[克而瑞]从50强房企拿地看未来投资选择

谢杨春、吴嘉茗 2020-11-26 09:57:25 来源:克而瑞

 导 读 

  合作拿地将成为未来投资主流方式。

  ◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

  “三条红线”政策落地以来,房企拿地力度显著放缓,抓回款、促销售仍是当前主要任务。但在优化财务指标、稳固自身经营状况同时,并不意味不再拿地,投资需求仍然巨大。因此,投资如何选择、如何精准投资成为企业关注的重点。 

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  TOP50房企投资选择愈发趋同

  前二十城市建面占比超四成

  自上一轮市场热度褪去后,不同城市之间分化持续加剧,“强者恒强”不仅是房企格局的衍变标志,也是城市格局变化趋势之一。经济基本面越好的城市,越具备持续吸引房企投资的能力,从50强房企2018年以来的拿地数据可以看出,企业投资城市的集中度持续走高:

  2020年50强房企拿地TOP10城市的投资建面已经占当年总投资建面的25%,较2018年上升3个百分点,而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分别上升6、8和10个百分点。

  截止至2020年11月,50强房企新增拿地建面中有53%位于30个城市,换而言之,这30个城市承载了50强房企一半以上的新增土储。尤其是在房住不炒大背景下,随着市场需求走弱、融资监管加强、杠杆优势逐渐消失,房企投资更为聚焦于深耕区域、基本面优质城市,对于进入其他城市则态度更加谨慎。这一点从千亿房企年新进城市逐步放缓同样可以佐证。

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  重庆、武汉、成都等核心二线稳居投资核心

  南通成今年关注热点

  城市层面而言,CRIC研究中心整理了2018年、2019年和2020年50强房企拿地TOP20城市列表,其中有11个城市连续三年上榜,稳居50强房企投资核心地位:此类城市以重庆、武汉、成都、西安、长沙、杭州等二线省会城市为主,还包括一线城市中土地出让量相对较高的广州。除了城市人口、经济发展潜力较大,供应量充足、市场规模较大也是这些城市受到企业青睐的重要原因。如郑州、重庆和武汉是2019年全国土地成交建面最高的城市。未来市场持续分化,这些城市仍将继续稳坐核心地位,成为房企精准投资之下的首要选择,但需警惕部分城市潜在库存过大的风险。

  其次佛山、温州、苏州、南通等城市3年内上榜2次,也受到房企较高的关注,主要为核心区域的三四线城市。这类城市未来投资前景一方面是取决于土地供应总量的影响,另一方面受到政策影响较大。其中南通2018年上榜,仅位列第20位,占50强房企当年拿地建面的1.1%左右,2020年南通位列50强房企拿地建面第八位,占比达到2.1%,房企投资南通的热情程度明显上涨。

  此外还有部分城市3年内仅有1次进入50强房企拿地TOP20城市,如东莞、惠州等珠三角三四线城市都是首次上榜,在大湾区一体化持续发展的过程中,这些城市预计将受到更多房企的青睐,未来拿地占比仍有进一步上涨的空间;反之孝感、眉山在2018年和2019年分别进入TOP20,但在2020年均掉出20名以外,在棚改退潮、需求不济等因素影响下,这些城市对房企的吸引力正在下降。 

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  三四线城市中重点关注长三角

  粤港澳聚焦佛山、东莞、惠州等

  回归一二线是众多房企2019年以来的投资战略,但由于一二线城市供应量处于“僧多粥少”的水平,不能够满足所有房企的拿地需求,在此情况下部分城市基本面良好、发展前景排位更高的三四线城市则成为了承接房企拿地需求“外溢”的最佳选择。

  整体来看,长三角城市群以经济实力强劲、城市发展相对均衡为特点,三四线城市拥有较强的购买力,同时兼具新经济活跃度高、受到周边一二线城市红利辐射强等诸多优势。从2018年到2020年,50强房企在三四线城市的拿地中,长三角占比持续提升,从2018年的31%提升至2020年的37%。

  反之,中西部目前的经济活跃程度较高的城市还是以省会城市为主,多数三四线城市的发展相对较弱,因此50强房企在中西部三四线城市拿地的占比连年下降,从2018年的34%回落至2020年的29%。

  此外,珠三角三四线成交占比有一定的起伏,粤港澳大湾区利好不断,而珠三角三四线城市经济发展仍极度不均衡,导致房企拿地主要集中于佛山、东莞、惠州等几个城市,拿地占比也受到城市供地影响较大;环渤海三四线城市则成交占比稳定,在四个区域中比例最低,房企在此拿地积极性相对较弱。

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  进一步细化到城市层面,最受50强房企青睐的长三角三四线城市中,温州、徐州连续三年稳坐成交建面TOP3,此外南通、常州也三年均位列拿地建面前十的席位,值得一提的是,受到高铁、大桥、第三机场等利好因素的影响,南通房价保持高速上涨,地市在今年也持续受到房企关注,即使在三条红线政策颁布以来,万科、龙湖等企业都以不低的溢价率在南通有所斩获。

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  预计明年二、三季度投资逐步企稳

  城市选择趋同催生房企合作共赢

  整体来看,三道红线的颁布对企业投资积极性打击颇大,尤其被划为红色、橙色和黄色档的房企,拿地力度显著下降。我们预计明年二、三季度投资开始逐步企稳,拿地积极性不断提升。尤其是经过半年的缓冲期,主抓销售回款改善财务指标、拿地的“弹药”相对充足之下,同样需要补充新增货值来支撑未来发展。

  而拿地集中度持续走高、城市选择趋同,过分集中扎堆拿地将导致一些优质地块未来面临更激烈的竞争,因此合作拿地将成为未来投资主流方式,对于大型房企而言,共赢的同时应掌握操盘权;对于小型房企来说则可选择合作拿地且不操盘模式。且在行业规模见顶的宏观形式下,如何塑造品牌溢价、降低管理成本等“隐形优势”将成为从竞争中制胜的关键。

  在投资策略上,聚焦、深耕仍是不变的选择,加快周转、拓宽投资渠道尤为重要。灵活调整投资“漏斗”指标,避免踩坑降价过大的三四线。

  第一,当前金融监管、政策调控短期内难有放松迹象,因此房企在投资侧更需要做到“精准投资”,聚焦、深耕战略下拿对地、不拿高价地是保证项目安全运营和盈利的基础。

  第二,在“战略、市场、财务”投资漏斗之下,提高财务指标(例如IRR)门槛,保证拿地的安全性。尽量提高项目的周转速度,有利于房企更快的回笼资金,进行再投资;

  第三,控风险、降负债之下,拓宽投资渠道是当务之急,旧改、城市更新市场依旧巨大。

  第四,规避库存风险系数较高、规模房企价格战的部分二线和三四线城市,如今年以来郑州、天津等地都出现了较多的项目降价潮,进驻这些城市的时候需严控拿地成本,以防高位站岗。

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