“新千亿”拓城规模落后三年，仍处布局扩张期
——千亿房企近三年新进城市研究
❂ 导读
探索仍在继续，千亿房企布局了哪些新城市？
◎ 研究员 / 沈晓玲、汪维文、查明仪、齐瑞琳
竞争压力加剧，政策监管趋严，房企想要实现业绩突破需要更加高效的管理和运营，对城市的选择和项目的定位都提出了更高的要求。过去三年千亿房企的投拓节奏如何？他们新进了哪些城市，在城市选择上有何特点？区域分布上是否各有特色？我们梳理了全口径销售金额已经突破千亿的35家房企的城市布局情况，整理了这些房企在2018年至2020年中期新进驻的城市情况。对这些千亿规模房企的布局逻辑进行分析，发现随着布局的逐步加深，整体上千亿房企的进驻节奏是在放缓的，但各个企业之间又各具特色。
01
城市深耕规模受限
城市拓展增长效果明显
1、城市深耕有天花板，依赖少数城市难突破（略）
2、增加城市布局，可助房企快速突破规模（略）
3、扩张带动增长，新进城市是推增长利器（略）
02
进驻节奏放缓
三四线城市下沉最多
首先我们将千亿房企作为一个整体，研究总结出近三年布局节奏和新进的具体城市情况。但实际上对于不同规模和布局的房企而言，新进驻城市的节奏和打法也会有所不同，对此我们对35家千亿房企进行了分类。将在2017年及之前实现千亿突破的房企认定为“老千亿”房企，在2018年及2019年实现千亿突破的房企认定为“新千亿”房企。同时根据房企区域销售额划分区域性和全国化房企，认定标准为若房企在起家的大本营区域销售额占比超过70%，则认定该房企为一家区域性房企，若大本应区域销售占比在70%以下，则认定企业为全国化房企。
1、布局城市数量增长6成，但新进城市节奏放缓
1）城市拓展节奏放缓，31家千亿房企实现全国化
对于35家2019年实现千亿销售的房企，统计2018至2020年上半年新进驻城市的平均数目，可以发现进驻节奏在逐年放缓。具体来看，35家房企在2018年新进城市数量的均值为17个，在2019年减少至12个，在2020年上半年仅为4个。房企新进城市节奏放缓有以下几个原因：首先，千亿房企所布局城市已经形成了一定的规模，所在市场的项目土储能保证有效的供应；其次，已分布城市市场仍有持续深耕的空间，已建立的各类资源也可实现持续合作，后备有保障；最后，新进驻城市会加大管理半径，熟悉市场和建立团队等需要投入时间和财力，而有节制地拓展城市相对能控制成本，在融资缩紧的背景下显得更为重要。值得注意的是，虽20年上半年新进城市数目减少部分原因来自疫情影响，但据CRIC监测，下半年以来房企投资态度仍较为谨慎，预计全年数值将低于2019年水平。
老牌千亿房企多为平稳扩张，新晋千亿房企异军突起。在2017年以前实现千亿销售的房企，由于投资方向和策略较为成熟，从扩张态度上来看，多表现平稳。从2018和2019两个完整年度来看，除碧桂园、新城、融创和旭辉外，其余房企在2019年新进城市的数量与2018年相比没有明显的浮动，且其中近半数维持了10个左右新进城市的节奏，绿地和世茂则达到了年均超20城和超30城的水平。对于2018年才实现千亿销售的房企来说，一方面为了扩大辐射范围，积极补充土储资源以冲规模，其中近七成房企在2018年新拓展了10个城市以上，以中梁拓展60城以上最为激进。另一方面，受投资策略的影响，存在部分年份新进城市数量突然增长的情况，金科、荣盛和美的在2019年新进的城市数量就明显高于2018年水平，呈现了成倍式的增长。比如，金科在2018年提出“三圈一带”的布局策略后，基本实现了全国重点城市的布局，于是在2019年由核心城市向外拓展形成城市圈，因此数目快速增长。
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