如何找准定位做好产品,上海这个板块告诉我们答案

市场报告 2024-07-18 09:54:01 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:上海
  • 发布时间:2024-07-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  前言

  2024年,上海豪宅热销带动市场热度走高,但整体上海市场并没有想象中那么好,市区和城郊产品的去化率存在明显的结构分化,一些外环外城郊产品的开盘去化率差强人意。

  这样的背景下,上半年部分中外环线的刚改产品凭借相对较高的性价比,仍实现了不错的去化。如南大板块的华润中环置地中心·润府三开三罄,中环金茂府认购率超150%。

  南大板块的特征是城市界面仍处于改善过程中,有产业导入、并且以地缘型刚改客户为主。在全国一二线城市中,符合这些特征的板块和供应很多,对于客户需求的挖掘和操盘策略值得借鉴。

  本文我们聚焦宝山南大板块,通过分析华润置地中环置地中心·润府、中环金茂府、保利海上瑧悦3个项目,研究目标客群的具体特征和客户需求。

  文/克而瑞产品力研究中心

  PART.01购房客户是谁,顾客的购买力如何?

  南大板块地处上海西北区域的外环和中环之间,隶属于宝山区大场镇、得名于南大路——连接南翔和大场的重要通道。南大板块的工业区域曾经是承接上海中心城区化工、皮革、危化仓储等产业转移的基地,区域内一度存在多个“城中村”,城市界面存在明显劣势。

  2010年以来,南大地区从环境和产业入手,开始了大规模的整改和拆迁。作为宝山区四个重点发展区域之一,规划由传统工业区转型成为绿色智慧融合发展的创新城区。近年来高污染企业全部搬离,并陆续完成了厂房拆迁和土地平整。

  随着上海“南北转型”战略的推进,上海2035总体规划中划定南大智慧城成为五大重点转型示范区之一,南大板块迎来历史性发展机遇。作为“北转型”中的重点,南大智慧城不断完善产业配套,积极落地商业、教育资源,打造成为宝山布局科创产业的核心承载区。具体来看,南大智慧城规划总面积约6.3平方公里、建筑面积约540万平方米,坐拥六条轨道交通以及丰翔路站、南大路站双TOD组团,并配建14所学校、3所医疗机构、40+特色公园。

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  2023年,保利、华润、金茂三大头部央企落子南大板块,分别推出了保利海上瑧悦、华润中环置地中心·润府以及中环金茂府三个产品。其中,华润中环置地中心·润府和中环金茂府实现开盘热销,华润中环置地中心·润府三开三罄,中环金茂府认购率也超150%。通过研究分析项目的认购数据和客户需求发现,认购南大板块新盘项目的客户有以下三类具体特征。

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  1、本地客户地缘型改善需求较强,以宝山为主、辐射周边邻近板块

  从认购数据来看,在认购南大板块新盘项目的客户中,一部分是本地客户的地缘型需求。分区域来看,宝山区域占比最高,以南大、上大、共康、大华板块为主,并自南大板块以南向普陀桃浦、万里、静安大宁等周边邻近板块辐射。

  一方面,之前南大板块及周边区域交通便利性低,商业配套、产业配套较弱、资源相对匮乏,当地地缘客户有较强的改善需求。随着南大智慧城的建设、产业导入,以及丰翔路站双轨交TOD组团、华润万象系商业配套规划落地,公共资源配套更趋完善,吸引了对居住品质、舒适度和配套设施有更高要求的地缘型改善客群。

  另一方面,相比中环线内的桃浦、万里、大华、大宁等邻近板块,南大板块新盘项目凭借低单价的价格优势,吸引预算相对有限的客群。以时间换空间,这部分客群更看重性价比和南大板块未来整体的发展潜力。

图:南大板块商业、轨交TOD配套规划示意图

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  2、新上海人家庭首次置业需求,更偏好低总价紧凑型3房户型(略)

  3、二手房置换链激活,多子女家庭改善住房、增购住房需求释放

  此外,“沪九条”调整优化住房限购政策,外环内二手房限购松绑、支持多子女家庭合理住房需求。二手房置换链激活之后,多子女家庭改善住房、增购住房的需求得到释放,看盘咨询量有明显增加。

  具体来看,此次南大板块的三个新盘中,华润中环置地中心·润府、中环金茂府、保利海上瑧悦的四房产品面积段覆盖128至228平方米,套均总价在830万至1700万之间。这部分客群多通过一套或多套房屋置换配置优质资产,故首付预算较为充足,基本可达到50%以上,整体购买力较强。

  具体来看,保利海上瑧悦的四房产品门槛最低,已推出130㎡左右四房产品199套,单价在6.5万元/平方米左右,套均总价850万元,另有154㎡四房产品待售。中环金茂府二期推出168㎡四房、193㎡五房、228㎡四房产品共63套,开盘当天售罄。华润中环置地中心·润府也受到市场追捧,已推出128、146、177㎡的四房产品共236套,实现三开三罄。

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  PART.02不同客群,究竟在找什么样的产品?

