[克而瑞]“新千亿”拓城规模落后三年,仍处布局扩张期

2020-11-25 09:43:39 来源:克而瑞

“新千亿”拓城规模落后三年,仍处布局扩张期

——千亿房企近三年新进城市研究

  ❂ 导读

  探索仍在继续,千亿房企布局了哪些新城市?

◎  研究员 / 沈晓玲、汪维文、查明仪、齐瑞琳

  竞争压力加剧,政策监管趋严,房企想要实现业绩突破需要更加高效的管理和运营,对城市的选择和项目的定位都提出了更高的要求。过去三年千亿房企的投拓节奏如何?他们新进了哪些城市,在城市选择上有何特点?区域分布上是否各有特色?我们梳理了全口径销售金额已经突破千亿的35家房企的城市布局情况,整理了这些房企在2018年至2020年中期新进驻的城市情况。对这些千亿规模房企的布局逻辑进行分析,发现随着布局的逐步加深,整体上千亿房企的进驻节奏是在放缓的,但各个企业之间又各具特色。

  01

  城市深耕规模受限
  城市拓展增长效果明显

  1、城市深耕有天花板,依赖少数城市难突破(略)

  2、增加城市布局,可助房企快速突破规模(略)

  3、扩张带动增长,新进城市是推增长利器(略) 

  02

  进驻节奏放缓
  三四线城市下沉最多

  首先我们将千亿房企作为一个整体,研究总结出近三年布局节奏和新进的具体城市情况。但实际上对于不同规模和布局的房企而言,新进驻城市的节奏和打法也会有所不同,对此我们对35家千亿房企进行了分类。将在2017年及之前实现千亿突破的房企认定为“老千亿”房企,在2018年及2019年实现千亿突破的房企认定为“新千亿”房企。同时根据房企区域销售额划分区域性和全国化房企,认定标准为若房企在起家的大本营区域销售额占比超过70%,则认定该房企为一家区域性房企,若大本应区域销售占比在70%以下,则认定企业为全国化房企。

  1、布局城市数量增长6成,但新进城市节奏放缓

  1)城市拓展节奏放缓,31家千亿房企实现全国化

  对于35家2019年实现千亿销售的房企,统计2018至2020年上半年新进驻城市的平均数目,可以发现进驻节奏在逐年放缓。具体来看,35家房企在2018年新进城市数量的均值为17个,在2019年减少至12个,在2020年上半年仅为4个。房企新进城市节奏放缓有以下几个原因:首先,千亿房企所布局城市已经形成了一定的规模,所在市场的项目土储能保证有效的供应;其次,已分布城市市场仍有持续深耕的空间,已建立的各类资源也可实现持续合作,后备有保障;最后,新进驻城市会加大管理半径,熟悉市场和建立团队等需要投入时间和财力,而有节制地拓展城市相对能控制成本,在融资缩紧的背景下显得更为重要。值得注意的是,虽20年上半年新进城市数目减少部分原因来自疫情影响,但据CRIC监测,下半年以来房企投资态度仍较为谨慎,预计全年数值将低于2019年水平。

  老牌千亿房企多为平稳扩张,新晋千亿房企异军突起。在2017年以前实现千亿销售的房企,由于投资方向和策略较为成熟,从扩张态度上来看,多表现平稳。从2018和2019两个完整年度来看,除碧桂园、新城、融创和旭辉外,其余房企在2019年新进城市的数量与2018年相比没有明显的浮动,且其中近半数维持了10个左右新进城市的节奏,绿地和世茂则达到了年均超20城和超30城的水平。对于2018年才实现千亿销售的房企来说,一方面为了扩大辐射范围,积极补充土储资源以冲规模,其中近七成房企在2018年新拓展了10个城市以上,以中梁拓展60城以上最为激进。另一方面,受投资策略的影响,存在部分年份新进城市数量突然增长的情况,金科、荣盛和美的在2019年新进的城市数量就明显高于2018年水平,呈现了成倍式的增长。比如,金科在2018年提出“三圈一带”的布局策略后,基本实现了全国重点城市的布局,于是在2019年由核心城市向外拓展形成城市圈,因此数目快速增长。

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