典型城市库存压力及结构性特征研判

市场报告 2023-04-20 10:44:17 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

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  2022年,中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整,行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调,其中新房成交同比下降27%,库存去化压力急剧攀升,在此背景下,全年土地成交更是出现了深度调整,土地购置面积同比下降53%。

  为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力,研究中心对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理,并对去化周期指标进行了结构性分析,对各城市不同面积段、不同户型上的分化进行了深入探析。

  本次分享主要有三个部分,1、整体库存规模大小及变化,包括待售面积、狭义库存面积和广义库存面积;2、狭义及广义库存消化周期;3、结构性特征分析,包括面积段、户型。

  01
库存规模
竣工未售、广义库存创新高
狭义库存却高位微降

  全国待售:2022年住宅竣工未售率重回三成以上,待售面积创近五年新高、仍低于2015年高点。

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  狭义库存规模:2020年后狭义库存进入高位盘整期,新推案减少助狭义库存不升反降;各能级走势明显分化,预期修复助一线城市狭义库存规模再上台阶。

  2022年行业规模虽快速下行,各地新推盘项目的开盘去化率普遍走低,但狭义库存指标却没有出现明显走高,说明房企在“以销定供”方面做的较好,在加强持销项目去化工作的同时,也有策略地降低了取得销许的速度,以时间换空间,保障库存规模指标的整体稳定。至2022年年末,典型城市狭义库存面积为3.8亿㎡,甚至较2021年末出现了小幅回落。

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  各能级城市表现方面,一线2022年狭义库存逆市上涨,但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的,从中折射出的市场信心也更为坚定。在经历了2021年下半年到2022年三季度的盘整周期后,得益于优秀的销售表现,以及相对前期高点最低的各能级中最低的狭义库存规模,2022年下半年一线城市供给侧信心不降反升,2022年12月末库存达到近3807万㎡,反而较年初上升了8%左右,也是各能级城市中唯一2022年库存规模上升的。

  二线城市供给侧“转向”及时,狭义库存两连降。2021年二线狭义库存指标“率先”发出了转向信号,供给侧早早开启了“以销定供”模式,2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。对比2014年的前期高点来看,2022年末二线城市狭义库存降幅约17%,略高于一线城市。

  三四线城市信心“衰退”,需求弱市下狭义库存快速回落。相较二线城市而言,三四线城市市场的转向速度相对较慢,确定方向后的“加速度”也更快,三四线2022年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。相较于低迷的销售端而言,三四线城市供给侧出现了更为显著的规模收缩,在市场走向不明、企业资金面承压的情况下,再加之前期土地交易量下降的影响,2022年三四线新房项目领取销许的规模明显下降,并且明显超过了新房交易规模的下降速度。

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  对比广义库存:2022年同比增幅达6%,仅二线城市与2019年末规模相近。

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  从城市角度来看,2022年城市整体库存较2014年的前期高点下降了16%,但是仍有20个城市狭义库存高于2014年的整体高点。就个性特征而言,这些狭义库存高于2014年的城市主要可分为三类:

  第一类是规模领先城市,年住宅成交面积均在千万㎡级别或更高,如郑州、武汉、南宁等,城市的高流量吸引了大量项目进驻竞争,2017年以来库存规模均出现了快速上涨,典型如武汉狭义库存规模较2017年末上升了5倍达到2000万㎡,相比此前武汉市一年2000万㎡左右的交易量而言规模尚可,不过在交易量仅余1000万㎡左右的2022年,其狭义库存去化压力显著提升。

  第二类是规模扩容型城市,如兰州、芜湖等,近年来城市成交规模的提升推高了库存规模, 以芜湖为例,在2014-2015年间城市成交规模仅在100万㎡级别,而在2016-2020年期间成交规模骤升至300万㎡左右,与规模的扩容同步,这些城市狭义库存规模也同步增加,芜湖2022年狭义库存较2017年增加了157%。但是在交易规模大幅回落的2022年,这些城市狭义库存规模却难以快速调整,与第一类城市类似,处于高位的狭义库存仍需要长时间的消化。

