[克而瑞]五大因素使新政后土拍热度不减 调控再加码箭在弦上

　　自9月末以来23城发布收紧新政之后，随着限购、限贷等政策的发布，调控城市商品房成交明显降温，房价增速也明显放缓。据CRIC统计，2016年10月调控城市商品住宅销售面积同比下滑15%，较9月份大幅下跌了44个百分点；最新国家统计局发布的70城房价指数显示，调控城市环比指数变化的中位数为-2.4，回调幅度明显大于非调控城市的-0.1。

　　但地方政府提出的严查土拍资金来源、扩大土地供应等举措并没有得到理想的效果，近期调控城市土拍市场依旧高热。如昨天(22日)龙湖首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录，前天(21日)的福州土拍也异常激烈，当日共有9宗住宅类土地出让 ，其中8宗都达到了最高限价，进入了竞配建面积的环节。再早一些，天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。

　　近期土拍和商品房市场的冷热差异，我们认为主要是基于以下五点原因：

　　1，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。限购、限贷令的推出固然限制了大量的需求涌入，但预售证监管加严、房价”限涨令”等政策也打击了不少项目的推案热情。从最新月度数据来看，大多数调控城市仍然处于供不应求的局面。如京沪穗深10月份新增供应量均不足成交量的一半，苏州10月份新领预售证更是几近“封0”。在我们监测的调控城市中，仅南京、合肥、济南供求比大于1，但联系政策来看仍在情理之中，对于在本市存在“捂盘惜售”行为的开发商，南京、合肥新规规定禁止参与本市土拍；济南新规更为严厉，将依法暂停网签销售。

　　2，调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月，调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。以南京为例，该市10月5日发文要求加大供地力度，计划年底前上市100公顷宅地，相对于南京140万平方米的月均交易量而言，这一供地目标本已偏小，但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市，并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地，接下来土地市场的竞争仍将有增无减。

　　3，调控城市房价涨速虽然变慢，但只是“缓涨”而非“回落”。最新发布的70大中城市房价数据显示，调控城市房价环比指数中位数为101.5，仍然高于非调控城市的100.6。就房价上涨速度而言，调控城市仍然处于领先位置。

 

　　4，目前调控城市的需求只是被暂时限制。回顾近年市场走势可见，限购、限贷等政策并没有从根本上灭失合理购房需求，只是将购房需求延后，并且当这部分购房群体再度回归市场时，往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。因此对于运营周期较长的土地开发而言，限购、限贷的影响有限，并不会真正影响企业对地块的价值判断。并且在中央“去行政化”的大方针下，大多数城市的限购、限贷政策也只能是暂时性调控。

　　5，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。近期热点城市虽然加大了土地款资金来源监察力度，但由于目前货币市场大环境仍然宽松，实体经济的优质投资渠道相对有限，资金向房地产行业流入的动力仍然存在。另一方面在2016年良好的销售业绩支持下，对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。

　　与我们在四季度初的判断一致，10月份以来调控城市土拍热度依旧有升无减，究其原因还是房企投资预期没有发生根本性改变。这不禁让我们想起了2013年末的那一轮土拍热潮，同样是在经历了短期多城(2月15城)调控之后，土拍热度依然有增无减，12月共有63幅土地溢价率超过100%。

　　结合以上分析，从市场规律和企业角度看，就不难理解近期土地市场高热的缘由；但从本轮行业调控视角看，土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。为了真正达成2016年的调控目标，防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策，以期土地调控必须取得预期效果，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。