快评|热点城市土拍迎来拐点

土地交易分析马千里、邱娟 2023-07-19 16:27:15 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-07-19
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  7月18日,杭州迎来年内第七次集中出让,挂牌7宗、成功出让6宗宅地,总成交金额73.7亿元,本轮土拍延续上轮的下降趋势,3宗摇号成交,3宗底价或低溢价成交,甚至出现了今年杭州首宗流拍地块,整体成交溢价率为7.2%,摇号比例和溢价率均处于较低位。

  7月17日南京第四批次8宗地成功出让,与杭州表现基本一致,8宗挂牌地块中仅有2宗摇号成交,其余6宗均底价成交,热度虽较第三轮有回升,但较前两轮仍不及,降温趋势也十分明显。

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  七批次供地规模降至较低位

  新房限价保持相对稳定

  今年集中供地从“双集中”变为“集中预告、分批挂牌”后,杭州历次挂牌的体量与前两年相比大幅下降。第七批次集中供地规模在今年7批次供地中处于较低位,仅略高于第五批次,共计挂牌7宗含宅用地,总规划建面仅53.4万平方米,总起拍价仅有104.6亿元。

  就地块分布来看,分布于上城区丁桥单元(2宗)、滨江区浦乐(1宗)、临平区乔司(1宗)、余杭区良渚新城(1宗)和下沙金沙湖板块(2宗);整体上来看,挂牌地块分布较广,少量分布于区域核心,供地质量较前几批次有所下滑。

  本次出让的7宗地块仍采用“双限+摇号”的方式出让,从新房销售价格上来看整体限价维持稳定,仅浦乐地块和丁桥JG0404-08地块价格有所上涨。具体来看,浦乐地块新房销售限价(精装)39000元/㎡,比周边的滨耀学府小涨1000元/㎡,丁桥JG0404-08地块容积率仅1.1,大概率打造叠排产品,新房限售限价(精装)达47600元/㎡;此前板块限价最高为34370元/㎡,容积率基本在1.8以上,由于容积率差异较大,两者相比意义不大。

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  摇号比例和溢价率均处于较低位

  出现首个流拍地块

  从最终土拍结果来看,竞拍热度冷热分化显著。成交的6幅地中,3宗触及封顶价进入摇号环节,占比为50%,在7轮次集中土拍中处于较低位;另有3宗低溢价或底价成交。整体溢价率为7.2%,在杭州已经完成的7轮次集中土拍中,也处于较低位。

  意料之中的,浦乐、良褚地块均进入摇号环节。这两宗地均是置业热度较高的板块,并且盈利空间相对较佳,在正式开拍之前就已经竞至封顶价,摇号也在意料之中,最终两地分别被东莞景天房地产、浙江子坤摇中。除此之外,位于临平南融板快的乔司新城中心区C1-5地块,最小户型为180㎡,同时项目限高24米且住宅不低于18米,意味着地块将打造以叠墅、洋房为主的改善产品业态;此外,南融板块具有融入主城区的区位优势,因此竞争相对激烈,溢价封顶,也进入了线下摇号环节,保亿成为幸运儿。

  2宗丁桥、1宗下沙地块均低溢价或底价成交,三地虽然有较好的区位条件,但受低盈利预期或低去化预期的影响,房企参拍热情均处于较低位。

  值得注意的是,本轮集中土拍还出现了今年杭州集中土拍以来的首宗流拍地块——下沙中心区单元JS0405-25、35地块,该地区位十分优越,毗邻地铁1号线高沙路站,实现与金沙湖公园、大学城、火车东站以及武林、西湖中心无缝衔接;交通便捷、商业配套丰富。但该地由于是商住性质地块,并且商业占比接近20%,起拍价达35.8亿元,资金压力也比较大,加之周边新盘供应处于高位,恐对未来去化造成一定影响,因此该地惨遭流拍。

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  盈利空间尚可

  高附加条件影响项目去化预期

  单从盈利空间上来看,本轮集中土拍成功出让地块盈利空间较前几轮虽略有下滑,但仍有良好的盈利预期。具体来看,5宗地块(配建公共租赁住房的丁桥地块不在统计范围之内)的平均地房比为0.59,房价地价差为15148元/平方米。

  以正式竞拍之前就达到封顶价的浦乐地块为例,该地成交楼板价24354元/平方米,销售限价(含精装)39000元/平方米,地价房价比达0.62,楼板价和房价之间仍有近1.5万元/平方米的空间,有较佳的盈利空间,因此房企竞拍热度处于相对高位。其余4宗地块,除地价水平较低的良褚地块外,其余地块地价和房价差均在1.4万元/平方米以上,底价成交的丁桥单元JG0404-08地块房价地价差近2万元/平方米。

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  民企持续发力拿下4宗地块

  万科17.16亿元低溢价竞得下沙金沙湖地块

  最终拿地结果来看,本次成功出让的6宗涉宅地,4宗被民企收入囊中。值得注意的是,3宗摇号地块均被民企拿下,三个幸运儿分别是东莞景天房地产、浙江子坤、保亿,分别竞得浦乐、良褚和乔司地块。总投资金额47.09亿元,占总成交金额的64%,延续了杭州一贯以来民企投资相对积极的状态。

  另外两宗分别被万科和杭地发展低(底)溢价竞得。品牌房企中仅万科拿地,经过5轮竞拍,以17.16亿元的价格拿下下沙金沙湖地块,楼面价23860元/平方米,溢价率2.4%。本场土拍中唯一底价成交的丁桥JG0404-08地块被杭地发展托底成交。

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  南京四轮集中土拍热度同样下调

  2宗摇号、6宗底价成交

  昨日(7月17日),同为长三角省会城市的南京也进行了集中土拍,市场热度虽较第三轮有回升,但较前两轮仍不及,降温趋势也十分明显。挂牌的8宗地均成功出让,成交总金额94.48亿元,溢价率5.2%。其中,雨花台区G28和江宁区G39地块触顶摇号,分别被越秀和联发摇中,成交总价分别为9亿元和27.2亿元,其余6幅地块底价成交。公开信息显示,G28、G39这两宗地的报名企业均超20家,中铁建、首开、中建信和、联发等房企今年首次参与报名竞买,押宝地块皆集中在两幅触顶摇号地块。

  综上,近期杭州、南京等热点城市集中土拍表现基本一致,溢价率较之前均有下滑。不仅如此,继南京第三轮集中土拍4宗地流拍3宗地后,杭州第七轮集中土拍也出现流拍地块。究其原因,一方面是受到近期新房、二手房成交持续回落的影响;另一方面,也受到供地质量下降的影响,房企在有限的资金压力之下,房企竞拍热情也有一定的下降。房企拿地方面,杭州本轮集中土拍依旧延续民企为主力的特点,拿下本轮土拍中67%的地块(按幅数)。

  不过值得注意的是,杭州本轮土拍除了1宗流拍地块外,还出现本地国资委托底的现象,结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望,在当前销售端回落的影响下,再加之大量优质地块已在上半年的密集出让,下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块,土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。