  第三类则是基数库存指标较佳,处于相对低位,如广州、深圳、南京、宁波等,以南京为例,该城市狭义库存指标一直以来均控制得较为理想,即便是在2014年的市场库存高位,南京狭义库存指标也被控制在了900万㎡以内,2022年末虽上升至990万㎡,但对比其800万左右的成交规模来看,南京狭义库存仍处于相对合理的范围。

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  02

  去化速度
狭义消化周期超过2014年高点
广义消化周期突破3年

  狭义库存消化周期:一线城市仍低于2014年高点,三四线2022年末骤升至24个月;仍有四成城市消化周期低于2014年,杭州同比增163%仍低于10个月。

  2022年消化周期超过2014年高点,突破18个月警戒线,一线城市消化周期仍低于2014年高点,三四线供求信心双双“塌方”消化周期接近2年。其中,一线城市狭义消化周期指标表现最佳。二线城市“以销定供”助狭义库存平盘,狭义消化周期与2014年高点相近。三四线供求规模“塌方式”下滑,消化周期领跑各能级城市。 

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  从城市角度来看,2022年50城整体消化周期虽超过了2014年高点,绝大多数城市的消化周期也较2016年的低点出现明显上升,不过对比前期高点来看各城市表现明显分化,仍有22个城市的消化周期低于2014年,占比超过四成,其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落,使得当前市场去化压力得以小于前期高点,典型如上海、杭州2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月,较2014年末降幅均超过60%,这一方面是由于两地成交规模均维持在了1000万㎡左右的相对高位,但更重要的还是其狭义库存规模均控制在了较低水平,仅为500万㎡量级,使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。

  也有少部分城市是由于交易规模上新台阶,并能够在2022年仍能保持较高水平,典型如宁波2014年时住宅销售规模仅为400万㎡量级,但是在2016年市场规模迅速扩容至1000万㎡量级水平,2022年销售规模虽同比腰斩,但仍达到了640万平方米,正是得益于交易规模较2014年的大幅提升,在狭义库存较2014年增加24%至745万㎡的情况下,2022年末宁波狭义库存消化周期仍然只有14个月,较2014年下降17%,在样本城市中亦处于相对较优的水平。

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  广义库存消化周期:一线城市广义消化周期仍与2019年末持平,三四线平均需8年方可去化完毕;近一半城市广义消化周期高于6年,重庆同比增三倍达到10年。

  就CRIC重点监测的30个城市指标变动情况来看,与狭义库存指标类似,广义消化周期在3年以内的仅余合肥、杭州、上海、泉州等四个城市。得益于土地供给侧的及时调整,以及前期广义库存指标的低位,使得这些城市广义消化周期仍能维持在安全区间。典型如杭州广义消化周期虽同比翻番,但仍能维持在2年左右的绝对低位。

  接近一半的城市广义消化周期达到6年以上,中长期库存严重承压,典型如重庆广义消化周期达到9.8年,达到了上年的四倍,其主要原因还是重庆商品住宅成交年内出现了大幅下滑至580万㎡,远远低于往年2000万量级的交易规模,再加之土地供给侧回调力度不足,年内土地成交规模降幅仅为一半左右,导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。特别需要说明的是,深圳与大部分城市被动上升的广义消化周期不同,深圳这一指标的高位有其特殊原因,作为近十年来人口规模增长最快的城市,再加之深圳本身多山少地的地理条件所限,开发商惜售造成广义消化周期高位亦在情理之中。

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  03

  库存结构
小面积一房、两房库存积压
中大面积三四房去化相对顺畅

  分面积段来看,小面积户型供需两弱,面临比大户型更显著的去化压力,一二线城市均呈现小户型库存占比收缩,但消化周期在快速攀升的现象,而100-180㎡中大户型库存压力可控。三四线库存全面承压,特别是80㎡以下、160㎡以上产品消化周期超30个月,去化压力不容小觑。

