企业月报|百强累计销售同比增9.7%,民企投资弱复苏 (2023年4月)

企业监测分析 2023-05-08 17:19:42 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-05-08
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  内容提要

  • 合约销售:百强房企4月业绩同比增长31.6%

  • 企业拿地:国央企依旧强势,民企投资弱复苏

  • 企业融资:规模环比减少,3月小幅回暖后又出现收缩

  • 营销策略:现房营销持续,五一营销不及去年热情

  • 组织动态:中国金茂迎来管理层大调整

  • 战略动态:华润武汉落子第2个万象城,中原建业签约21个项目

  01

  合约销售

  百强房企4月业绩同比增长31.6%

  核心观点

  1、2023年4月,TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元,单月业绩环比降低14.4%;同比增长31.6%,同比去年保持增长且增幅较上月有所提升。累计业绩增幅自一季度转正之后,也进一步提升至9.7%。整体来看,虽然2023年以来中国房地产市场止跌回升,但目前行业信心尚未完全修复、市场整体购买力仍处在历史相对低位。对于企业而言,年内仍需积极推盘、提升营销及优惠力度以促进成交去化。

  2、从销售门槛值的变化来看,2023年1-4月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长38.7%至606.5亿元,TOP20门槛增长14.9%至259亿元;而TOP30房企的门槛则同比明显降低11.9%至145.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛也较去年同期微降至35.4亿元。目前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。

  3、具体从企业表现来看,2023年4月招商蛇口、滨江集团、中国铁建等企业实现单月业绩环比增长,4月业绩环比增长的企业在百强房企中占比合计近3成;同时有近6成百强房企单月业绩同比增长。分梯队来看,TOP10梯队房企单月业绩同比增长的企业数量占比最高。其中,华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企4月的单月业绩同比增幅均超过100%。此外,滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业4月的业绩表现也相对突出。

  02

  企业拿地

  国央企依旧强势,民企投资弱复苏

  核心观点»»

  1、4月,虽然部分核心城市出让地块的质量不及上一批次,但市场热度依然得以延续。由于规模化国央企拿地较多,争抢激烈,带动30家监测房企4月拿地金额、面积环比大幅回升。其中监测房企4月拿地金额1171亿元,拿地面积达639万平方米,环比分别上涨160%和113%。从前四月整体拿地情况来看,30家监测房企中11家2023年仍未有土地入账,主要集中在出险房企。

  2、4月份从拿地企业来看呈现两个特征:

  第一,民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地,滨江则继续深耕杭州,伟星继2月份杭州拿地后,再次竞得萧山区一宗地,且在合肥土拍中,报名多达7幅地,并在竞品质中竞得高新区地块。另一方面,本土民企紧抓“捡漏”机遇,参与到摇号中,坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是,碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地,通过摇号竞得滨江浦沿地块,总价28.3亿元,也是本月杭州土拍最高地块。

  第二,尽管土拍火热,但主力仍是规模化央国企等老面孔。在上海、成都的土拍中,央国企拿地幅数占比达到84%和60%。且从参拍来看,销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中,华润、万科、建发、中国铁建拿地金额(全口径)超过100亿,华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅,金额达到234亿元,保利、招商、金地拿地同样超过50亿。

  3、僧多粥少土拍竞争加剧,央国企投资周期或拉长。前土地市场呈现四个特征,第一,城市、区域分化加剧,即便是集中供地城市热度同样差异显著;第二,优质地块参拍靠“抢”和“运气”,整体竞争十分激烈;第三,城市选择高度集中,鲜有三四线城市受到企业的“青睐”;第四,尽管土拍火热,但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”,“新鲜血液”并不多,大部分房企仍然面临资金压力。

  因此我们认为,在优质地块僧多粥少情况下,土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式,会影响房企的投资策略,同时也给中小房企带来机遇。一方面,需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长,而民企整体仍呈现弱复苏的态势,深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面,随着竞争提升,房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。

  综合而言,当前土地市场热度延续性显著好于新房市场,虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局,但土地的火热一定程度上提振了市场信心,加块了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续,优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。

  03

  企业融资

  规模环比减少,3月小幅回暖后又出现收缩

  核心观点»»

  1、融资总量:2023年4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元,环比减少30%,同比减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后,4月的融资规模又出现了同环比全面收缩。在融资结构方面,本月房企境内债权融资499.07亿元,环比减少31.4%,同比减少6.5%;境外债权融资30.65亿元,环比增加45.3%,同比增加17.9%;资产证券化融资为42.4亿元,环比增加21.1%,同比减少77.7%。

  2、融资成本:2023年1-4月80家典型房企新增债券类融资成本3.79%,较2022年全年下降0.44个百分点,其中境外债券融资成本8.92%,较2022年全年上升1.87个百分点,境内债券融资成本3.52%,较2022年全年降低0.02个百分点。单月来看,4月房企融资成本为3.44%,环比下降0.28pct,同比提高0.09pct,本月没有房企境外发债,而由于本月境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企,因此境内融资成本3.44%,环比下降0.28pct,仍然保持在较低的水平。

  3、企业表现:本月融资总量最大的企业是中国金茂,其融资总量为60.01亿元,主要是因为企业在本月发行了一笔25亿元的中期票据和一笔35.01亿元的CMBS。从企业梯队来看,2023年1-4月TOP10房企的平均融资额为25.64亿元,是所有梯队中最多的,同时TOP51+的房企融资规模同比增加了31.65%,增加幅度最大。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本仍然最低,为2.8%,较2022年全年下降0.33pct,比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.35pct;不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.59pct,降幅最大。

