时，守约方有权解除合同外，各方不得擅自解除合同。且转让价格远低于市场价，被申请人在合同中承诺充分知悉目标房屋的现状并自愿承担风险责任，从权益与风险相匹配的角度，被申请人既然享受了以3.75折受让目标房屋的折扣权益，就应当同时承担所对应的目标房屋瑕疵风险。故本案合同关于被申请人乙对目标房屋现状自愿承担风险责任的约定，各方应予遵照执行。案涉合同有效。（2）关于合同部分解除：仲裁庭不予支持，主要理由包括：本案超过法律规定的解除权行权期限；房屋转让价格低于市场价，被申请人已在合同中承诺自行承担相关风险（包括目标房屋的权属、质量问题风险）；被申请人承诺对目标房屋的权属、质量问题等自愿承担风险责任。

  4.纠纷观察

  房屋交易中，往往因目标物业存在“权利瑕疵”导致无法办理不动产权证或交付，根据《中华人民共和国民法典》第612条㊵、第614条㊶规定，出卖人负有瑕疵担保义务，即出卖人负有保证出卖的标的物权利具有完整性，在标的物权利存在瑕疵情形下，买受人可以中止付款，但出卖人提供适当担保的除外。

  针对标的物存在权利瑕疵情形，在出卖人未披露权利瑕疵情形下，司法裁判倾向将责任归于出卖人，此情形下，买受人有权中止付款且不承担逾期付款责任。参考最高人民法院入库案例（入库编码2023-07-2-091-011），在该案商品房买卖合同交易中，因标的房屋存在第三人承租且出卖人未告知买受人，故买受人发现后中止支付尾款直至房屋完成清租。针对出卖人诉请要求买受人支付逾期付款违约金，上海市第二中级人民法院认为：“出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。……《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供‘确切证据’予以证明。”

  以上两案，最终责任认定不同，原因在于买受人签约时是否知悉/承诺知悉标的物“权利瑕疵”情形，并明文约定相应责任人。例如，交易文件中，买受人明确已知悉标的物权属状况并承诺自行承担权属问题的责任，则裁判者往往尊重双方真实意思表示及契约精神，认可该条款的效力，从而不支持买受人中止付款的请求；但如交易文件并无相关权利瑕疵条款，且出卖人在签约前并未披露，则裁判者往往支持买受人中止付款。

  实操中，对标的物有瑕疵的房屋交易，应当如何控制相应风险？笔者建议：

  （1）作为卖方，对于标的物应在交易前诚信披露“权利瑕疵”（如有），并在交易文件中设置明确的条款，包括买受人已充分知晓标的物权属状况、可能的权利瑕疵情形等，并明确相关风险的承担主体及处理机制；对于“权利瑕疵”条款采取加粗、下划线、斜体等形式，证明已起到善意提醒和解释说明的义务，避免被交易对手主张构成格式条款且无效。

  （2）作为买方，在交易之前，应提前充分调查房屋权属状态，对有瑕疵的房屋，应当充分平衡低价格与高风险，在合同中明确约定出现相应风险时各方责任及如何解决；对于出卖人承诺无瑕疵的房屋，可要求出卖人提供权属无瑕疵的相关证明；合同条款设置将付款条件与能否登记、办理产权证挂钩，明确如不能办理产权证的救济途径（如解除买卖合同、追究开发商违约责任等）；在交易之后，如买方发现标的物出现“权利瑕疵”，买受人应尽快搜集、固定相关证据。关于“权利瑕疵”的判断，参考上述最高院入库案例的法院裁判要点“应采用‘可能性’标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种‘可能性’对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵”。故，原则上买受人举证第三人享有权利的相关证据（如房屋租赁合同、抵押合同）即可，而并不要求必须等到第三人实际行使了权利。

