行业透视|精准供地之下,哪些地块还在流拍?

土地交易分析马千里、邱娟 2024-09-06 16:01:14 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-09-06
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  应对土地交易规模持续缩量,2024年地方层面主动放松容积率、得房率等控规限制,并调整供地策略,低密度、小体量、高频次成为土拍新趋势。

  随着各地供地质量提升、以及供求双方对于土地发展预期判断的趋同,近期流拍率指标持续回落,8月土地流拍率降至10%。“精准供地“之下,哪些城市流拍率仍在高位?流拍地块有何特征?

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  城市差异:广州涉宅地流拍过半

  京、沪、深涉宅地零流拍

  分城市来看,太原、长春、南昌、哈尔滨等中西部和东北城市流拍比较严重,整体流拍率超过30%。以太原为例,2024年上半年成交了仅5宗地,流拍高达23宗,整体流拍率高达82%,并且流拍地块不乏小店、迎泽、万柏林、晋源等核心区域地块,流拍现象十分严重。

  值得注意的是,一线四城中,广州流拍现象较为严重,前8月流拍地块幅数多达14宗,成交幅数仅27宗,流拍率高达34%;如果进一步剔除商办地块,流拍率更是高达50%(成交10宗,流拍10宗),远超重点城市涉宅地平均流拍率18%。

  深圳前8月供地节奏十分缓慢,前8月仅成交了3宗地(2宗商办、1宗涉宅),流拍了1宗商办地块,宅地实际零流拍。京、沪供地节奏稍快,成交规模明显高于广深。仅北京流拍了一宗商办地块,流拍率仅有3%,上海则零流拍。

  就土地属性来看,前8月流拍的地块中,35%是商办地块,低于同期商办地块供地占比10个百分点,由此可见,商办地块的流拍率较涉宅地块相对低。CRIC监测重点城市数据显示,前8月重点城市商办地块流拍率仅13%,较涉宅地流拍率低了5个百分点。

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  流拍类型:广、宁、杭均有优质地块撤牌

  政府主动中止成为流拍的主要原因之一

  就流拍类型来看,流标地块占比为61%,政府主动撤牌地块占比为38%。由此可见,除传统的流标之外,政府主动中止比重明显提升,逐渐成为流拍的主要原因之一。典型如广州、成都等城市,前8月分别有7、8宗涉宅地撤牌,占到各自城市流拍总地块的七成以上。

  以广州为例,前8月中心城区多宗优质宅地中止出让,譬如3月挂牌的天河区金融城东区AT091415地块,天河区金融城东区AT091410地块,及天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块先后撤牌。

  究其原因,主要是因为主打高端项目的天河区金融城板块,受制于库存去化压力市场热度低迷,目前金融城板块的狭义消化周期超过四年,广义消化周期更是高达10年以上,天河·江源半岛、珠江天郦等高单价项目均有较多待售房源,因此2024年以来,金融城板块供应的2宗宅地也全数终止出让。

  此外,荔湾宅地的关注度较高,该地块总建面3万平方米,容积率2.3,起拍楼面价2.3万元/㎡,出行便捷、配套丰富,但由于周边竞品过多,最终依旧未能成功出让。

  南京前8月共流拍了2宗地,都是政府中止出让地块,均位于雨花台城南板块,分别为西善桥、安德门地块,安德门地块遥望雨花台公墓,且主力对标客群为软件谷,地块单价成本不如铁心桥板块,房企情况不佳,因此政府主动中止出让。就连市场热度一向较高的杭州,上半年也出现了3宗流拍涉宅地块,其中1宗主动撤牌、2宗流标。

  主动撤牌的地块是位于钱江新城二期的四堡七堡单元JG1403-12地块,在正式竞拍前一天晚上,宣告终止出让。该地距离地铁9号线六堡站直线约250米、连堡丰城六堡商业约300米,地铁9号线4站直达杭州IFC,5站达到杭州万象城,直线距离杭州东站约3公里,商业和交通配套完善;但是地块紧邻高架,而且板块内高端配套却兑现缓慢,导致购房者和开发商对板块预期降低。

