在宏观经济下行、购房需求透支、楼市深度调整、房企开始内卷的背景下，地产项目的开发越来越重视与市场需求的匹配，力求通过更精准的产品定位，提升项目的适销性与溢价力。上海作为全国经济发展的龙头城市，其房地产市场也是全国楼市的风向标。2022年，上海楼市虽然仍有较强的韧性，但是伴随着供应放量，新房市场已经由卖方市场转向买方市场，优质产品和滞销产品的分化更为明显。 

  本文中，我们将从供给端和需求端两方面，对住宅产品的房型、面积等指标予以分析，了解上海新房市场的结构性特征，并深入分析不同面积段热销产品的产品力，为企业的项目相关决策提供有力参考。

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  上海住宅产品的结构特征

  1、户型特征：三房供求连续上涨，大平层热度升温冲击多层类别墅豪宅

  过去四年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房成交套数占比高达63%，是市场的绝对主力。而小户型新房越来越少，一房已经基本退出市场，二房成交占比也仅为13%。这主要是源于高房价和限购限贷等条件下，置换成本偏高，购房逻辑由分步过渡转向一步到位，三房不再是改善的要求而是刚需的起步选择。无论是2021年市场供不应求，还是2022年市场供大于求的形势下，三房项目都是市场的供应主力，尤其2022年三房户型供求套数比达到1.23倍，大幅高于其他主要户型。

  此外，别墅或类别墅户型成交套数占比逐年下降，2022年仅为一成左右。这一方面与市场供应不足有关，2019-2021年这一类户型供求比持续低于1，但在2022年供求矛盾缓解后，该户型的成交套数占比依然延续此前的下降趋势，成交活跃度并未有明显提升。可以看出，豪宅市场需求由类别墅转向大平层，主要原因还是独栋别墅稀缺，复式、双拼、叠加、联排等类型的产品往往与高层组成混合社区，居住的私密性不能与独栋相比，区位、配套也往往不及中心城区的大平层产品，因而热度逐渐退潮。

  2、户型面积交叉：舒适性需求提升，大三房大四房取代刚需型紧凑住宅(略)

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  上海市场热销三房户型共性特征

  户型是购房者最看重的因素之一。在克而瑞2023年春节返乡置业的调研中，我们发现房型、社区环境与物业服务这两大因素是购房者决策的最关键因素，占比均为32%，远高于开发商实力、面积段、精装修质量等因素。尤其是在上海，最重视房型的购房者占比高达43%，高于二三线城市。

  三居室户型各主力面积段均供大于求，项目想要脱颖而出更需抓住客户的户型敏感点。2022年，上海楼市整体供过于求，在市场主力的三房户型中这一趋势也尤为明显。80-140㎡三房产品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面积段三房，供求比超过1.25。更奢侈的140㎡以上面积段三房供求比相对均衡，约为0.94。

  1、90-110㎡紧凑型三房

  我们将90-100㎡和100-110㎡三房产品归为紧凑型户型，主要是考虑到很多突破100㎡限制的三居室主要通过封阳台实现可售面积增长，其产品特征与100㎡以下户型相似度较高。这类产品是市场上规模最大的产品，主要客群是首置、刚需人群，更关注新房的功能性，而90㎡以上的面积也能在提升舒适度方面有所表现，市场上的热销产品有较为明显的共性，主要采用LDKB一体、U形厨房、通道空间复合利用等方式使得空间格局更宽敞、居住动线更流畅。

  客餐厅一体化公区

  由于面积限制，这一面积段三房户型都很注重公区一体化设计。临港新城的中建玖海云天93㎡、99㎡和100㎡多个户型均采用客餐厅一体的设计方式，客厅和餐厅之间没有隔断，扩大公区视觉空间，各自功能独立且能够基本满足使用要求。

  图：中建玖海云天93㎡（左）和100㎡（右）户型图

  招商蛇口、象屿地产与路劲集团合作项目虹桥璀璨公馆更进一步，厨房、餐厅、客厅、阳台均坐落一线，可以做到空间之间没有间隔，放大空间的同时还能有利于家人间的互动交流，给与老人和孩子更多陪伴。南向阳台联通客厅与次卧，生活阳台与景观阳台分区明确。

  图：虹桥璀璨公馆104㎡三房户型图

  U型厨房

  紧凑型三房的厨房空间多采用U型布局，这种布局相较一型、二型或L型厨房，移动距离更短，收纳空间利用率更高，因而已被广泛采用。位于松江的金地·丰盛道，多个三房户型，无论厨房处于整个户型的北侧或者中部，均采用U字型的设计。

  图：金地·丰盛道90㎡（左）和92㎡（右）户型图

  图：金地·丰盛道90㎡样板间厨房实景

  通道空间复合利用（略）

  2、120-140㎡舒适型三房

  这一面积段三房已有足够的面积做出更多尝试来优化户型结构，热销产品主要通过增加客厅尺度、为厨房附加社交属性、以及增加独立储藏间等方式提升居住体验。

  客厅开阔尺度

  舒适型三房的客餐厅空间更加多样化，既有强调功能空间独立的传统竖厅，其餐厅与客厅之间有通道隔开，也有减少过道空间的客餐厅一体化设计。其客餐厅一体与紧凑型三房有明显区别，主要采用开间大于进深的横厅设计，采光面大，业主也可以享受更宽敞的景观视野。

  比如闵行春申板块热销的越秀仁恒天樾园和，其122㎡三房户型采用横厅设计，采光面奢阔，136㎡三房面宽与进深均衡，方厅面积非常宽敞，甚至可以隔出独立功能间，而133㎡户型为欣赏社区中央景观，因地制宜的采用侧厅设计，窗墙比大幅提升，具备较强的时尚感。三种不同的横厅可以满足不同家庭的差异化需求。

  图：越秀仁恒天樾园和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）户型图

  社交型厨房（略）

  增加独立储藏间

  120㎡以上三居室在功能上已属完善，热销项目基本都配有独立的建筑空间作为玄关，此外，部分项目还让出一部分面积作为独立收纳空间，安放各种杂物，保证家居生活的整洁有序。位于浦东新区曹路板块的华侨城纯水岸对此有较为细致的规划，其120㎡和136㎡大三居均在独立玄关过渡至客餐厅的区域留出1~2㎡的面积作为独立储藏间使用，选择的角落空间具备强大的收纳功能，实用美观两不误。

  图：华侨城纯水岸120㎡（左）和136㎡（右）户型图

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  上海市场热销四房户型共性特征

  四房产品热度持续升温。上海新房市场，四房产品的成交占比连续4年呈缓慢上升的趋势，2022年约占12%。相比三房产品，四房产品更加供不应求。其中，120-150㎡面积段是供应和成交的主力，2022年供求比约为1.17，而150㎡以上各面积段的四房产品的供求比均小于1，供不应求的状况非常明显。

  1、120-140㎡紧凑型四房（略）

  2、160-200㎡改善型四房（略）