  四、热点问题观察

  （一）实务热点观察

  1.实务热点一：房地产纾困与保交楼

  2024年，房地产纾困与保交楼仍然是行业关注的重点。

  房地产行业的纾困政策进一步深化，特别是在“保交楼”任务上，政府和金融机构加大了支持力度。各地政府通过设立专项纾困基金、引入资产管理公司（AMC）等方式，推动停工楼盘的复工和交付。比如，中国信达集团通过设立专门的房地产纾困基金，为陷入困境的房地产企业提供资金支持、参与问题房企的项目重组、通过市场化手段处置不良资产、探索使用REITs、资产证券化等创新金融工具，帮助房企盘活资产，增强资金流动性等，其以前述多种方式推动房地产项目的复工和交付。

  然而，由于部分房企的债务规模庞大、资金链断裂严重，纾困政策的实际效果仍存在较大差异。一些三四线城市的项目仍面临资金不足、复工困难等问题。在房企资金链压力严峻的局势下，如何确保项目顺利交付成为各方关注的焦点。

  （1）纾困模式的创新与挑战

  资产管理公司（AMC）在房地产纾困中的作用进一步增强。AMC等金融机构不断创新纾困模式，通过“共益债投资+代建代管”“传统债权收购+增量资金投入+旗下地产公司代管代建”等模式，继续为房企提供流动性支持。这些新模式在实践中也取得了一定的成效，不仅帮助房企解决了短期资金问题，还通过引入专业代建团队，提升了项目的建设质量和交付效率。

  随着纾困项目的增多，AMC等金融机构与房企之间的合作纠纷也可能会增加，尤其是在资金使用、项目监管、项目收益分配、风险分担等方面，需在前期加强合规和风险管理。

  （2）保交楼与债权人利益的平衡

  2024年，保交楼政策继续在全国范围内推进，尤其是在一些重点城市和项目上，政府通过多种手段确保项目的顺利交付，相关的法律争议也将随之增加。

  例如，部分房企以“保交楼”为由，要求债权人延长债务期限或减免部分债务，这可能引发纠纷。此外，保交楼项目中的工程质量、交付标准等问题也可能成为争议的焦点，尤其是在购房者与开发商之间。

  在“保交楼”任务推进过程中，如何平衡购房者、债权人、施工单位等多方利益成为焦点。部分地方政府通过设立专项基金、引入第三方监管等方式，确保纾困资金的专款专用，但在实际操作中，仍面临资金分配不均、债权人利益冲突等问题。特别是在涉及跨境债务重组的项目中，如何协调不同司法管辖区的法律适用和利益分配，成为纾困工作的一大挑战。

  2.实务热点二：房地产企业的破产与重整

  随着房地产市场的持续调整，很多房企的债务问题将进一步暴露，破产重整将成为这些企业的重要选择。部分大型房企的破产清算和重整案件进入关键阶段，特别是恒大、碧桂园等企业的债务重组方案逐步落地，但由于债务规模庞大、债权人利益复杂，部分案件的推进速度较慢。此外，部分中小型房企因资金链断裂，也陆续进入破产清算程序，导致破产案件数量大幅增加。

  （1）破产重整的法律挑战

  随着更多房企进入破产重整程序，相关的法律争议也将增多。尤其是在破产重整方案的制订和实施过程中，债权人、股东、购房者等多方利益相关者之间的利益冲突将更加突出。

  例如，部分房企可能会通过破产重整程序进行债务重组，债权人在债务清偿顺序、资产处置等方面引发众多争议。此外，破产重整过程中涉及的跨境债务问题也将成为法律争议的焦点，尤其是在涉及境外债权人的情况下。

  （2）破产重整中的“保交楼”问题

  在房企破产重整过程中，“保交楼”任务成为政府和法院关注的重点。部分地方政府通过设立专项基金、引入资产管理公司等方式，推动停工楼盘的复工和交付。然而，由于破产重整涉及多方利益协调，部分项目的复工进度仍不理想。特别是在涉及群体性纠纷的案件中，如何平衡购房者、债权人、施工单位等多方利益，成为破产重整工作的一大难点。

