土地月报|成交建面同比降幅扩大,溢价率创新高但城市冷热分化(2023年6月)

土地交易分析克而瑞研究中心 2023-06-30 09:08:44 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-06-30
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  下半年地市交易规模有望边际改善,“稳增长”目标下迎来更多拿地机会。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  从规模上来看,6月全国土地市场成交规模仍在较低位,并且成交建面同比降幅再度扩大。热度方面,成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳,房企参拍热情高涨,过半地块摇号成交,整体溢价率水平创下近两年的新高,达8.29%,但苏州、南京等城市同样出现了土拍热度降温的现象。另一方面,随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节,优胜劣汰下6月份土地流拍率进一步上行,流拍率达15.5%,创下2023年春节以来新高。

  核心要点

  · 供求:随着大批城市2023年首轮预供地将在月内到期,供地规模升至2023年的新高。至截稿土地成交4984万平方米,同比降幅扩大,环比也出现转降,但考虑到月末还有北京、杭州、深圳、天津城市进行土拍,预计6月份成交仍可继续维持在年内高位。

  · 热度:月内重点城市土拍平均溢价率创下新高,但城市间冷热分化明显,北京、杭州、成都、广州等热度继续保持,而苏州、南京等土拍明显降温。流拍率指标方面,随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节,也有更多地块出现延期或流拍。

  · 分布:北京集中土拍助力一线量价环比大涨,成交金额更是高达731亿元,占300城总成交金额的34%;二三线量价齐跌。以二线城市为例,本月虽有杭州、苏州、长沙等部分城市进行了集中土拍,但受上月高基数的影响,量价均大幅下降。

  后市展望
下半年地市交易规模有望边际改善

  “稳增长”目标下迎来更多拿地机会2023年6月,北京、广州、成都、杭州、苏州、长沙等多个城市进行了集中土拍,但受提质减量供地策略的影响,6月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面,由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳,房企参拍热情高涨,溢价率均超过8%,并且过半地块存在摇号成交的情况,极大地带动了土地市场热度,整体溢价率水平也创下近两年的新高,达8.29%。考虑到下半年越来越多的城市面临更大土地财政和供地计划压力,供给侧在盈利空间方面的调整将更加符合市场预期,土地供应规模增加与盈利空间宽松将同步到来。在此背景下,一方面,房地产企业有望迎来更多的拿地机会,可重点关注部分原先盈利空间一般、但周转预期尚可的近郊板块;另一方面下半年整体溢价率将有所下降,尤其是随着大多数城市的第2、3轮预供地清单临近截止日期,随着更多素质一般的地块进入土地市场,三季度零溢价或低溢价成交的土地将有所增加,流拍率或将延续相对高位。

  01供求

  供给规模技术性回升
成交建面同比降幅再度扩大

  土地供应方面,新增供地规模迎来了技术性回升。截止26日,6月份土地供应量1.01亿平方米,与2022年同期相比下降约24%,降幅较上月收窄了13个百分点。正如上月预计,随着大批城市2023年首轮预供地清单将在月内到期,供地规模升至2023年的新高。但是与往年相比,鉴于新房成交规模下滑的现状,大多数城市为保持长期稳定仍以控库存为主,6月份土地供应量仍为2019年以来同期最低值。一线城市方面,本月四城均有新增宅地供应,其中上海供地量最大,共入市了16宗含宅用地,但与首批拟供地清单19宗地块一次性全部入市不同,第二轮清单的25宗地仍有约1/3尚未入市。二线城市方面,武汉、宁波等城市均在月内发布了供地公告,其中“赶计划”的武汉供应大幅放量,月内新增供应24宗含宅用地,总占地超过100万平方米,上半年累计供地30宗123万平方米,约为一批次拟出让清单总面积的63%,鉴于首批拟出让清单的最晚拟供应时间在7月1日,预计武汉的首批清单计划大概率完成率只有六成左右,这也正是大部分二三线城市的现状写照。进入下半年后,随着7月份到期的供地清单数量减少,短期内土地供应规模会有所下降,但是考虑到地方基金性收入压力的增加,以及上半年大量逾期的预供应地块,下半年土地市场的供给侧或迎来新一轮的调整,在三季度末土地市场供应规模有望出现边际改善。

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  土地成交方面,截止6月26日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为4984万平方米,与2022年同期相比下降了48%,降幅较上月有所扩大,环比上月同期也有一成左右的降幅。成交总价2122亿元,上年同期相比下降约41%,但考虑到月末还有北京、杭州、深圳、天津城市进行土拍,预计6月份成交总价可继续维持在年内高位。随着月内土地供应量的增加,预计7月份土地成交量会有所回升。受北京、杭州等城市高品质地块集中成交影响,平均楼板价上涨至4258 元/平方米。但近期部分重点城市土拍热度出现下滑,如苏州三批次土拍12宗仅2宗摇号,南京土拍4宗地更是有3宗宣布延期出让。

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  02热度

  溢价率创新高但城市冷热分化
流拍率延续上行

  市场热度方面,至截稿时北京、苏州、杭州、成都等市均在月内举行了土拍,6月份平均溢价率达到8.3%,创下年内新高。但城市之间冷热明显分化,大量优质地块入市之下,北京、杭州、成都、广州等热度得以保持,月内平均溢价率均在7%以上,但有部分城市土拍热度明显回落,典型如苏州平均溢价率为2%,较上轮降低了7个百分点,南京、厦门更是0溢价,不复5月份平均溢价率超9%的盛况。

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  与上月预计相同,随着较多素质相对一般的地块进入拍卖环节,优胜劣汰下6月份土地流拍率进一步上行。本月流拍率达到了15.5%,再度创下了2023年春节以来的新高。南京本月再度出现了三宗地块延期出让,导致月内的本轮土拍仅有一宗远郊零星地块出让。值得注意的,就板块区位而言,南京延期出让的三宗地均在市区、且并非属于冷门区域,主要短板还是在于预期周转速度一般,导致企业拿地时对于出让价格更为敏感、最终导致地块延期出让。在进入下半年后,随着地方供地规模的进一步增加,以及行业对于现状认知的进一步统一,预计土地流拍率将继续维持年内高位,指标变动也能更真实地反映市场冷热变化。

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  03重点地块

  北京包揽两榜榜首
揽金额超600亿元

  2023年6月,北京、广州、苏州、杭州、成都、长沙等多个城市进行了集中土拍,入榜门槛值明显上升。总价榜榜首地块来自北京海淀香山板块,为纯宅地,成交总价为79.35亿元+4.5万㎡超低能耗,由越秀摇号竞得;排在第二位的是北京亦庄新城地块,该地获华润、中铁、中海、绿城、首开、金茂、保利、建发、大悦城等31家房企报名,最终由中皋置业以79.12亿+5.3万㎡现房“双触顶”摇号摘得,楼面价约4.44万元/㎡,溢价率15%。

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  单价榜榜首地块为北京海淀双新村2603-004-1地块,该地块位于海淀区四季青镇,起始价17亿元,容积率为1.05,控高在12米,无疑将是低密住宅,新房销售指导价为12.1万元/平方米,按照最高限价测算的话,地房比为74%,房地差超3.1万元/平方米,能实现一定的盈利,并且地块周边暂无新房在售,去化预期较佳。加之土地总价低,吸引了31家房企及联合体报名,截至现场竞价前,该地块已收到30次报价,而且报价达到上限价格19.55亿元,转为通过现场摇号确定竞得人,最终天恒正同成为“赢家”。

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