  04

  营销策略

  现房营销持续

  五一营销不及去年热情

  核心观点»»

  1、行业信心有待修复,营销折扣小幅放松。据CRIC监测,2023年4月,重点30城成交环比回落,同比持增。一线成交韧性较强,二三线城市整体成交回调幅度大于一线,环比降幅达30%。从CRIC调研情况看,碧桂园、万科、华润等头部房企均在不同区域推出营销活动,折扣力度与上月有所放宽,但整体保持在95折及以上,少数现房、限时特价房折扣达到76折。

  2、本月上半月以“春季置业”等主题造节营销,下半月以“五一”为节日营销主题。从CRIC监测情况看,从活动范围上看,区域营销成为节日、造节营销的主流,以“五一”营销为例,除了龙湖的“五一超级购”外,其余头部房企鲜有集团营销,去年连续3届的碧桂园“55购房节”今年仅在部分地区展开区域营销。从折扣力度上看,4月折扣优惠不及去年同期,去年同期华润、招商特价房最低可达到7折以下,今年加大折扣基本在8折左右。同时,现房热度仍在持续,4月中国金茂、龙光集团、时代中国等多家房企,着力促进现房去化。

  3、五一营销积极性整体较去年回落,现房营销或成为常规营销主题。展望后市,短期来看,房企营销不会有较大变动,从CRIC监测的五一营销请款看,小范围的精准营销是更多房企选择的营销方式;长期来看,在投资缩表的背景下,持续升高的现房库存占比是多数房企需要解决的流动性问题,针对现房的营销活动有可能变成房企常规营销内容。

  05

  组织动态

  中国金茂迎来管理层大调整

  核心观点»»

  4月,百强房企人事变动依然活跃。其中,中国金茂迎来管理层的大调整。具体为,中国中化董事长李凡荣卸任中国金茂董事长;中国金茂总裁李从瑞将升任董事长;华东区域总裁陶天海将升任中国金茂总裁;原财务副总监乔晓洁,接替江南,出任金茂的执行董事兼首席财务官。

  在市场看来,中国金茂此次人事调整是为了优化企业的管理架构,提升管理能力。事实上,今年初金茂就曾进行组织架构优化和人事调整,变动集中在西南和华东区域,包括城市公司合并、城市总调任等;回溯更早的2022年,中国金茂将40个城市公司撤并为26个,各区域平台人数,降到平均48人。

  从此前城市公司撤并到本次管理层变阵,金茂核心目标始终是最大程度挖掘相关人员的潜能,优化架构。面对新周期,金茂选择了用业绩说话的优秀人才,来推动公司进一步发展。据了解,李从瑞与陶天海在体系内工作超过20年,业绩领先、实战经验丰富,都是陪伴中国金茂一路成长的老将。

  经历了2022年的苦日子,房企正在反思和改变经营策略。2023年以来“精细化管理,聚焦成本控制”成为共识,不少规模企业开始“刀刃向内,向管理要效益”,也牵动了组织架构和人员的调整。

  06

  战略动态

  华润武汉落子第2个万象城

  中原建业签约21个项目

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在商业运营、物管方面,在代建和战略合作等领域也有所涉及。商业运营赛道较为火热,各大房企本月积极推进商业合作签约,碧桂园文商旅集团4月签约了4个项目,分别是佛山南海春风里广场项目、宜春丰城良辰悦购中心项目、浙江丽水松阳瓦窑头文商旅综合体项目、青岛殷家河商业综合体项目,华润置地在武汉落子第二座万象城,招商在佛山落子首个花园里轻资产输出项目。物管领域中碧桂园服务联合体1.33亿元中标佛山北滘物业项目,招商积余中标佛山、攀枝花多个公建项目,万物梁行签约安徽长飞先进半导体,首次进驻芜湖。此外,代建领域,世茂集团中标大家健投养老项目,远洋中标慈溪杭湾金融港安置房政府代建项目。

  2、武汉长江中心商业更名武昌万象城。4月23日,武汉长江中心商业近日正式命名为武汉武昌万象城,是万象城系列在武汉的第二个商业项目,也是华润万象生活商业华中大区的第18个购物中心。2023年3月29日,华润收购华夏幸福4家公司的百亿资产包,武汉长江中心项目就是其中一个项目。按照此前规划来看,项目涵盖400米写字楼超塔、总部滨江写字楼、约25万平方米的购物中心和高端住宅等。目前华润万象生活商业华中大区跨越四省八市,形成了覆盖湖北、湖南、江西、安徽的华中战略城市群,未来将形成“多城多汇”的商业新局面。

  3、中原建业集中签约21个项目。4月11日,中原建业有限公司发布公告称,于2023年4月9日,公司在河南郑州成功举行了第二次集中签约仪式,共计集中签约达21个项目,预计总合约建筑面积195.15万平方米。框架协议项目15个,其中,政府代建项目11个,预计总合约建筑面积105.59万平方米;河南省外项目3个,预计总合约建筑面积15.06万平方米。其余6个项目为正式代建协议项目,其中政府代建项目2个,预计总合约建筑面积16.03万平方米;河南省外项目4个,预计总合约建筑面积46.87万平方米。中原建业表示,此次集中签约仪式能够加深集团与合作伙伴的关系,促进代建业务发展战略的进一步落实。