  实践中，多通过“府院联动”破产机制破解僵局，完成保交楼任务。例如，昆山市巴城镇的某楼盘，该公司因涉及仲裁案件，账户资金被冻结，无力支付工程款，工地施工断断续续。临近交付日期仍有30%左右工程尚未完工，工地基本停工。属地巴城镇政府发现该公司依靠自身力量无法完成交房，遂与法院会商处置方案。经过研判，通过破产程序处置，能够固定该公司的资产、负债，确保资金能够优先用于保交楼。随即启动了府院联动保交楼机制，成立了由属地政府、住建、税务、资规等部门组成的专项工作组。针对已经提起诉讼的购房业主，法院向其释明个案诉讼无法取得房屋也可能无法收回购房款。随后购房人申请该公司破产，法院举行听证，该公司亦认可破产处置是最佳路径。后法院裁定对该公司进行破产清算。进入破产程序后，该公司因仲裁等案件被冻结的账户资金4700万元依法被释放出来，法院同时批准由破产管理人销售50套未售房屋和地下车位，收回破产前已经销售但购房人尚未付清的购房尾款，总计回笼资金1.5亿元用于续建。与此同时，因该项目施工单位也存在涉诉涉执案件，为保证项目续建资金安全，破产管理人解除了与“债务缠身”原施工单位的合同，确定了新的建筑施工单位。三个月后，该楼盘项目正式取得了新的施工许可证，全面复工续建。经过一年多时间，该楼盘续建完工并陆续交房㊷。

  笔者观察：该案例展示了通过府院联动机制解决房地产项目烂尾问题的成功经验。破产程序不仅帮助固定了公司的资产和负债，还通过释放被冻结的资金和销售未售房屋，确保了项目的续建资金。这一机制为其他类似项目提供了可借鉴的解决方案，尤其是在涉及多方利益冲突的情况下，府院联动能够有效协调各方，确保项目的顺利推进。

  3.实务热点三：房地产股权合作中的大小股东利益平衡问题

  在2024年度的房地产股权合作中，大小股东利益平衡问题是一个复杂且关键的议题，大小股东的利益冲突通常体现在以下几个方面：

  （1）决策权与控制权：大股东往往掌握公司决策权，可能忽视小股东利益，如项目开发节奏、资金使用等。

  （2）利润分配：大股东可能通过关联交易、费用转移等方式影响利润分配，损害小股东权益。

  （3）信息披露：小股东可能无法及时获取公司经营信息，导致其权益受损。

  （4）退出机制：小股东在退出时可能面临股权估值不公或退出渠道受限的问题。

  这些冲突容易引发诉讼或仲裁，尤其是在房地产项目出现亏损或资金链紧张时。诉讼仲裁中的常见争议焦点通常集中在如下几个方面：

  （1）股东协议条款的解释与履行：股东协议是平衡大小股东利益的重要依据。诉讼仲裁中，双方常对协议条款的解释和履行产生争议，如利润分配比例、决策机制等。

  （2）公司治理与决策程序：小股东可能指控大股东滥用控制权，违反公司章程或公司法规定的决策程序，损害其利益。

  （3）关联交易与利益输送：小股东可能质疑大股东通过关联交易转移公司资产或利润，要求仲裁机构或法院审查交易公平性。

  （4）股权估值与退出机制：在股权转让或公司清算时，双方可能对股权估值方法产生争议，小股东可能认为估值过低，损害其权益。

  因此，为了平衡大小股东利益，需从完善股东协议、加强信息披露、引入独立第三方等方面加强举措，如在合作初期，双方应在股东协议中明确约定决策机制、利润分配、退出机制等条款，避免后续争议；大股东应确保小股东的知情权，定期披露公司经营和财务状况，减少信息不对称；在股权估值、关联交易审查等问题上，可引入独立第三方机构进行评估，确保公平性。

