[中房研协]全国房地产政策变动监测报告（5月）

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  一、本月楼市政策聚焦：中央持续释放维稳楼市政策利好，地方调控次数创单月历史新高

  5月，房地产政策环境持续改善。中央层面，国务院常务会议明确将因城施策支持刚性和改善性住房需求作为促消费和有效投资的重要举措，央行、银保监会联合发文下调首套房商业性个人住房贷款利率下限20个基点，央行5月20日公告5年期以上LPR下调15个基点，银保监会发文支持探索房地产发展新模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。维稳楼市政策利好持续释放。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策142条，较上月增长近一倍，刷新单月地方房地产调控次数新高。其中，宽松性政策121条，中性政策12条，紧缩性政策仅9条。地方调控松绑迎来集中爆发。从调控内容来看，松绑政策仍主要集中在放宽行政限制、加大住房公积金贷款支持和人口人才引进政策支持等方面，具体包括松绑“四限”、降低首付比例、上调住房公积金最高贷款额度、发放购房补贴等举措。紧缩性政策主要集中在市场监管方面，具体包括房地产市场秩序整治、房企预售资金监管等举措。本期报告主要对5月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

  二、中央政策：坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求

  1. 政策跟踪

  1. 政策小结

  本月货币政策维持稳健。5月央行基本未通过公开市场操作投放市场流动性，人民银行继续等量平价续做1000亿元MLF。由于央行继续上缴利润、财政部加快增值税留抵退税及4月25日央行降准0.25个百分点释放长期资金约5300亿元等，市场资金面仍维持宽松。

  在房地产方面，在坚持“房住不炒”调控立场前提下，中央层面继续释放楼市“维稳”利好。5月15日，央行、银保监会联合发文提出，将首套房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，央行发布公告称5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。5月23日，国常会明确将因城施策支持刚性和改善性住房需求作为促消费和有效投资的重要举措。此外，中共中央、国务院联合印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》《乡村建设行动实施方案》，为房地产发展提供了新的思路。银保监会印发《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》，鼓励和支持探索房地产发展新模式。住建部、财政部等部门印发《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，缓解疫情冲击，减轻企业和个人资金压力。国务院发布《关于印发全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，民政部等部门印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》，致力于提升居民获得感、幸福感、安全感等。

    三、地方政策：调控松绑集中爆发，热点二线城市迎“放松潮”

  1. 宽松性政策

  （1）行政限制政策

  （2）土地政策

  （3）公积金政策

  （4）人口人才政策

  （5）其他政策

  2.中性政策

    （1）住房保障政策

  （2）土地政策

  （3）其他政策

  3.紧缩性政策

  （1）市场监管政策

  4.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2022年5月地方出台房地产调控政策142条，较上月增加近一倍。其中，宽松性政策121条，中性政策12条，紧缩性政策9条。在响应中央稳经济大盘稳增长号召和缓解疫情对房地产业冲击、加快扭转行业市场预期等背景下，地方调控政策松绑集中爆发，二线城市迎来“放松潮”。

  具体来看，宽松性调控主要表现在放宽行政限制、加强住房公积金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

  在放宽行政限制方面，典型代表有：东莞明确二孩或三孩家庭可以新增购买一套商品住房，非本市户籍家庭购房提供前3年内累计缴纳24个月社保或个税证明即可；江门暂停蓬江区、江海区、新会区会城街道的限购政策，实行3年限售；苏州将新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限制转让年限，非限购区域房产不再计入家庭限购套数；无锡提出在滨湖区就读的无房在校大学生可在滨湖区购房一套商品住房，符合认定条件的人才可不受限购条件限制，在滨湖区购买一套新建商品住房；成都明确近郊区县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；长沙明确首套房网签满4年即可购买二套房；厦门提出本市户籍二孩及以上家庭可在全市范围内购买第三套住房，非本市户籍大专及以上学历购房者凭半年以上工作证明、医社保证明，即可在岛外购房；大连提出本市户籍家庭在限制区域拥有住房建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买一套住房；杭州提出个人转让家庭唯一住房增值税征免年限由5年调整为2年，三孩家庭可在本市限购套数上新增购买一套住房；武汉对二孩或三孩本市户籍家庭且在本市已有2套住房的，允许在限购区域再购买一套住房；银川明确购房数量和购房主体不受户籍限制，商品房买卖合同转让期限不做限制等。此外，梅州、江门、徐州、如皋、泰州、南通、无锡、资阳、绵阳、泸州、遂宁、眉山、岳阳、湘潭、邵阳、吉林等多地提出实行差别化信贷政策、发放购房补贴等举措。

  在住房公积金贷款政策支持方面，主要表现在上调住房公积金最高贷款额度、降低首付比例等，典型代表有：嘉兴将单人首次申请住房公积金贷款最高额度由30万元提至40万元，两人及以上最高贷款额度由60万元提至80万元；常州将二套房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，个人最高贷款额度由30万元提至60万元，两人及以上最高贷款额度由60万元提至90万元；福州将职工首次购房住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二套房公积金贷款最低首付比例下调至30%，二孩及以上家庭最高贷款额度调整为双职工100万元、单职工70万元；宿迁将个人最高贷款额度由25万元提至40万元，两人及以上最高贷款额度由50万元提至60万元，二套房住房公积金贷款最低首付比例由50%下调至20%等。此外，雅安、淮南、惠州等多地明确支持购房者提取住房公积金支付购房首付款，包头、安阳、烟台、吉林、宣城等多地宣布放宽住房公积金贷款限制。

