行业数据 | 11月销售投资开工低位改善,全年维持筑底修复态势

市场报告克而瑞研究中心 2023-12-18 11:16:58 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-12-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下,行业指标继续呈现了边际改善的迹象,单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄,而竣工依旧保持高增。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  12月15日上午,国家统计局公布了11月宏观经济和房地产行业数据,经济层面,宏观调控政策持续发力显效,生产供给稳中有升,市场需求持续改善,就业物价总体稳定。房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下,行业指标继续呈现了边际改善的迹象,单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄,而竣工依旧保持高增长。

  01 生产需求指标呈现稳中有升态势
但信贷需求、企业居民中长期贷款延续弱势


  随着宏观政策效力持续显现,11月份主要生产需求指标呈现稳中有升态势,就业物价总体稳定,国民经济整体上延续了回升向好的态势。

  第一,生产供给稳中有升。11月份,规模以上工业增加值同比增长6.6%,比上月加快2个百分点。服务业生产指数同比增长9.3%,比上月加快1.6个百分点;第二,国内需求继续恢复。11月份,社会消费品零售总额同比增长10.1%,比上月加快2.5个百分点,服务零售额同比增长19.5%,比1-10月份加快0.5个百分点,固定资产投资同比增长2.9%,与1-10月份持平。第三,物价总体稳定。1-11月份核心CPI上涨0.7%,涨幅与1-10月份持平,保持稳定。

  经济稳步修复的同时,信贷需求羸弱、内生性融资需求的偏弱的问题依旧存在。

  从11月的金融数据也可见一斑,11月新增人民币贷款1.1万亿元,同比少增1368亿元,规模创下2017年以来新低,考虑到去年同期受到疫情影响基数较低,同比少增实际反映信贷需求的疲软,而企业中长期贷款走弱、居民中长期贷款延续弱势印证了内生性融资需求依旧偏弱。

  此外,M1、M2持续走低、剪刀差的不断走扩,体现出当前经济活性不高,企业投资动力偏弱,经济持续恢复的基础仍需进一步巩固。

  02 商品房销售金额、面积降速持续收窄
11月销售面积同比降幅收窄至-10.3%

  1-11月份商品房销售面积100509万平方米、商品房销售额105318亿元,累计同比分别下降8.0%和5.2%,降幅较1-10月扩大0.2和0.3个百分点。趋势上看,自3、4月份“小阳春”之后,无论金额、面积累计增速均逐月下滑,市场持续承压。但值得注意的是,随着新政陆续出台,销售面迎来边际改善,体现在面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄。由此可见,目前房地产市场尚处在底部修复、震荡调整过程中。

  我们认为,当前政策利好效应仍在发酵,且能对市场起到一定支撑作用。实际上,昨日京沪同天发新政,也为市场信心的恢复注入强心剂,夯实了下半年以来销售边际改善的趋势。这一点从单月销售指标的企稳、改善也同样可见。

  其中,11月商品房销售面积7930万平方米、商品房销售金额8157亿元,环比分别增长2%和1%,保持底部企稳格局,绝对量上,11月面积、金额分别较1-10月月均下降14%和16%。

  同比来看,11月商品房销售面积、金额同比下降10.3%和8.6%,面积降幅较上月收窄0.7个百分点,是下半年以来次低降幅。金额单月同比增速则较上月扩大0.5个百分点,中断了连续五个月收窄的趋势,但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低,较6、7月份收窄10.7个百分点。

  销售的边际改善、底部企稳一方面是新政带动购房信心的回升,另一方面源自房企推盘节奏的加快。根据CRIC重点百城数据,11月新增供应环比增长32%,改善需求仍是市场主力军。譬如成都、西安、杭州等优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市,中心城区改善项目去化明显优于外围刚需。

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  03 新开工单月同比由负转正达4.9%
竣工依旧保持稳定增长