  4.实务热点四：购房人的利益保护问题

  2024年度，购房人利益保护问题在房地产市场中依然是一个重要议题。目前来看，购房人面临的风险主要为项目烂尾风险、房屋质量问题、虚假宣传与合同陷阱、产权纠纷、价格波动风险。为保护购房人利益，政府从政策层面实施了部分举措：

  （1）加强预售资金监管：政府将进一步严格商品房预售资金监管，确保预售资金用于项目建设，防止开发商挪用资金导致项目烂尾。

  （2）推行现房销售试点：部分城市可能试点推行现房销售制度，减少购房人因项目烂尾或质量问题面临的风险。

  （3）完善合同范本：政府可能推出更加公平、透明的商品房买卖合同范本，限制开发商设置不公平条款。

  （4）强化质量监管：加强对房地产开发项目的质量监督，推行分阶段验收制度，确保房屋质量达标。

  （5）优化产权登记流程：简化产权登记手续，加强对土地使用权和产权登记的审查，减少产权纠纷。

  另外，在司法层面，法院在处理购房合同纠纷时，将更加注重保护购房人权益，特别是在开发商违约、虚假宣传等情况下。并且，针对开发商侵害购房人权益的行为，支持采取集体诉讼制度，降低购房人维权成本。

  购房人利益保护问题可能面临的趋势与挑战主要如下：政策调控力度加大，政府可能继续加强对房地产市场的调控，购房人需关注政策变化对自身利益的影响；维权意识增强，随着消费者权益保护意识的增强，购房人维权案件可能增多，司法和仲裁机构将面临更大压力；科技手段应用，区块链、大数据等科技手段可能被应用于房地产交易和监管中，提高交易透明度和购房人权益保护水平。

  5.实务热点五：房地产企业合资合作项目僵局处理问题

  随着保交楼工作的持续推进，可开发销售的房地产项目部分进入良性处置阶段，目前房地产行业面临的是一部分僵局项目如何破局的问题。随着房地产企业整体化债和出清进入后半段或尾部，这些僵局项目成为大多数房企手上宝贵的可售资源，如何打破僵局，尤其是需要通过司法手段解决的，将成为大多数房企需要处理的重要问题之一。

  （1）僵局项目的成因

  房地产合资合作项目的僵局通常源于以下几个方面：第一，股东利益冲突：大股东与小股东在项目开发、资金使用、利润分配等方面存在分歧，导致项目无法推进。第二，资金链断裂：由于市场环境变化或融资困难，项目资金链断裂，无法继续开发。第三，政策调整：政府政策调整，如限购、限售等政策，导致项目销售困难，资金回笼受阻。第四，法律纠纷：股东之间或与第三方之间的法律纠纷，导致项目陷入诉讼，无法正常推进。

  （2）僵局项目的破局路径

  针对房地产合资合作项目的僵局，常见的破局路径包括：第一，股东协商：通过股东之间的协商，重新分配利益，达成一致意见，推动项目继续开发。第二，引入第三方资金：通过引入新的投资者或金融机构，为项目提供资金支持，解决资金链断裂问题。第三，司法介入：通过法院或仲裁机构介入，解决股东之间的法律纠纷，明确各方权利义务，推动项目继续开发。第四，政府协调：在涉及政策调整或公共利益的项目中，政府可以通过协调各方利益，推动项目破局。

  笔者观察：房地产合资合作项目的僵局处理需要综合考虑各方利益，尤其是通过司法手段解决时，法院的介入能够有效明确各方权利义务，推动项目继续开发。然而，司法介入的过程往往较为复杂，涉及多方利益协调，因此在实际操作中，股东协商和政府协调仍然是较为常见的破局路径。

  （二）学术热点观察

  1.房地产融资纠纷中，第三人出具的流动性支持承诺，是何法律性质？

  在房地产行业“跨周期”调整的背景下，因融资过程大量涉及由第三方提供流动性资金支持的情形，实践纠纷案例中，关于流动性支持承诺的争议日渐增多。尤其近两年随着地产公司和各系暴雷频现，这类增信方式日益频繁地进入司法视野。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第36条的规定㊸，流动性支持等类似承诺文件的法律性质一般被认定为保证担保、债的加入或按照承诺文件承担责任的独立合同（为便于书写，以下简称独立单方给付行为）三类法律性质。

