[中房研协]新型城镇化赋予房地产市场新动力(2021年第8期)

2021-01-22 11:34:15 来源:中房研协

新型城镇化赋予房地产市场新动力

  【热点聚焦】

  1月19日,国家发改委召开1月份例行新闻发布会,介绍2020年经济社会发展总体情况。在新型城镇化主要进展和成效方面,国家发展改革委秘书长赵辰昕表示,2020年新型城镇化加快推进,《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》确定的主要目标任务顺利完成,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率稳步提升,城镇化领域改革红利和政策效应加快显现,为高质量发展提供了重要支撑。具体体现在以下四个方面:

  一是农业转移人口市民化成效明显。城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制,超过1亿农业转移人口在城镇落户。

  二是城镇化空间格局持续优化。城市群成为带动全国高质量发展的动力源,京津冀、长三角、珠三角三大城市群国际竞争力显著提升,城市群综合交通运输网络逐步完善。

  三是城市建设质量不断提升,居住条件持续改善。2020年1—11月,全国各类棚户区改造开工206.9万套;新开工改造城镇老旧小区3.97万个,惠及居民700多万户,环境质量不断提高。

  四是城乡融合发展迈出新步伐,城乡融合发展体制机制和政策体系顶层设计基本确立。

  【热点评析】

  落户条件的放宽为房地产市场迎来利好

  人口红利增量对城市经济发展起到了巨大支持,区域人口聚集可能成为新型城镇化高质量发展的不懈动力。人才、人口政策影响了房地产市场的稳定,从普通劳动力的获取到“抢人大战”,通过落户条件的放宽,吸引了大量人才,在实质上打开了限购政策的缺口,缓解了社会公平与经济效率之间的矛盾,改善了社会资源分布不均衡的局面。此前受户籍限制无法购房的人将可以顺利落户购房,而人才落户引发的购房需求,更能引导需求在区域空间内重新分配。落户政策的放开,也打破了常住人口不能享受公共服务均等化的阻碍,在推动城镇化建设的同时,促进劳动力和人才流动,增强城市竞争力,促进区域协调发展,巩固中心城市地位的同时,也增强了自身集聚和辐射周边地区的能力。

  产业升级和集聚对房地产业提出新的要求

  从空间上看,未来人口流动和产业发展趋势相吻合。随着人口进一步向优势区域集中,大城市、城市群人口集聚效应必然会进一步增强,人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量有限的背景下,核心城市和城市群中的房地产业仍有较大的发展空间。

  目前城镇化进程逐渐进入第二阶段,城市发展趋于成熟,过去城市扩张式建设、大规模的低价、大盘拿地的粗放式发展格局难以持续。无论从客户需求端,还是土地供应端来看,增量都在趋于收敛,对存量价值的挖掘变得日益重要。未来的新型城镇化道路仍将围绕人口、土地、资金三大要素的流动和资源配置来展开,通过土地集约增值的收益来发展地区产业。新型工业化背景下,以产业为依托,以地产为载体的产业地产将成为发展趋势,工业地产、农业地产、旅游地产、养老地产均是推进产城融合的重要工具,不仅可以提供就业机会,增加居民收入和政府税收,有效拉动内需,同时也促进了房地产业的转型升级。

  城市更新或将助力二手房迎来新机遇

  城市更新不仅仅是城市物质、生活环境的改善,更具有广泛的社会经济意义,推动了城市开发建设方式的转型,从原来的追求城市扩张转变为追求质、量并重,是城市发展到新阶段的必然要求。城市更新将会带来巨大的社会经济效益,为相关产业带来发展机遇。其中,老旧小区改造是城市更新的重要组成部分,老旧小区具有独特的区位优势,所在地段交通、教育、医疗配套齐全,商业环境成熟,但因其房龄结构老化、缺乏物业管理,物业养护、修缮成本较高等缺点制约了交易的活跃度。城镇老旧小区改造中,中央预算内投资主要支持“供水、排水、道路”、“电梯、停车库、老幼设施”“扩大、提升物业管理和公共服务”等相关的配套基础设施建设,通过改善居住舒适度提升二手房价值,从提高供给端品质促进二手房的交易。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)

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