  由于城市数量较多,为了便于叙述,我们将依照分面积段的库存消化周期长短将典型城市大致分为五类——全面滞销、刚需产品承压、改善产品承压、两头承压、库存无虞。

  第一,哈尔滨、北海等全面滞销型,即新房严重滞销,所有面积段的库存消化周期均远超警戒线。例如哈尔滨,人口流失购房需求持续低迷,2022年政策连番松绑也难撬动住房消费,各面积段产品皆陷入滞销,库存去化周期拉长至30个月以上。

  第二,嘉兴、徐州等刚需产品承压型,即小户型库存积压消化周期超30个月,大面积去化相对无压力。典型如嘉兴,随着环沪市场转冷、外来投资客离场,小面积产品去化压力持续攀升,70㎡以下、70-80㎡产品库存消化周期都超过50个月,而本地改善需求支撑下大面积产品去化无虞,180㎡以上终改产品库存消化周期只有14个月,160-180㎡产品更是低至9个月。

  第三,资阳、濮阳等改善产品承压,160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压。资阳、濮阳等城镇人均可支配收入排在省内中下游位置,普通居民购买力不足制约改善性需求的释放,而高购买力人群可能选择去成都等更高能级城市置业。以资阳为例,70-120㎡各分段产品消化周期都在18个月以内,70㎡以上库存量不到1万方,库存压力实际并不大,而反观120㎡以上产品消化周期逐级攀升,180㎡以上终改产品消化周期多达80个月。

  第四,莆田、运城等两头承压型,中间面积段去化无忧,一大一小产品库存积压。这类城市市场更认可90-140㎡的主流产品,中等面积产品去化顺畅,而80㎡以上、160㎡以上产品或功能性缺失或总价偏高,库存压力犹存。第五,成都、合肥等库存无虞型。典型如合肥,80㎡以上各个面积段的库存消化周期都在10个月以内,120-140、140-160㎡产品库存更是接近出清,消化周期低于6个月。 

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  分户型来看,一房、二房、五房及以上、别墅产品库存占比下降,但去化放缓更为明显,消化周期高企,去库存压力有增无减。而三房、四房市场供需主力地位进一步巩固,库存去化压力相对可控。

  能级角度,一线一房库存压力凸显,二三线一房、两房难去化,三四线别墅库存积压。其中,三房、四房库存占比分别增至40%、15%以上,一线、三四线一二房库存占比下降;一二线三四房库存消化无忧,一房、五房成为各能级库存积压“重灾区”。

  城市角度,一二房产品库存压力高企,惠州、梅州等地三、四房去化周期超30个月;核心城市一房、旅居城市两房、返乡型城市三房、高出生率城市四房库存占比高;多数三四线二房去化缓慢,三房库存风险更为可控。

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  总结与展望

  就各地的库存指标变动情况来看,在新房供给和产品结构的策划上,大多数城市均已较好地做到了“按需定供”,狭义、广义库存指标也因此出现了背离。但是暂缓领取销许速度终究只是一时之举,尤其是对于那些广义消化周期达到8年以上的城市,如果销售规模不能快速回复,未来供给侧势必会面临更加严酷的竞争。 

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  购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程,就库存压力的缓解情况而言,也需要经历分批次、由点至面的过程,目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升,下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖,最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。

  整体而言,市场仍然需要温和的政策面持续保驾护航,行业舆论环境也需要正确客观的声音,特别是对于狭义、广义消化周期均处于高位的城市而言,为了修复市场信心、激活市场热度,仍然需要保证优质板块的土地供给和新房供应,库存指标不可避免地出现继续上升,即便是相对优质板块也不免会出现“指标性的阵痛”,远郊配套缺失板块、供求错配的小面积段更加需要较长时间的调整和消化。