[克而瑞]土地月报|成交规模升至年内最高位,土拍热度延续低位(2022年12月)

2023-01-06 09:16:10

   临近年末,重点监测城市的土拍节奏明显加速,多个城市先后完成了年内的第四、五轮土拍。在此支撑下,全国土地市场成交规模达到年内最高水平。热度方面,仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨,大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主,土拍热度环比继续下滑,本月整体溢价率降至2.3%。

  核心要点

  供求:年末供应周期性回落,成交年内达峰、但同比降幅仍超四成

  热度:“保底”成交仍是主流,溢价、流拍双双回落至年内低点

  能级:各能级城市量价环比均涨,重点城市集中土拍扎堆致二线大涨85%

  后市展望

  融资新政对土地端利好效果尚未完全显现,2023年市场热度将延续低位运行

  2022年12月,重点城市集中土拍第四轮持续,上海、广州、青岛、厦门、天津、福州、成都等城市均完成了第四轮集中土拍,南京和苏州也开启了第五轮集中土拍。因此,12月全国土地市场成交规模创下年内新高。热度方面,仅有上海、厦门、苏州等少数城市土拍热度较上轮小幅上涨,大部分重点城市本轮集中土拍依旧以底价成交为主,土拍热度环比继续下滑,本月整体溢价率降至2.3%。

  四季度以来,纾解企业资金需求困境的政策力度颇大,“金融16条”正式发布后,支持房企信贷融资、支持房企发债融资、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等“三箭连发”,房企融资环境显著宽松,为稳定房地产市场进一步提供支撑。需要注意的是,上述融资政策的放松对土地市场利好效果较为微弱。其因为土地公开市场拿地资金审查要求并未放松,但融资等方式筹集的资金并不能用于拿地,因此土地市场热度的回温仍将取决于楼市销售表现。而当下大部分城市的楼市成交持续低迷,如上海、杭州等城市的郊区也在今年下半年来出现了认购人数明显下降、去化困难的现象。就此来看,明年土地市场成交规模仍将维持在同期较低水平,市场热度也会延续低位。

  01供求

  年末供应周期性回落

  成交年内达峰、但同比降幅仍超四成

  土地供应方面,集中供地基本收官,再加之年末供应高点已过,12月土地市场供应量周期性回落。CRIC统计数据显示,全国经营性土地供应总建筑面积为1.2亿平方米,环比下降74%,同比减少45%,供应幅数为2691幅,环比减少66%,同比下降44%。重点城市来看,一线城市月内并无及集中供地公告,但值得注意的是北京发布了土储预申请公告,共计8幅地块,合计建筑面积达到71万平方米,其中5幅为纯宅地,考虑到2022年北京土地供应计划完成率尚不及1/3,年末的土拍预公告更多的还是对2022年供地不足的补充。二线城市方面,杭州、宁波、武汉均在月内有集中供地公告发布,其中武汉供应体量较大,11宗地合计建筑面积达到了201万平方米,区位分布上较为分散,武昌、东湖高新、江汉、江岸四区新增供应量均超过了30万平方米。

  土地成交方面,截至12月26日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为2.5亿平方米,即便考虑到至截稿时还有武汉、长沙集中供地待拍,预计12月全月成交建筑面积虽能创下年内新高,但同比来看降幅仍将超过四成;成交幅数3854幅,环比上升19%,同比下降49%;成交总价方面,本月土地成交总金额6927亿元,考虑到月末成交城市,环比增幅在七成左右,同比减少四成左右。平均楼板价方面,因月内一二线城市成交增加,土地成交均价回升至2820元/平方米,环比上升8%,同比上涨16%。

  02热度

  “保底”成交仍是主流

  溢价、流拍双双回落至年内低点

  市场热度方面。重点城市中有15市在月内进行集中土拍,至截稿时绝大多数城市已完成土拍,但热度依旧普遍处于低位,12月土拍溢价率为2.3%,较上月回落了0.5个百分点,仅高于2022年10月,为年内第二低点。对比来看,大多数城市土拍热度仍在低位,溢价率最高的上海也仅仅拍出了4%溢价率,但考虑到出让规模的收窄,溢价率的相对高位主要还是依赖青浦赵巷、顾村共富两块主力宅地溢价成交的拉动。二线城市方面,土拍溢价率普遍低位,溢价率最高的反而是未参加集中土拍的石家庄,平均溢价率达到了13%,月内成交土地不多,被保利以16.8亿拿下的棉二地块推高了城市的平均热度指标。三四线城市方面,同样大多数城市土拍仍以底价成交,仅盐城、台州、淮安等少数城市保持了一定热度,月内平均溢价率超过了5%。

  重点城市流拍率方面出现回落,但这更多的还是地方供地更加“有的放矢”所致,并且随着最后几天三四线城市土拍的集中大量到期,预计全月土地流拍率还有进一步波动的可能。12月重点监测城市的土地流拍率大幅回落至9.3%,较上月大幅下滑,重新回到年内低点,大多数集中供地城市均是0流拍或个别地块出现流拍,如南京、广州、宁波均只有一幅地块流拍。但非重点城市方面,随着年末集中成交的到来,不少城市出现了多宗流拍,如岳阳、黄冈、遵义、郴州等城市月内流拍地块数量均已超过了30幅。

  03重点地块

  广州、厦门占据半壁江山

  苏、厦均有地块触顶成交

  2022年12月,苏州、上海、福州、成都、重庆、广州、天津、南京、厦门、青岛等城市先后进行了集中土拍。因此,重点城市的优质地块供应量仍在高位,如广州天河区、厦门湖里区、思明区、苏州工业园区等均有土地推出。在此影响下,房企参拍热情有所回升,其中上海、苏州、厦门等城市均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。

  就这些城市的土拍表现来看,热度表现持续分化,上海、厦门、苏州等城市本轮土拍较上月持续回温,尤其是苏州,在园区优质地块的带动下,整体溢价率达到4.8%,成为今年溢价率最高的一次土拍;而广州、南京、天津等城市持续低温,整体溢价率均接近零。以单价榜入榜TOP10地块来看,厦门、苏州等多宗溢价封顶成交地块入榜,厦门思明区P13地块不仅到达上限价,而且有多达17家房企参与摇号,最终华润13.1亿元摇号竞得,该地也成为本月单价地王。

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