  在加大人口人才引入方面，主要表现为发放生活补贴或租购补贴、提供人才住房保障等，典型代表有：芜湖给予本科及以上学历毕业生购房款12%最高20万元的购房补贴，给予专科学历毕业生购房款10%最高20万元的购房补贴；无锡市梁溪区根据“太湖人才计划”将人才分为A、B、C、D四个类别，分别给予40万－1000万元不等的购房补贴；武汉市经开区对全日制博士给予最高15万元生活补贴或购房补贴，对全日制硕士、“双一流”本科毕业生给予最高6万元、3万元购房补贴，入选国家、湖北省重大人才计划的高层次人才，在区内购买首套增量商品住宅，可分别给予最高100万元、50万元购房补贴；银川对高层次人才，给予全职引进人才最高60万元生活补贴，迭加给予最高60万元购房补贴或260平方米高端人才共有产权房等。

  中性政策主要集中在住房保障方面，包括东莞、滁州、天津、南阳、湘潭、昆明、海南等多地出台了保障性租赁住房建设方案或管理办法。紧缩性政策则集中在市场监管方面。典型代表如：成都就住房公积金骗提套取等行为出台处理办法；武汉进一步加强居住用地建设强度管理，涉及居住用地容积率、建筑高度等多项指标；徐州进一步加强房地产经纪行业监管工作；三亚持续整治规范房地产市场秩序；钦州、中山、漳州、山西等地进一步明确房企预售资金监管等。

  四、5月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.中央层面

  5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。国务院总理李克强表示，发展是解决我国一切问题的基础和关键，保就业保民生防风险都需要发展作支撑。当前正处于决定全年经济走势的关键节点，必须抢抓时间窗口，努力推动经济重回正常轨道。把稳增长放在更加突出位置，帮扶市场主体纾困、稳岗拓岗等政策能出尽出。央行在此前的全系统货币信贷形势分析电视会议也明确表示，要在落实好已出台政策的同时，抓紧谋划和推出增量政策措施，引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度，增强信贷总量增长的稳定性。在稳经济大盘稳增长背景下，货币政策维持宽松预期。从市场流动性来看，6月地方专项债发行提速，预计净融资可能达到1.5万亿元，创地方债发行以来最大单月净融资额，对流动性带来较大压力。据广发证券发展研究中心数据，综合考虑地方债发行、留抵退税、财政收支差、存款缴准等因素，6月市场资金缺口预计在6000亿元左右。考虑到财政支出释放的资金要到月底才释放，在此之前市场资金缺口应大于估算值。因此，预计央行将通过公开市场操作确保流动性合理充裕，并且不排除MLF加量操作的可能。但迫于海外加息周期压力及国内通胀压力，宽松力度将相对有限。

  在房地产调控方面，中央层面明确将因城施策支持刚性和改善性住房需求作为促消费和有效投资的重要举措，并提出下调首套房商业性个人住房贷款利率下限和5年期以上LPR等实质性举措，信号意义强烈，楼市调控宽松预期持续增强。

  1. 地方层面

  根据克而瑞发布报告，5月重点监测的30个城市商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平；全国300个城市经营性土地成交建筑面积仅6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上。市场表现仍相对低迷。结合5月底国务院召开的全国稳住经济大盘电视电话会议内容来看，后续地方调控整体仍趋向宽松，调控方向或将进一步向强化居民住房信贷支持和房企供给侧支持倾斜。在“四限”政策调整方面，城市分化或将加大。热点一二线城市由于市场需求相对旺盛，“四限”政策尤其是“限购”政策放开对稳楼市作用相对有限，且容易进一步推升房价，与“稳地价稳房价稳预期”调控目标不符，因此大幅松绑的可能性较低，或仍将以微调为主，如针对特定时间、特定区域或特定家庭放松限购限售。而弱二线及三四线城市由于市场需求及购买力透支，房地产市场面临压力较大。全面取消或大幅松绑“四限”政策对提振市场信心、释放刚性及改善性住房需求、促进房地产市场企稳回暖有重要作用，宽松性调控或将继续深化。

  值得关注的是，自3月份至今，地方政策“一日游”现象也在逐渐增多，包括驻马店、济南、青岛、荆州、淮安、南京、武汉、德州齐河、泰安宁阳等多地均传出调控政策撤回或调整消息。这也就意味着，并非所有的利好政策都是被允许的，地方调控必须坚持“房住不炒”定位，要综合评估政策出台的实际效用和舆论影响，在底线之上创新。此外，房地产与经济发展紧密相关。保持房地产市场平稳健康发展是稳经济的重要一环，而稳定经济预期、构筑市场信心同样对房地产市场企稳回暖有重要促进作用。