  但是，在实践案例中，流动性支持等类似承诺文件经常出现表述不明，较难判断其到底属于上述三类法律性质中的哪一种类型的情况。此时，对于该类函件的法律性质，在法律适用上存在较大的争议，实践案例中对此情形的认定也不统一。

  第一种观点认为，在难以确定是保证还是债务加入的情形下，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第36条的第3款，即按照保证责任进行认定，要求提供流动性支持的第三方承担保证担保责任。

  第二种观点认为，在难以确定是保证还是债务加入的情形下，可能二者都不属于，则不应直接适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第36条第3款，而应适用第4款，不支持债权人请求第三人承担保证责任或者连带责任的主张，仅依据承诺文件请求第三人履行约定的义务或者承担相应的民事责任。

  第三种观点则认为，对于表述不明的承诺性文件，因无法解读出承诺人具体确定的义务，故该等流动性支持承诺文件仅为一种表面承诺，不具有法律约束力，除非明确约定了具体的法律责任，俗称“安慰函”。

  笔者观察到，在司法案例中，造成不同法律性质认定的差异，主要源于流动性支持函中具体的表述内容和方式的不同、法理上对流动性支持函的法律性质认定不同，以及法院在适用民法典相关条款时的解释差异。市场主体对于已经发生的流动性支持文件，抱有太大的不确定性及不安全感，急需立法机关进一步明确相应规则。

  2.城市更新的利益平衡与纠纷预防

  近年来，中央及地方均密集出台了城市更新政策，学术界将聚焦城市更新相关政策落地中的法治化路径与规范化机制。重点议题包括：

  （1）政策衔接与制度创新：探讨新旧政策过渡期的法律冲突解决机制，如原有“一二级联动开发模式”向“前期服务商+公开出让”模式的转型中，如何保障既有利益相关方的合法权益，避免因政策突变引发大规模纠纷。

  （2）权力边界与公众参与：研究政府主导与市场参与的平衡机制，分析规划审批、土地收储等环节的行政裁量权限制，以及原居民、社会资本在决策中的实质性参与路径。

  （3）合规风险与监管框架：针对城市更新中频发的“未批先建”“强制拆迁”等违规行为，构建全流程合规监管体系，强化规划许可、土地用途管制的司法审查标准。

  在上述议题中，需重点关注城中村改造中的利益平衡与纠纷预防。2024年多地城中村改造政策转向“净地出让”“留改拆并举”，相关学术研究集中在以下几个方面：

  （1）利益分配机制重构：传统“一刀切”的货币补偿模式难以适应不同区域经济发展差异，易引发原居民不满。需分析拆迁补偿标准动态调整的合法性基础，研究如何通过“共有产权”“长期租赁”等模式保障原居民可持续收益，避免“一次性补偿”引发的社会矛盾。研究“产权置换+收益分红”混合模式（如深圳白石洲旧改项目），从《中华人民共和国民法典》物权编视角论证集体土地入股开发公司的合规性及收益分配规则。

  （2）历史遗留问题化解：针对已签约但停滞的项目（如深圳部分旧改项目），探索“政府托底+市场化重组”的解决方案，建立二次谈判中的风险评估与司法救济机制。构建“行政协议解除的损害赔偿标准”，参照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》㊹第19条的规定，量化政府违约导致的开发商信赖利益损失。

  （3）群体性纠纷预防：基于《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定㊺，构建“历史成因+现实功能”的违法建筑分类处置标准，研究深圳“历史遗留违法建筑普查”的地方实践能否上升为司法解释。结合最高人民法院老旧小区改造典型案例，提炼“低层住户适度容忍义务”等裁判规则，推动“协商优先”原则在更新纠纷中的制度化应用。并分析新加坡《土地征用法》中调解委员会制度的借鉴意义。

