导语

  12月供应或将小幅放量，或将带动成交“翘尾”，但涨幅有限。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  12月供应小幅放量，环比上升5%，与上月基本持平。不同能级城市均保持环比持增，同比回落态势；三四线环比增幅显著高于一二线。从供给结构来看，刚需、改善各占4成以上，主城区为主、近郊为辅。预判12月，我们认为，供应小幅放量+年末房企加大营销力度或将带动12月成交“翘尾”，但是基于政策边际效应递减+多数微观项目来访、认购已有逐步走低态势，我们认为，成交环比增幅相对有限，全年成交规模较2022年或将稳中有跌，跌幅预期5%-10%。

  01

  规模：12月28城供应预期环增3%
沪镐蓉汉单月破百万方

  据CRIC调研，12月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1366万平方米，环比增长5%，同比下降17%，2023年全年累计供应面积将达到14497万平方米，累计同比跌幅为9%。随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性稳步提升。

  分能级来看，一线稳中微增，环比上涨3%，同比下降18%。北京年末“翘尾”，本月环比增长36%，同比增幅也达64%，绝对量为年内次高，迎来了稳步放量。上海单月供应延续100万平方米以上高位，年内预期有13个批次供应。广州延续同环比齐增态势，单月供应量显著超过2023年月均，深圳则是同环比齐跌，12月仅有10个楼盘约3118套房源入市。

  二线城市延续增势，12月供应环比预期增长4%，同比仍跌17%，累计同比微降6%。从绝对量来看，西安、成都、武汉单月供应均超100万平方米，位列二线城市TOP3。各城市环比涨多跌少，涨幅显著的集中在西安、武汉、长沙、重庆等中西部内陆区域中心，值得关注的是，宁波经历了数月的供应低迷期，本月供应量达55万平方米，创2023年单月新高。成都、南京等则属于稳步放量，整体供应与上月基本持平，环比涨幅在5%以内。而下跌城市则多为济南、昆明、长春等行情相对低迷的内陆城市，“以销定产”模式之下房企都在积极努力去库存，推盘积极性并不高涨。

  三四线整体供应放量显著，环比增长29%，同比下降5%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，无锡、徐州单月供应规模均超过20万平方米，漳州环比倍增主要源于基数较低，实则房企推盘近乎停滞，单月供应量仅6万平方米。不过值得关注的是，三四线累计同比降幅仍高达39%，在不同能级中居首。

  02

  结构：12月供应刚需、改善不分伯仲
6成以上城市以主城为供应主力

  而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为45%、46%和9%，呈现出以刚需、改善二分天下的供应结构。

  分城市来看，内陆弱二线城市刚需产品供应占比基本都在60%以上，以济南、昆明、南宁、郑州、长沙、武汉、重庆等为典型代表，刚需客群仍是成交主力；值得关注的是，上海、深圳等改善盘热销城市本月也加强了刚需产品供应，占比分别为66%、64%。长春、无锡、南京刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在4-5成。而厦门、杭州、泉州、常州等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。而少数城市诸如苏州本月则加强了改善和高端的供应占比，各占一半。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为49%、36%和15%，与上月的供应结构基本驱动，整体供应重心仍集中在主城区，近郊次之。

  分城市来看，昆明、泉州、重庆、西安、厦门、徐州、郑州、合肥、成都等主城占比均在7成以上，漳州、北京、上海、济南、无锡、苏州、天津、青岛则以近郊项目为主，占比均在5成以上，南京、广州可谓“两头翘”，主城区和近郊供应各占4成。少数城市诸如长沙、长春等近远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

  03

  预判：供应放量叠加增强营销力度
将带动12月成交“翘尾”但幅度有限

  盘点了12月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：12月供应环比稳中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企为冲刺年末业绩，预期会加强营销力度，以价换量策略之下预期会带动成交迎来一波放量，环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄，全年成交规模较2022年或将稳中有降5%-10%左右。

  不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：第一类为北京、上海、西安、成都等热点恒热的核心一二线城市，成交预期高位平稳，环比保持稳中有增态势。目前来看，除了西安之外，北京、上海、成都市场热度均有小幅回落态势，利好政策对成交的提振作用呈现递减态势。不过毋庸置疑的是，这些城市的市场热度仍显著好于其他一二线城市，购买力尚有支撑，12月京沪镐蓉均有不同程度的供应放量，成都、西安主要集中在主城区改善盘，北京、上海则集中于近郊刚需刚改项目，伴随着适销对路产品入市，整体成交有望高位持稳。

  第二类为深圳、杭州、合肥、苏州、天津等市场热度转淡，供给约束更为显著。这些城市12月供应不增反降，房企推盘积极性不高，杭州、合肥等前期热度较高城市或多或少面临一些需求透支，杭州整体开盘冷热不均，限购放松后，一圈层持续分流二三圈层客户，形成此消彼长之势；合肥市场热度则呈现稳中有降，改善盘去化亦承压。苏州、天津除了供给缩量之外，12月则主要加强了近郊区域供应，与需求存在一定错配，对其成交增长也将有一定的负面影响。

  第三类为广州、武汉等人口、购买力尚有支撑，整体成交或将稳步修复，但是涨幅相对有限。主要是基于一方面供应放量且结构尚佳，广州加强了主城区和近郊改善产品的结构占比，武汉则主要以主城刚需为供应主力，适销对路楼盘入市会带动居民购房热情；另一方面，年末将至，房企也会加强营销力度，对于武汉而言，目前只要有次核心区低于市场价的高性价比楼盘入市，还是可以撬动刚需购房需求的，因而12月成交大概率稳中微增。

  第四类为郑州、重庆、南宁、福州、昆明等短期内购买力仍需修复，预期延续探底行情。对于这类城市而言，虽然整体购房基数较大，但是刚需客群购买力降级严重，加之新政后已然释放了部分前期积压需求，叠加二手房挂牌量增价跌分流客户，12月成交难有亮眼表现。

  总体来看，12月供应或将小幅放量，或将带动成交“翘尾”，但涨幅有限。一方面各地新政利好即将出尽，对成交的提振效果边际递减，即便是北京、上海、杭州等城市次核心区项目去化亦承压；另一方面，11月整体成交已显疲态，前期复苏苗头良好的武汉、天津、长沙等核心二线成交也出现由升转降，价格内卷持续加剧；此外，二手房挂牌量增价跌，持续分流新房刚需客群，也使得新房年末放量的幅度受限。