  1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米,同比下降7.2%。其中,住宅施工面积585309万平方米,下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米,下降21.2%。其中,住宅新开工面积63737万平方米,下降21.5%。房屋竣工面积65237万平方米,增长17.9%。其中,住宅竣工面积47581万平方米,增长18.5%。

  竣工在今年行业指标中表现比较亮眼,得益于“保交楼”是行业聚焦点和核心点,也是未来行业出清过程中的“重中之重”,其增速保持较高的增长速度。1-11月竣工面积增速较1-10月略降1.1个百分点,连续两个月下降,仅高于一季度,但从增速绝对值来看依然保持在相对高位。

  单月来看,由于2022年基数相对较低,竣工单月同比走势同样“强势”,同比增速始终维持正增长,3月、7月同比增速分别达到32%和33%。值得注意的是,进入四季度竣工指标走势“冲高回落”,单月同比增长势头略有放缓,11月同比增长12.2%,较上月涨幅收窄1.1个百分点,涨幅仅高于2023年1-2月。

  实际上,11月竣工量环比增长56%,绝对量再创2019年以来单月新高(剔除1-2月份干扰波动),年末有翘尾的趋势。

  新开工弱势的格局在四季度不断边际改善,累计降幅连续四个月收窄,1-11月降幅较1-10月收窄2个百分点。11月新开工面积8279万平方米,环比增长17.4%,同比增长4.9%,单月同比增速时隔29个月再次由负转正,这与前期基数相对较低不无关系,由于疫情的影响,2022年11月新开工面积实际为2014年以来新低。若看2023年前十月均值,11月新开工面积则较月均增长5%。

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  04 11月开发投资同比降幅收窄至-10.6%
下半年以来持续边际改善

  1-11月份,全国房地产开发投资104045亿元,同比下降9.4%,降幅较1-10月扩大0.1个百分点。其中,住宅投资78852亿元,下降9.0%,降幅较1-10月扩大0.2个百分点。

  房地产开发投资降幅自年初大幅收窄之后,随即一路下滑,年内整体承压。但自下半年以来,出现边际改善的信号,累计降幅趋缓,降速持续收窄。

  11月单月走势喜忧参半。从绝对量而言,11月房地产开发投资额8123亿元,环比下降6%,为2016年4月以来新低,较2023年前十月月均下降15%。同比来看,降幅较10月收窄0.7个百分点至-10.6%,降幅为下半年以来新低,呈现底部修复态势。

  开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。1-11月份,房地产开发企业房屋新开工面积下降-21.2%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看,1-11月份成交面积和金额同比下降21%和20%。

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  综上,我们对于后市给出如下判断:

  我们认为,第一,12月恰逢房企业绩冲刺季,供应有望持续回升,不排除部分房企为冲刺业绩而进行年末大促,考量此影响,预计整体成交环比有望止跌回升,但涨幅预期5%-10%之间,全年累计成交跌幅有望在5%-10%。城市分化预期延续,短期内热点恒热的成都、西安、杭州等热度或将延续,上海、北京等还将保持平稳运行,南京、武汉、苏州等核心一二线城市预期在年末迎来一轮放量,而多数城市还将延续筑底,年末“翘尾”增幅有限。

  第二,保交楼支撑2023年竣工面积增速维持18-20%区间。无论从近期中央化风险的表态,亦或是地方政策举措来看,保交楼都将是行业未来出清过程中的核心问题,住房问题一方面是金融问题,另一方面也是民生问题,因此竣工短期仍有保障和支撑。

  第三,由于多数房企现金流紧张,开工意愿不足,2023年新开工增速预计仍将维持在-20--25%左右。短期新开工意愿大幅提升难度较大,资金压力仍是悬顶之剑,多数房企销售回款重心在“保交楼”。另外,拿地大幅下滑之下企业新开工规模也将受到负面影响,仅靠央国企开工并不能扭转开工弱格局。

  第四,土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑,预计2023年跌幅维持10%左右。值得注意的是,但是随着政策落地以及城中村改造的加速,未来房地产投资将逐步回归正常合理水平。