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  聚焦近期火热的土地市场，尤其上海、杭州、苏州、成都等核心一二线城市在优质地块的加持下，市场呈现点状回暖的态势。而对于三四线城市的土地成交，公开信息的报道相对较少，究竟目前企业对三四线投资策略有怎样的调整？整个三四线的投资市场出现了怎样的变化？今天将围绕三四线投资展开分享。

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  三四线土地市场现状

  土地市场进入10年来第二次低谷期，三四线成交降幅尤为显著。根据2010年起过去十多年土地市场的量价走势可将土地市场的周期大致分为三个阶段：第一阶段2010-2013年；第二阶段从2014开始，2014、15、16年在政策调整之下出现了滑坡，随着2016年底去库存开启，2016-2020迎来高峰；2021年出台“三道红线”，及其后2年的集中供地模式可视为第三个阶段，目前土地市场处在下行周期中，但从价格来看明显周期波动性小于规模指标。

  2015年开始，三四线土地市场价格呈现趋势上行的阶段，目前来看土地市场进入了近十年来的一个低谷期，且从各城市公布的预供地计划来看，今年的成交规模还会持续保持在低位；从能级来看，三四线依然是土地规模最高的地方，三四线土地成交建面占全国70%，即如果三四线成交出现较大规模下滑，对整个土地市场的规模冲击较大。2020年之后，三四线土地成交呈现断崖式下跌，相比之下一线城市由于集中供地的开启，房企更关注核心城市，2021年一线城市规模达到近十年的一个高峰。

  从金额和建面的同比变化可见，2017年2020年这一区间段，整个土地市场处在相对火热的态势，一、二、三、四线都维持在同比正增长；到2021年一线城市在集中供地的加持下建面和金额同时保持正增长之外，二、三、四线同比已转跌，2022年整个土地市场处在低温状态，各能级城市规模都出现下滑，一线下滑41%，二线下滑43%，三线下降40%。整体下跌对三四线城市土地市场冲击较大。

  从三四线投资金额整体占比来看，投资退潮速度非常快。2017年以来三四线投资占比基本保持在50%以上，2020这一占比下降到48%，相对应一线投资占比持续攀升，已经接近2014、15年的高点。从企业投资来看，百强房企拿地能级变化方面，2022年三四线占比只有31%，而过去四年则基本维持50%以上。实际上从2018年起许多百强房企已经把自身的投资策略进行了调整，采取上浮策略，纷纷提出关注核心城市的优质资产，强调投资回归一二线，因此从2018年之后投资有所下滑，2022年出现大幅度下滑，其中也有原因是部分三四线起家的出险房企投资几乎暂停。整体来看，三四线投资退潮的速度远高于二线。

  从区域来看，目前仅有长三角、珠三角土地相对稳健，市场基本面比较好，无论是新房还是土地市场都比较抗跌。从同比变化来看，虽然2021、2022年整体土地投资规模都出现下滑趋势，但长三角成交规模同比下降19%，其他区域则在30%以上，长三角三四线的下滑幅度远低于其他区域同能级城市，可见整个长三角成交规模退潮幅度比较小，大部分房企把对三四线的投资集中在核心的城市群。从楼板价的走势来看，长三角、珠三角依然领先，特别是长三角在2021年整个楼板价经历了近十年的高点之后下调19%，但依旧处在高位，珠三角相对更平稳，自2019年起楼板价保持略微上升的走势，环渤海和中西部则相对平庸。