  笔者观察：城中村改造的利益平衡与纠纷预防研究，需突破传统“补偿—拆迁”二元框架，转向“权利细分—动态协商—文化共生”的多维治理模式。未来学术研究应注重实证分析与比较法结合，既提炼中国本土经验，又吸纳全球城市更新智慧，最终形成兼具理论创新性与实践可操作性的制度方案。

  五、总结与展望

  2024年，中国房地产市场整体仍呈现调整态势。政策性楼市托底效果初显，止跌回稳产生一定的积极效果。展望2025年，市场仍将坚持“稳字当头”，努力止住过快下跌的趋势，尽管销售和投资的降幅都将有所收窄，整体市场修复“回稳”尚需时日，修复程度除行业内生因素外，也同时取决于稳经济和去库存的政策力度。

  （一）房企纾困语境下的路径选择

  2024年房企债券到期规模达7703.1亿元，而2024年房企实现的债券融资金额仅为5653.1亿元，同比下降18.4%，㊻由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下尽管2024年到期债务规模较前几年有所下降，但2025年房企仍面临约3135.47亿元到期债券和2274.44亿元回售压力，其中3月和6月为偿债高峰㊼。

  2025年，政策层面将结合2024年11月十四届全国人大常委会第十二次会议增加地方政府债务限额并专项用于置换存量隐性债务的决议。财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快专项债券支持回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房的落地。以上专项化债政策将有效通过专项债、专项借款收购存量商品房，城中村改造货币化安置等措施促进房地产市场去库存，进一步优化房地产市场供需结构。

  同时，未来1—5年，房企破产重整将常态化。其利益主体多元复杂，包括消费者、债权人、股东、施工方、金融机构等，各方诉求各异。建立利益平衡机制势在必行，需统一对重整程序的认知，公平调整各方权益，创新市场化重整模式，高效实现重整目标。

  为了盘活资产与现金流以积极纾困自救，2024年房地产行业呈现“政策推动+AMC主导+多方协同”的特征，㊽房地产行业纾困措施初见成效，如高风险房企加速出清、停工项目复工率提升，但行业整体修复仍较为缓慢。资产管理公司（AMC）在风险化解中承担了更核心的职能，直接掌控开发全流程，典型案例包括中国长城资产对“绿城桂湖云翠”项目的重组，通过“风险隔离+代管代建”模式封闭运行，实现了项目控制权阶段性的转移。㊾地方资产管理公司（AMC）结合属地优势，积极探索联合优质房企、设立纾困基金等模式。未来资产管理公司（AMC）将继续参与更多风险处置工作，助力房地产市场稳定和风险化解㊿。

  （二）房地产销售、运营、物业管理，进入精细化管理时代，风险管理和纠纷管理前置

  行业下行和周期性调整一定程度上倒逼了房地产行业的精细化发展，加之大数据等技术发展的助推，房地产行业正通过流程优化、数据驱动和风险预判等手段，将风险和纠纷管理前置化，成为房地产行业未来争议解决的可期发展方向。

  销售环节通过合同条款精细化设计减少争议，大数据评估购房者信用降低违约风险；物业阶段建立三方协调平台，前置化解公共区域使用权争议。精细化管理以“预防为主、数据支撑、流程嵌入”重构争议解决逻辑，提升行业效率。

  房地产代建业务作为行业轻资产化转型的核心模式，在市场规模与渗透率快速提升的同时，法律争议亦逐步显性化。代建领域的纠纷主要源于委托方与代建方权责边界模糊，如工程延期责任、品牌声誉连带索赔、收益分成与市场波动挂钩等矛盾，其本质可追溯至合同条款对风险分配的精细化不足。当前争议解决高度依赖诉讼与商事仲裁，虽能依托专业裁判厘清责任，但对抗性程序易导致合作关系破裂，与代建“长期共赢”逻辑存在张力。未来需通过三个方面优化路径：一是推动行业标准化合同范本，明确知识产权归属、不可抗力免责范围及动态合规管理机制；二是构建“专业调解+行业仲裁”的多元解纷体系，引入技术专家与行业协会中立评估，结合区块链技术固化履约证据；三是完善政策配套，厘清代建方在项目烂尾中的社会责任边界，强化资金监管与资质门槛，避免法律规则滞后掣肘业务创新。代建行业欲从高速发展转向高质量发展，需以法律风险防控与争议解决效率为支点，在合规框架下平衡各方利益，为房地产转型注入确定性动能。

