导语

  按待售面积计算，48%的狭义库存需要超过3年的去化时间。

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。销售规模不再扩大、高负债项目频频暴雷，房地产行业内卷时代正式到来。为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力，本文对各城市目前的库存压力进行了全面梳理，并根据各项目去化周期指标的长短，对各城市“高周转”和“难去化”的库存占比进行了深入分析。

  01 九城库存规模超千万方
青岛人均1.9平方米库存压力最大

  据CRIC研究，2022年狭义库存规模多有下降，但由于成交下滑，库存压力仍处在较高位置。截止2023年2月，34个典型城市库存总量达2.27亿平方米。分城市来看，有九个城市库存[1]超过千万平方米，青岛以1929万平方米的规模居于首位，库存规模最大；其次是武汉，库存也达到1573万平方米。除此之外，宁波、天津、长春、广州、成都、佛山、北京等城市库存也超千万方。值得注意的是，热点城市上海、杭州库存均不足500万平方米，库存压力相对较小。

  结合各城市常住人口数据来看，青岛以人均1.9平方米的库存居于首位，成为库存压力最大的城市，造成这一现象的原因是因为青岛有接近一半的库存为僵尸库存，去化周期在4年以上；其次是宁波，人均库存1.5平方米，与青岛类似，宁波60%的库存在4年以上，其中去化周期在100个月以上的库存占比更是高达54%，这些项目多为已经暴雷或僵尸盘。此外，其他人均库存超过1平方米的城市还有汕头、长春、武汉、佛山等，库存压力也较为突出。一线城市中，北京、上海、深圳人均库存面积均在0.5平方米以下，最高的广州也仅有0.6平方米，库存相对较低。

  02 长三角城市库存压力相对较小
杭州单盘库存仅0.8万平方米

  从库存的项目分布情况来看，34个典型城市的2.27亿平方米库存分布在9000余个项目中，平均单盘库存为2.43万平方米。考虑到大部分项目单次推案面积在3万平方米左右，平均单盘库存面积较低的城市，其整体的去化压力自然也相对较小一些。

  分城市来看，郑州的库存最为集中，861万平方米的库存分布在134个项目，平均单盘库存达6.4万平方米；其次是昆明，单盘库存规模为4.4万平方米；居于第三位的是洛阳，单盘平均库存为4.4万平方米。相比之下，长三角城市单盘库存面积相对较小。杭州单盘库存面积仅0.8万平方米，其次是温州、此外，徐州、合肥、长沙等城市，单盘库存面积也相对较低，均在1.5万平方米以下。

  03 典型城市二成的狭义库存可在1年内去化完毕
宁波、长春六成项目消化周期超4年

  为进一步明晰各城市分项目的去化压力情况，克而瑞对34个典型城市(涉及9000余个项目(的相关结构数据进行了梳理，可以看到接近一半的库存去化显著承压，消化周期超过3年项目的狭义库存面积占比达到48%，只有19%狭义库存的消化周期在12个月以内。

  联系具体城市表现来看，一线城市由于房地产开发起步较早、尾盘项目较多，就消化周期超3年的库存占比来看，北京、深圳均高于典型城市平均，典型如深圳，更是有近三成狭义库存的消化周期在100个月以上，在深圳特殊的房地产发展环境下，公寓项目成为了住宅供给的主力之一，但是除了高端公寓外，大部分公寓的去化情况一直以来都是相对交叉的，再加之深圳多山少平原的地形特点，催生了较多户型设计较差或地段不佳的项目，因此深圳滞销盘的库存占比，也是一线城市中占比最高的。北京情况也较为类似，远郊、别墅类项目去化缓慢，消化周期在四年以上的项目达到87个，合计狭义库存占比超过四成。相对而言，2022年走出独立行情的上海表现最好，多达112个项目消化周期在12个月以内，合计狭义库存占比接近三成，典型如象屿招商蟠龙府、虹桥公馆三期等项目消化周期均在3个月左右或更低。

  二三线城市方面，合肥表现一枝独秀，大多数项目全盘可在2年内去化完毕，三分之二的项目消化周期在1年以内，按库存面积计算达到了56%，仅少数市区边缘的项目消化周期较高。三四线城市中苏州代管的太仓、昆山表现优异，按库存面积计，分别有45%和39%的狭义库存可在1年内去化完毕。

  相较而言，宁波、南宁、长春等市则有较多项目面临去化困难，均有一半或更多的狭义库存消化周期达到4年以上。以南宁为例，在2019-2020年间城市供地建面激增至2500万平方米以上，而2021年后南宁商品房交易规模又迅速下行至1000万平方米以下，供应增加需求下降之下，使得南宁郊区出现了大量滞销项目，按库存面积计，有48%的狭义库存需要4年以上的时间才能去化完毕。宁波、长春则是有大量交易不活跃的“僵尸尾盘”，消化周期在100个月以上的项目均超过200个，平均单个项目库存多在2万平方米左右。

  04 预期修复仍需由点至面、过程缓慢
个体项目仍应紧抓窗口期加速出货

  考虑到各城市以及各城市内部的库存压力存在较大差异，购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程，就库存压力的缓解情况而言，也需要经历分批次、由点至面的过程，目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升，下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖，最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。但是对于个体楼盘而言，除非极少数去化无忧的项目，鉴于目前大多数城市高度“内卷”的去化情况，盲目乐观捂盘惜售仍不可取，还是建议抓准每次的市场窗口期机会，加速出货为先。

  整体而言，市场仍然需要温和的政策面持续保驾护航，行业舆论环境也需要正确客观的声音，特别是对于狭义、广义消化周期均处于高位的城市而言，为了修复市场信心、激活市场热度，仍然需要保证优质板块的土地供给和新房供应，库存指标不可避免地出现继续上升，即便是相对优质板块也不免会出现“指标性的阵痛”，远郊配套缺失板块、供求错配的小面积段更加需要较长时间的调整和消化。