内容提要

  • 合约销售：百强房企9月业绩环比提升17.9%

  • 企业融资：规模同环比大幅减少，为近年来次低

  • 营销策略：政策放松恰逢“金九”，房企以价换量促去化

  • 组织动态：蒋铁峰接任招商董事长，华发北京、西安划入华东大区管理

  • 战略动态：大悦城84亿元完成转让京沪两地项目，招商与阿里在大宗交易领域合作

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  01
〖合约销售〗

  百强房企9月业绩环比提升17.9%

  核心观点：1、2023年9月，百强房企单月业绩规模延续下半年以来的低位。TOP100房企9月实现销售操盘金额4042.7亿元，单月业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位。累计业绩来看，百强房企1-9月实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。目前，虽然政策层面释放利好、有一定的修复预期，金九房企推盘积极性也有所提升，但企业销售去化及回款压力仍然较大。四季度房企仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

  2、2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-9月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低2.8%至1271.8亿元，TOP20门槛降低12.4%至484.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低17.6%和19.7%至302.7亿元和187.5亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期降低4.9%至81.7亿元。

  3、从企业表现来看，2023年9月逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，32家企业的环比增幅在0%到30%之间，29家企业环比增幅超过30%。其中部分企业的业绩表现相对突出，如中国金茂、华发股份、绿地控股、大华集团、首开股份等房企的环比增幅均在60%以上。但从业绩同比来看，目前规模房企整体仍陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量超过七成，累计业绩同比降低的企业也达到近六成。

  02
企业拿地

  投资聚焦一二线
四季度仍将保持谨慎态势

  核心观点：

  1、9月，核心城市土拍持续分散进行，整体行情依然冷清。月末杭州、南京、武汉等热点城市集中供地，市场热度也表现出明显的差异。而30家重点监测房企单月拿地金额、面积则“一涨一跌”。其中，30家房企9月拿地金额796亿元，环比上涨5%，新增拿地面积433万平方米，环比下降15%。由于核心二线城市土拍集中，本月重点监测房企拿地楼板价环比增长24%至18383元/平方米。

  2、国央企拿地金额占比超六成，拿地TOP10企业聚焦一二线。与上半年末相比，各类房企的拿地金额占比并未发生明显改变，维持“国央企积极、城投托底、民企弱复苏”的局面；而值得一提的是，第三季度后投资百强房企中城投平台公司数量占比有所上升，民企数量占比下降，一定程度上也反映出土地市场仍在低位运行，城投托底现象仍存，而民企投资还在缓慢复苏。

  3、四季度投资将继续保持谨慎，拿地高度聚焦核心城市。三季度末，全国许多城市发布了取消限购、降低首付、降低贷款利率等楼市利好政策，但楼市利好传导到土地市场仍需时间，在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度，即使是一二线城市，也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域的地块，才能吸引房企积极参拍。投资格局上，我们认为四季度仍将保持国央企和城投为主、少数民企为辅的格局。国央企或将进一步占据更多的新增土储；而在土地市场上保持活跃的民企依旧集中于绿城、滨江、龙湖等少数几家。城市选择上，退出三四线、聚焦一二线是当下共识。一方面，积极投资的龙头房企需要保持较优的土储结构，且雄厚的资金实力足以支撑此类房企继续在一二线拿地；另一方面，从投资前景上看，三四线目前市场低迷，需要更漫长的修复期，在三四线城市投资既难以对业绩提升有明显助力，又难以通过快周转的方式获得高额利润。

  03
企业融资

  规模同环比大幅减少，为近年来次低

  核心观点：1、融资总量：2023年9月80家典型房企的融资总量为353.82亿元，环比减少44.1%，同比减少48.5%，单月融资规模大幅减少，最近几年来仅略高于2023年5月份的水平。本月没有房企进行境外债权融资，境内债权融资为265.86亿元，环比减少42.6%，同比减少49.2%；资产证券化融资为3.68亿元，环比减少80.6%，同比减少93.3%。

  2、融资成本：2023年1-9月80家典型房企新增债券类融资成本3.58%，较2022年全年下降0.64个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升1.04个百分点，境内债券融资成本3.43%，较2022年全年降低0.11个百分点。单月来看，9月房企融资成本为3.8%，环比提升0.67pct，同比提升0.64pct，本月仍然没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是华发、金融街、金隅等国企央企，因此境内融资成本继续保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量为117.78亿元，主要是因为企业进行了一次增发配股，共募资约84.28亿元，此外还获得了33.5亿元的银行贷款。从企业梯队来看，2023年1-9月TOP10房企的平均融资额为79.32亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP51+的房企融资规模同比减少了12.35%，是降幅最小的一个梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.95%，较2022年全年下降0.18pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.14pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.87pct，降幅最大。

  04
营销策略

  政策放松恰逢“金九”
房企以价换量促去化

  核心观点：

  1、房企“金九”大力营销，房企集团营销活动显著增加。根据CRIC调研情况看，本月迎来年内营销新高潮，TOP10房企均推出房企推出区域/集团营销活动，其中中海、龙湖推出集团营销活动，龙湖集团月内针对不同业态推出“金秋购房节”、“金秋车商节”两场集团营销活动，不仅如此，远洋集团、美的置业、五矿地产等房企也推出集团营销活动。从折扣力度上看，尽管房企折扣营销差异化仍在，根据房企公开的折扣力度上看折扣进一步下探，尤其在去化压力较大的区域折扣力度更大，如招商蛇口在云南节前推出了30套6折特价房源，加快项目流速。