  南大板块热度持续,但由于新房供应数量的明显增长,购房者更加理性和冷静,尤为关注自身核心需求。同期销售的三个竞品,中环置地中心-润府、中环金茂府和保利海上瑧悦,各自具有不同的特色,各项目之间的客群也存在一定差异。通过对比三个竞品的特色和优势,分析它们各自吸引的客户群体,有助于房企更好地理解客户的核心需求,开发出更具吸引力和竞争力的产品,从而在市场中占据有利地位。

  1、区位、商业、通勤是选房置业的首要维度(略)

  2、高品质、高标识度的产品IP受目标客户青睐

  中环金茂府,是南大板块三个竞品中距离地铁站最远的项目,但其100㎡左右三房平均总价640万元甚至高于润府的635万元,去化表现也同样不俗。3月份首次开盘时间略早于润府,266套房源当天售罄,6月份再度开盘,去化率也达到97.6%。在区位、配套不占优而价格相近的情况下,金茂府能够热销,更多在于其长期打造出“绿色科技住宅”IP的吸引力。

  中环金茂府瞄准的便是这些具备个性化需求的购房人群。其主力客群主要集中在80后和90后两个年龄段,其中80后占据主力,他们是社会和家庭的中流砥柱,对改善居住环境的需求处于高峰,也有为优质产品和影响力品牌买单的意愿和经济实力。

  金茂府作为高端住宅产品系,其产品优势很大程度上体现在科技体系方面。通过12大科技系统的加持,居住者一进入室内就可以感受到舒适的温度、适宜的湿度、清洗的空气、安静的环境和明亮的阳光,相较于普通住宅中央空调、地暖和新风的传统配置,舒适度更高。尤其是在上海每年都有的梅雨季、酷暑等极端天气中,“五恒”空间的稳定性更是凸显出来。

  因而,即使面对物业费+能源费的更高居住成本,有实力的购房者权衡后认为,“自身能承受,也能换来高舒适度的居住环境,这价格值得”。

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  尽管有科技住宅的独特优势,金茂府也注重提供更全面的配套设施来提升住宅项目的吸引力。高端会所配置更是金茂府的一大优势,建面约1500㎡的会所配有标准恒温泳池,配置标准更高,未来也将由金茂物业而非第三方运营,只服务于自身业主,私密性、舒适度都将得以保证。优质的产品力也进一步影响购房者的置业决策。

图:中环金茂府会所实景

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  正是因为金茂府以科技敏感人群为目标客户,所以其户型与面积段的设置较中环置地中心-润府更为丰富,推出84-228㎡二至五房的全龄段户型,针对不同的家庭结构,总有一个户型可以满足其居住需求。以最小的84㎡二房为例,总价可以低至420万元左右,购房门槛是南大板块三个竞品中最为“亲民”的,这样的改善项目出现低总价的小户型产品,势必会受到更多购房客群的青睐。

  3、周边存在不利条件的情况下,强化产品力尤为重要(略)

 PART.03总结

  总体来看,南大板块的特征是城市界面仍处于改善进程中、且有一定的产业导入,以地缘型刚改客户为主。在全国一二线城市中,符合这些特征的板块和供应很多,对于客户需求的挖掘和操盘策略值得借鉴。

  一方面,基于地缘型改善客户通常具有一定经济实力、更注重住宅各方面的均好性,愿意为更好的居住体验支付更高的价格。根据克而瑞研究中心去年的调研,无论刚改还是高改人群,对区位、产品、配套的重视度都位居前列,对居住品质、舒适度和配套设施有更高的要求。

  另一方面,房企在产品层面也应加强产品力打造,避免同质化的竞争。在同板块存在竞品的情况下,通过对市场进行细分、识别不同客群的特征与需求,对产品进行精细化打磨。如华润中环置地中心·润府、中环金茂府和保利海上瑧悦,都展现出不同的核心价值和差异化的产品优势。