  不仅如此,板块宅地供地十分密集,在源源不断的宅地供应下,钱二板块的购买力存疑,开发商信心受到一定地挫伤。流标的两宗宅地分别位于余杭闲林、萧山宁围板块,并且闲林地块还是容积率仅有0.8,最终还是惨遭流标。

  
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  地块特征:新房去化缓慢拖累土地市场

  中西部和东北省会远郊地块流拍激增

  流拍地块的特征方面,不同城市存在较大差异。具体如下:中西部和北方省会城市,流拍地块集中在远郊区县。这些城市当前新房去化也处于相对低位,尤其是郊区县市,去化十分缓慢,流拍地块多集中在郊县地块。

  典型如郑州、济南、长沙等城市,以郑州为例,流拍的12宗宅地有11宗位于中牟县,楼板价多在2000元/平方米左右,仅有1宗位置较佳,位于管城回族区,起始价13724万元,起始楼面价3622元/㎡。该地块所建商品住宅(毛坯)综合销售均价不超过11000元/㎡,精装交付每平不超过13200元/㎡,如果按照底价成交的话,地房比仅有33%,盈利空间十分大,但因为去化预期较差,该地块最终流拍。

  济南也是如此,前8月共流拍了8宗涉宅地,其中6宗位于平阴、济阳等远郊区县,楼板价多在2000元/平方米以下,中心城区仅有2宗地流拍,分别位于历城莲花山片区、历下盛福庄片区,起拍总价分别为11.3、12.7亿元,起始楼面价分别为6553、8343元/平方米。

  长三角和粤港澳热点城市,流拍地块则多集中近郊区域,土地供求双方的发展预期存在一定分歧。长三角和粤港澳热点城市目前多执行低密度、小体量、高频次的“精准供地”新策略,土地供应质量明显提升。

  典型如苏州、南京、杭州等城市,近期就有多宗低密地块供应,但竞拍结果来看,仍有部分低密地块流拍。

  以杭州为例,余杭区闲林单元YH120504/02地块容积率仅有0.8,建筑面积79631.2㎡,起拍价约19.11亿元,并且不限房价,留给开发商的发挥空间较大,可建设三层及以下纯排屋社区,但该地最终流拍。

  无独有偶,合肥也有优质低密宅地流拍——蜀山区SS202403号地块,该地块位于董铺湖附近,周边有龙湖天境、中海原山、丽丰璞羽山等多个容积率较低小区。该地块容积率1.2,将会打造联排、叠墅或洋房等低密度产品,最终因无人延期。由此可见,现在房企拿地非常的谨慎,非核心板块核心位置条件再好市场热度也处于低位。

  此外,三四线城市也有少数城市出现了多宗流拍,湛江、洛阳、肇庆、淮安等地均出现了多宗地块流拍,涉宅地流拍率均超30%。以湛江为例,前8月仅成交了5宗涉宅地,流拍宅地幅数高达11宗,流拍率高达69%。流拍的地块多半多位于雷州市、遂溪县、徐闻县等远郊县市的小体量地块,楼板价多在千元/平方米以下,起拍总价也多在2亿元以下。

  综上,精准供地之下,重点城市流拍率逐渐下降,8月流拍率降至10%,基本降至历史低位。但是城市间流拍率依旧存在较大差异,即便是一线城市也是如此,广州涉宅地流拍率高达50%,京、沪、深涉宅地则无一流拍。二线城市方面,太原、长春等西部和东北城市流拍率也处于相对高位。流拍地块分类来看,除流标外,政府主动中止也成为流拍的主要原因之一,占比接近四成;尤其是广州、杭州等热点城市,多宗优质地块受板块去化压力的影响,企业参拍情况不及预期,提前中止出让。

  不仅如此,郑州、长沙等中西部核心城市受新房去化拖累的影响,远郊地块密集流拍。就近期土地数据来看,8月新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94,较上月下降0.12,优质低密地块供应占比持续增加,预计四季度供地土地质量将进一步提升;且地方政府在供地选择上愈加精准,典型如南京2024年7月供应的28宗宅地,其中15宗来自远郊,在9月之前已全部顺利成交。再加之近期房企取证积极性将回升,供应回升成交维稳带动下,整体流拍率有望延续当前的低位。