导语

  国央企和城投再度成为拿地主力，民企的投资意愿有所回落。

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  6月25日，端午假期后首日苏州迎来今年第三批次集中供地，成功出让12宗地块，总成交金额118亿元，总建面68.2万平方米。由于地块条件与前两轮相比有所下降，土拍的热度也大幅降低，整体溢价率降至2.45%，国央企和城投再度成为拿地主力，民企的投资意愿有所回落。

  01

  第三批次核心区供地减少
半数地块来自相城区

  苏州第三批次共挂牌12宗含宅用地，总建面68.2万平方米，总规模与今年的首轮相近，比第二轮总建面提升47%，但与第二轮“少而精”的供应分布相比，第三批次核心热点区域的供应量有所减少，12宗地块中有一半地块来自相城区，总建面达到33万平方米，吴中区、吴江区也分别出让一宗含宅用地。

  较为热门的园区和姑苏区在本轮各自出让两宗地块，总建面分别为11.7万平方米和10.7万平方米。两个区域出让地块均采用了“核心搭配次核心”思路。

  例如姑苏区24号地块，不仅地处核心地段，且地块总建面仅有2.98万平方米，是典型的小而美地块，吸引了10家左右房企参拍；而姑苏区的25号地块为包含科研用地的商住地块，对房企来说有一定门槛。

  园区26号地块紧邻第二批次触顶摇号成交的17号地块（由华润竞得），本次同样吸引了多加房企参拍；园区27号地块原为公交场站用地、公园绿地，后由控规调整改为居住用地，公交停保场仍未拆除，也会对房企参拍热情产生一定影响。

  02

  溢价率回落近7个百分点至2.45%
热度回归2022年前三轮水平

  从竞拍结果来看，在核心区的供应占比下降后，本轮苏州土拍整体成交溢价率为2.45%，比今年的首轮、次轮分别回落5个百分点和6.65个百分点，整体热度大幅下降，回到2022年前3轮的水平。

  虽然12宗地块均顺利出让，但仅有姑苏区24号、园区26号地触顶成交，溢价率达到15%，此外园区27号地块溢价率仅0.34%，相城区34号地块溢价率0.97%，其余8宗地块均为底价成交。

  整体而言，苏州本轮土拍整体遇冷，仅剩个别优质地块的热度保持在高位。

  03

  部分地块周边新房市场空白
整体盈利空间尚可

  对比地块的成交楼板价与周边市场情况来看，本次地块的盈利空间尚可，部分地块周边正处于新房市场空白或所剩房源不多的情况，例如姑苏区25号地块、工业园区27号地块等，且姑苏区25号地块周边次新房达6.1元/平方米左右，项目盈利空间较大；姑苏区24号地块周边价格存在倒挂，一手房售价4.2万元/平方米，二手房售价4.7-5.4万元/平方米，项目入市后也将有较大的空间。

  反之，园区26号地块、相城区31号地块周边则面临新房竞争压力较大或库存压力较大等问题，虽然有一定盈利空间，但需加强去化。

  04

  合作拿地比例占到7成
城投+央国企是主流

  截止发稿前，两宗摇号地块结果未出，另外10宗地块的拿地房企仍以中建三局、中建国际、厦门建发等老面孔为主，新进房企及民企的投资积极性有待提升。

  本轮合作拿地的房企较多，10宗地块中有7宗为合作拿地。主要以国央企/民企+城投类房企的组合形式出现，例如厦门建发&黄桥国资、兴华&相城高新、中建国际&苏州轨交等。另外三宗地分别由保利置业、中建三局和吴中经开国资独立竞得。

  按企业性质来看，城投公司再度成为拿地主力，10宗地块中城投参与拿地的地块达到8宗，剩余两宗则由央企单独竞得；民企在本轮投资中积极性不高，均以与城投合作的方式底价拿地。

  截止本轮，苏州在年内共进行了3次集中供地，成交总金额356亿元、总建面185万平方米，拿地金额TOP5房企分别为华润、建发、中建三局、中建国际&苏州轨交以及华发股份。

  对比苏州2022年房企销售排行来看，招商、苏高新和碧桂园作为销售三甲房企，拿地排名相对靠后，碧桂园今年尚未在苏州有所斩获，未来苏州的销售排名、市场格局或将出现变化。

  综合来看，苏州本次土拍热度大幅降低，一方面是当前市场销售预期仍未修复，另一方面，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生，未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍，而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。企业层面，央国企、城投依然是地市遇冷时的主要支柱，与前两轮相比民企拿地积极性下滑，主要仍是由于本次地块自身条件不足以吸引大批房企入场参拍。