住宅销售遇冷，干扰了其他地产指标的复苏

  本报告基于国家统计局定期发布的房地产开发和销售情况月度数据，对全国房地产市场重点指标进行系统梳理和分析，以更好把握全国房地产市场大势。从今年6月份以及上半年全国房地产指标来看，住宅销售遇冷是最大的问题，也是最大的风险点，其客观上也干扰了其他地产指标的平稳运行。从分析问题和解决问题的角度出发，我们要重点对住宅销售指标进行分析，同时研究更有针对性的对策。

  一、住宅销售状况：首次由正转负

  2023年1-6月份，全国新建商品住宅销售面积为51592万平方米，同比增速为-2.8%。该指标出现了本质的变化，即相比1-5月份2.3%的水平，当前该指标出现了由正转负的问题。其说明，今年一季度开始的住宅销售回暖态势被打乱，住宅销售市场复苏面临阻力。这进一步说明市场回暖基础并不牢固，也成为今年上半年房地产市场要重点关注的指标。

  回顾今年上半年住宅销售市场，其呈现了几个重要的问题或特点。1）从降温的时间节点和各地反馈的情况看，二季度尤其是4月份下旬开始，各地房企销售数据明显出现问题，意向购房需求明显减少。2）从城市分布看，不光三四线城市遇到了销售的问题，其他大城市也普遍有压力。如一线城市很多郊区新盘，销售状况很差，甚至出现了“首付贷”等灰色操作。这说明客户购买力明显减弱。3）部分城市实际上依然存在积极认购的意愿，但是由于二手房出售比较困难，所以换新房等计划明显被干扰，进而导致房企新盘销售节奏也被打乱。

  原因分析，主要有以下几点。1）一季度销售数据确实和部分滞后需求密集释放有关。所以一季度销售数据被拉高，导致二季度销售数据会显得“惨淡”。2）购房者的购买力和预期确实出现了重要的变化。购房者“捂住钱袋子”的情绪加重，对于房价下跌的悲观预期增强，进而入市意愿并不强烈。3）二手房挂牌量增加对新房交易产生了干扰。一方面，二手房供应增加，使得售楼处蓄客面临竞争压力。另一方面，“卖二手房置换新房”的操作遇到阻力，房东二手房无法及时出手，也会影响到对新房的认购。

  二、市场冲击：资金状况有所恶化

  “销售为王”的工作思路需要加快确立。销售不稳，其他指标也无持续稳定的基础。唯有提振销售，才能促进房地产各个指标的稳定健康发展。从此次统计局相关指标可以看出，当前销售端遇冷，其对于房企资金状况、库存或待售面积指标甚至包括开发投资指标等，都产生了较大的冲击或负面影响。这里重点分析销售端数据恶化对房企资金方面的影响。

  1-6月份，全国房地产开发企业到位资金额为68797亿元，同比增速为-9.8%。该指标相比1-5月份-6.6%明显收窄。1）该数据说明，房企资金状况是在恶化的，或者说房企的资金压力不减反增。从结构上看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等指标都呈现了降温或恶化的态势。这也要求我们需从多角度多渠道确保房企资金状况的改善。2）该数据和销售端的降温有直接关系。比如说“定金及预收款”指标出现了质的恶化，即从1-5月份4.4%收窄至-0.9%，即出现了由正转负的问题。我们认为，正是由于二季度销售端的降温，所以对于房企类似首付款的收取等带来了影响，进而影响到后续的资金回笼和现金流问题。

  三、结论趋势：要充分考虑房地产新阶段问题

  此次国家统计局对于今年上半年房地产市场和趋势做了系统分析和总结。此次统计局相关发言人表示，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端看，房住不炒政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。从供给端看，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

  我们认为，该表述具有非常好的指导意义。1）当前房地产市场恢复向好的发展趋势不变，将继续有走稳的可能，尤其是基于经济大环境改善、房地产健康发展政策显效等因素，因此对于下半年和后续房地产市场的发展，要有充足信心。2）供需两端的调整有很多客观的因素。其中需求端方面，投资投机性购房需求明显减少，其也会带来交易数据的下降。而供给端方面，其本身目前处于阶段性的调整过程之中。3）我们要充分认识到房地产市场的历史阶段问题，当前发展阶段和供求关系发生了重大的变化。房地产指标的波动也要置身于此类历史周期中进行分析。4）鉴于住宅销售对其他指标的重要影响作用，后续拉动销售依然是一项重要的工作。我们认为，下半年各类宽松和刺激的购房政策会加快出台，以更好稳定交易市场，确保房地产基本面的健康有序。