2024年1-2月核心观点：

  上海公布2024年保障性租赁住房筹建计划为7万套（间）、床位3万张。2024年开年，各地纷纷公布2023年保租房筹建完成情况以及2024年筹建计划，国家统计局公布2023年全国筹建保租房达213万套，超额完成年度目标。上海2024年计划建设筹措保租房7万套（间）、床位3万张，相比2023年将加大床位筹措力度，其中闵行、普陀两区本月公布了该区保租房筹建计划。

  2024年2月，上海租赁住房挂牌量增价跌，呈现“市区跌、郊区涨”的格局，房租收入比平稳处在相对合理区间，这在近五年来都较为罕见。2月租赁住房挂牌量同比大增75%至4.7万套，平均租金同比下跌22.6%至87.8元/平/月，创2019年以来最大跌幅。受房租下跌带动，上海的房租收入比降至29.4%，连续4个月处于相对合理区间，这种平稳处在相对合理区间的状态为近五年来首次出现。在典型国际城市中，上海市中心的房租收入比居首位，租房压力不容小觑。

  1-2月保租房REITs热度不减，已上市保租房REITs资产运营状态良好，申报、上市稳步进行。国泰君安城投宽庭保租房REIT成功上市，募集30.5亿元，是市场上发行规模最大的保租房REITs；上海新黄浦实业集团拟开展保租房REITs项目申报发行工作，发行规模不低于8亿元。

  在存量改造方面，建信住房租赁基金将接盘上海轻工国际大厦并改造为长租公寓，基金与存量资产丰富的企业进行“非住改住”合作，也契合今年两会记者会上住建部提及的“多行业跨界协同和合力建设”的理念。

  一、 住房租赁政策热点

  （一）国家层面：“住房租赁金融17条”出台，“1000亿租赁住房贷款支持计划”落地试点5城，2023年全国筹建保租房达213万套。

  1、 央行、金监局两部门推出金融举措支持住房租赁市场发展

  1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展，《意见》自2024年2月5日起施行。

  点评：“住房租赁金融17条”助市场稳步发展，标志着我国住房租赁市场金融闭环的进一步建设和完善。

  2、 央行“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，2024年伊始在青岛、重庆试点落地

  2024年伊始，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。租赁住房贷款支持计划已经在福州、济南、天津、青岛等城市先后落地，据公开披露的数据显示，上述四个城市共计获得试点贷款40.86亿元。随后，2月21日，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行，重庆国企收购商品房用作租赁住房，首批共收购7个项目，合计4207套房源，预计下半年陆续投入运营。

  点评： 2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，提出设立“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。“1000亿租赁住房贷款支持计划”是一种结构性货币政策工具，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，这些贷款并非无差别地大量投放，而是成熟一个项目就批一个，“先到先得”。而重庆这种国企收购存量住房用作租赁住房的模式，体现了管理智慧，既可以在较短时间内有效增加租赁住房供给，满足租赁市场需求，同时市场化盘活房企库存，推动化解销售市场下行阶段的房企流动性风险，最终实现正面循环。一年内千亿元的资金投放相对较少，随着“住房租赁金融17条”正式发布，预计未来租赁住房贷款支持计划将加速落地。

  3、 发改委、住建部、教育部等七部门鼓励高校通过购买、租赁人才公寓补充宿舍资源

  近日，国家发展改革委、住房城乡建设部、教育部等七部门联合印发《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》。在改造提升存量宿舍资源方面，《意见》指出，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源，并按照校内同等标准，加强配套服务管理。严格按照相关法律法规和工程建设强制性标准加强存量用房安全鉴定、改造设计和施工等环节的管理，确保工程质量。

  点评：不拘一格，开拓思路，统筹管理租赁住房与各类资源的联动。

  4、 国家统计局公布2023年保障性租赁住房开工建设和筹集213万套，超额完成年度目标

  2月29日，国家统计局发布2023年国民经济和社会发展统计公报。全年全国各类棚户区改造开工159万套，基本建成193万套；保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间）。新开工改造城镇老旧小区5.37万个，涉及居民897万户。

  点评：2023年全国计划筹集建设保障性租赁住房的目标是204万套（间），实际开工建设和筹集213万套（间），超额完成了既定年度目标。另外，各地方政府也正陆续公布2023年保租房筹建完成情况和2024年筹建计划。

  点击查看完整版报告：上海住房租赁市场月报（2024年1-2月）