  （三）三角债、代位诉讼日益增加

  受行业下行导致的资金链紧张、债务链条复杂等情况，开发商、施工企业、材料供应商等多方主体之间债权债务关系难以厘清，从而造成房地产行业中三角债问题日益增加（51）。

  在此背景下，代位权诉讼成为化解三角债的关键途径。2024年底，中建三局因债权人代位权纠纷被诉，重庆建工亦指出建筑企业垫资债务风险突出。（52）因此，代位权诉讼和三角债问题的化解在房地产行业的未来发展中仍是需要关注的焦点问题。

  （四）“新政策”背景下纠纷类型多元化

  2025年1月1日起，湖南省衡阳市率先实施商品房“取消公摊”，按套内面积计价。预计未来更多城市将跟进这一政策，推动全国范围内的“零公摊时代”到来。这一政策将对房地产市场的交易、定价和消费者权益产生深远影响。在该政策影响下，开发商及购房者之间可能会产生更多类型的纠纷，如在商品房买卖合同纠纷中，对于面积计算、价格透明度、虚假宣传、格式条款会产生更多的争议；在物业管理服务合同纠纷中，也会因面积基准产生收费及服务质量相关的纠纷。以上纠纷不仅要考虑适用的法律依据，也要考虑政策和社会影响，还需要人民法院、仲裁机构、执业律师发挥更多的智慧妥善处理。

  限购限贷政策松绑将加速房地产市场的结构性分化与法律风险交织态势：市场层面，核心城市短期交易回暖或推动代建、纾困类轻资产业务扩张，但中小房企现金流“虚假修复”可能延缓行业出清，而土地市场央国企与民企联合开发模式深化，埋下权责约定不明的合作纠纷隐患；争议层面，政策波动直接诱发三类冲突——卖方借房价反弹恶意违约的合同履行争议、复工项目质量缺陷的群体诉讼、宽松信贷下断供潮引发的金融合同履约及抵押物处置纠纷。应完善“政策适应性条款”设计、强化复工项目验收证据链，并推动仲裁机构建立房地产专项纠纷速裁机制，以平衡政策红利与风险敞口，以及政策波动引发的诉讼洪峰。

  （五）人工智能背景下房地产争议解决的转型与创新

  人工智能（AI）的推动下，房地产行业正在经历前所未有的变革。AI技术提高了房地产开发和管理的效率，也在房地产估价、资产维护及管理、合同与合规管理、物业管理等方面为房地产行业的可持续发展进行赋能。

  在房地产交易过程中，人工智能通过自然语言处理（NLP）在分析海量合同、审查交易文件并识别和预测房地产交易的违约风险中具有重大优势。（53）在争议解决方面，这些前期处理的海量数据有利于为纠纷解决提供数据支持，如帮助裁判者快速定位争议焦点。DeepSeek、ChatGPT等生成式人工智能在快速生成法律文书，尤其是在类型化案件中批量快速解决法律纠纷具有明显优势，有利于显著缩短争议解决周期。目前生成式AI所具备的信息搜集、文本生成等能力经过多次训练完全可能协助争议解决各方处理流程化和类型化的文书工作，提升争议处理效率（54）。

  将AI技术更好地应用到房地产争议解决，尤其是统一裁判尺度、提高裁判效率、体现裁判专业性上均具有不可替代的优势，也会为现有争议解决模式创新和新争议解决模式的产生奠定技术基础。