  2、本月房企营销活动主要以“无忧换房”、“双节黄金周”为营销主题，“双节黄金周”达到年内房企营销积极性新高度。从营销方式上看，月内主要呈现三个特点：第一，特价房规模更大，如中海“十惠海购节”推出万套特价房源，保利河北“实景购房节”特价房达到999套，且全部房源均99折。第二，“无忧换房”助力置换需求，伴随8月底开始的各城市“四限政策”松绑，房企借势推出营销活动，如保利在南京、福州以及招商在南通、福州等地推出“无忧换房”活动，联合中介渠道助力业主旧房出售，其中南京保利文华成交破2亿、南京燕璟和颂成交1.02亿。第三，现房营销活动规模扩大，多家房企推出集团/区域现房营销活动，如中交推“金秋全景现房节”、融创福建“金秋实景现房节”、旭辉江苏“金秋现房节”等活动，加速现房、车位的去化。

  3、年末冲刺不足百日，房企营销“以价换量”仍将持续。展望后市，短期来看，趁政策利好房企“银十”营销积极性仍将保持，高频营销活动将持续到年末。年末冲刺不足百日，聚焦库存去化，加速现金回款，做好“双十一”、“双十二”、“年末钜惠”等营销节点的计划铺排，从方式上看，仍会以特价房和现房营销为主，但在“黄金周”期间营销效果不明显的区域特价房折扣力度或将加大。

  05
组织动态

  蒋铁峰接任招商董事长
华发北京、西安划入华东大区管理

  核心观点：9月，88家重点监测房企人事变动活跃度相比8月有所下降。重大人事变动及组织调整变动主要如下：1、人事变动方面：9月8日，招商蛇口公告许永军因达到法定退休年龄，辞去公司董事长、董事职务。接替人为招商蛇口原总经理蒋铁峰，而招商局海南开发投资有限公司总经理朱文凯，接任招商蛇口总经理一职。资料显示，蒋铁峰历任招商局地产南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理、招商蛇口副总经理。而担任招商蛇口总经理的朱文凯，同样在招商局集团体系内有着长期的积淀，在开发业务方面有着丰富经验，同时在资产运营业务方面也有不俗的成绩。此次招商的领导层变动被业内视为平稳过渡。无论是由工程师到区域总监，再到董事长的蒋铁峰，还是从城市服务到地产开发，再到城市运营的朱文凯，两位高管的经验丰富和专业才华将为招商蛇口带来新的活力和发展动力。今年开始，商蛇口设立了回归行业前五的目标。由“蒋铁峰+朱文凯”组合带领的团队将继续实施此前的战略目标，并保持公司的稳定经营和向上发展。组织调整方面：华发股份于9月初撤销北京区域平台公司，成立北京城市公司，划入华东大区；而原本由北京公司下辖的西安城市公司，也一并划归华东大区管理。此次组织变动的目标是为通过高能级的区域来带动并赋能北京与西安的发展。

  自此，华发股份全面进入大区时代——南有珠海大区、华南大区，北有北方大区、中间华东大区。

  06
战略动态

  大悦城84亿元完成转让京沪两地项目
招商与阿里在大宗交易领域合作

  核心观点：1、本月房企多元化主要集中在商业运营以及战略合作方面，在物业管理、存量资产领域也有所涉及。在商业领域，龙湖商业签约重庆江厦置业打造新一座龙湖天街，碧桂园文商旅签约青岛西海岸琅琊印象项目。另外本月多家房企在各方面达成了战略合作，保利发展与中信信托签署战略合作协议，涉及股权合作、特殊资产收购等业务；武汉城建集团与中国电建地产签署合作备忘录。在存量资产领域，招商蛇口与阿里资产签约，将在大宗交易领域深入合作；大悦城42.56亿完成转让北京中粮·置地广场。物业管理方面，碧桂园、星河湾的物业公司新增其经营管理范围。此外代建方面，蓝城乐居与重庆华宇集团签约合作，将在全国范围内共同扩展代建业务。

  2、大悦城84亿元完成转让京沪两地项目。大悦城控股子公司西单大悦城有限公司通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，挂牌底价为42.56亿元。根据产交所的反馈，中邮人寿为符合条件的意向受让方，以底价获得该项目。值得注意的是，9月27日公司在上海产交所公开挂牌转让的上海鹏利置业发展有限公司（下称上海鹏利）100%股权也完成了转让，上海邕鹏实业以底价41.4亿元拿下。算上1月挂牌深圳宝安区资产，年内大悦城已累计有3次转让动作。此举将助力大悦城盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。

  3、招商蛇口与阿里资产签约，将在大宗交易领域深入合作。9月24日，招商蛇口与阿里资产签订战略合作协议，双方将在大宗交易领域深入合作，大力推进全国存量资产数字化处置新模式。近年来，招商蛇口在阿里资产平台逐步尝试大宗资产线上处置模式，成交标的金额从几千万元到几亿元不等。本次招商蛇口和阿里资产建立新一轮的集团战略合作，更是深化了双方在大宗交易领域的合作，旨在充分发挥阿里的流量、技术、服务等平台优势，助力房地产市场高效去库存。除招商蛇口外，阿里资产还推动与大悦城、华发等房企合作，通过资产线上处置，实现存量资产去化。