  
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  哪些城市成交相对较好？

  “实火”还是“虚火”？

  在整个走势之外，并非所有三四线城市都处在成交下滑的情况，依然有部分城市出现上行，但这种“火热”的背后原因究竟是什么？

  从全国300城统计数据可见，50%地块在过去两年即2021、2022年成交处于下滑态势。其中24%的城市土地成交连续三年下滑，成交量基本回到了2016年以来棚改、去库存的初始点，规模回到了2016、2017年。从下跌的时间点来看，有部分城市土地成交规模呈现连续下降的走势，像阜阳、济宁、通辽等城市，一方面在整个三四线投资浪潮之中土地投资衰退时间较早（从2019年开始），另一方面这些城市近两年土地成交规模基本回到土地市场刚刚启动时的位置，可以说这些城市已经陷入无人问津的趋势。在这类城市中还有较为特殊的比如在2020年成交有一定反弹，但随后三年成交继续下滑的如烟台、商丘、衡水；还有一类城市成交由盛转衰的折点发生在2020年，如常德、湘西、海宁近三年成交同比下滑30%，包括像常德、开封，其成交规模也创下近十年新低；还有如大庆、清远等城市，在此前三四线城市投资浪潮中其土地市场没有跟随大趋势上涨，从2020年开始其成交也继续下滑。以上这些城市都是三四线中被关注度较低的城市，也是需要房企去注意和“避坑”的城市。

  仍有12%的三四线城市过去两年成交规模跌幅远小于整个三四线平均值，且成交规模仍保持在相对高位，如金华、东莞、南通、镇江等，比如东莞在2021年成交同比下滑6.5%，比三四线整体20%的下滑幅度小；比如金华2021年成交同比增长42.5%，几乎达到近十年的高峰，2022年成交几乎和2021年持平，维持在高位，近两年的成交均值较前五年翻倍。

  还有一类城市连续三到四年成交出现逆势而行、连年上涨的态势，如芜湖、无锡、泉州等，其中最为典型的时芜湖、泉州，其成交金额、成交面积连续四年呈现上涨的态势，且成交面积、成交金额创下近十年的新高，成交均价也基本稳定在四千元左右。从走势来看泉州2017年土地市场开始启动，2019年略有回调之外整体保持着高增长，2022年成交建面保持在52%，剔除安置房的因素其成交规模也与2021年相持平。芜湖则是呈现连续三年成交上涨的态势，2017年到2019年土地市场经历了一波快速调整之后，从2019年开始呈现持续上涨的态势，整个市场供求相对平衡，从土拍性价比来看在芜湖的地价比一直保持在较低水平，开发企业在芜湖拿地依然有极大利润空间。

  而过去成交相对火热的城市，是“实火”还是“虚火”依然要从房企拿地来看，大致可分为三类城市：

  第一类如东莞、芜湖、温州等，土地市场呈现火热是因为品牌、龙头房企在这些城市拿地，土地市场根基扎实，百强房企拿地基本在50%以上，到了2022年基本上除东莞外，百强房企拿地比例都在大幅下滑，但不同城市拿地主体仍然差异明显。如金华以自然人、小项目开发商以及城投为主，台州除了绿城和伟星以外，城投参与了绝大多数地块，常州则是以“城投+本地小企业”为主，芜湖则是以长三角起家的民企为主，东莞则是华南的国央企。

  这些城市基本面及购买力牢固是主因，房价稳定支撑土拍热度。无锡、泉州、芜湖、东莞基本都是省内三四线城市中GDP最高的城市，良好的经济基本面是房企对这些城市认可的重要因素，这些城市可以承接核心城市外溢需求。从地产市场来看，这些城市房价过去四年处于稳定上涨的趋势，对市场预期支撑良好，且供求平衡，不存在大量的库存压力。

  第二类、第三类是处于“虚火”状态的如本溪、萍乡、启东等，在本溪基本没有百强房企会选择在此拿地；而萍乡、启东、晋江过去两年的成交上涨更多是因为城投托底拿地，如在萍乡2021年民企和城投拿地比例在1：10，到2022年有95%的地块被城投所得。这些城市从城投的开发能力和百强房企进入情况来看未来依然存在风险。

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  三四线投资退潮仍将持续

  聚焦、收缩是核心

  我们判断未来三四线土地投资会持续低位，房企在三四线投资退潮仍将延续。尤其市场还处在筑底阶段，大家会把有限的资金聚焦在核心城市，聚焦在抗风险能力更强的核心城市，对于三四线投资的策略，相信各家房企还会实行收缩和聚焦的态势，更多是从过去三高模式的扩张转为更加稳妥的防守态势，以一二线的核心资产为主。