导语

  核心城市热度率先升温，严控增量助土拍市场恢复活力。

  ◎  文 / 马千里

  11月，土地市场供求规模环比周期性上升，本月土地供应为3.7亿平方米，环比上升117%，成交1.6亿平方米，环比上升53%。但是在中央严控增量、地方加快落地“稳市场”一揽子举措的背景之下，土地供求规模仍小于上年同期。本月土地溢价率5.2%，较上月增加1.8个百分点，并创下年内新高。随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，典型城市平均溢价率迎来了企稳上涨。

  核心要点

  ·供求：本月土地供应量为3.7亿平方米，环比10月上升117%，同比下降17%。新增供应经营性用地平均容积率为1.97，连续四个月低于2.0。土地成交1.6亿平方米，环比上升53%，同比下降10%。

  ·热度：平均溢价率5.2%，较上月增加1.8个百分点，创下半年新高。本月多宗优质地块迎来高溢价成交,在成交总价超过10亿元的高总价地块中，有20宗地块溢价率高于15%。土地流拍率9.5%，仍在年内低位。

  ·分布：一线、三线城市同环比均升，二线成交规模同比回落、环比上升。一线城市成交建面215万平方米，环比上月增加18%，同比上涨218%；成交金额724亿元，环比增加19%，同比大增663%。

  后市展望

  核心城市热度率先升温
严控增量助土拍市场恢复活力

  11月，土地市场成交规模周期性回升，本月全国300城经营性土地成交1.6亿平方米，环比上升53%，同比下降10%。平均溢价率5.2%，较上月增加1.8个百分点，创下半年新高。正如上月预计，在“四取消、四降低、两增加”的全面支持下，随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，11月平均溢价率迎来了企稳上涨。

  无论行业周期如何变化，市场的健康和稳定发展都需要良性竞争。面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况，只有持续供应优质宅地，优秀企业保持竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质，为美好生活提供更多优质产品，并带来更多更新换代的住房需求。固然，目前稀缺优质地块的主要竞拍者仍然只是大型央国企，但随着行业库存压力的逐渐减轻，以及市场信心的逐渐恢复。当越来越多的城市走出高库存的泥淖，土地市场中也有望出现更多类型企业的参拍身影。

  01

  供求：供地规模延续同比下降
成交建面环比增加五成

  土地供应方面，本月土地供应量为3.7亿平方米，环比10月同期上升117%，同比下降17%。时至岁末，土地供应规模迎来周期性回升，但是在中央严控增量、地方加快落地“稳市场”一揽子举措的背景之下，本月新增土地供应规模仍小于上年同期，同比降幅较上月持平。本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.97，连续四个月低于2.0。

  至截稿时，一线四城均有新增土地挂牌，北京、深圳均有超百亿土地挂出。深圳南山区宅地起拍总价126.5亿元，楼板底价4.8万元/平方米，该地块由纯商办+交通设施用地更改而来，更改后总建面26万平方米，含商务公寓7万平方米，其中4万平方米可分割转让、3万平方米限整体转让。北京丰台区丽泽板块宅地起拍总价110.5亿元，规划建面17.8万平方米，起拍楼板价6.2万元/平方米，为万泉寺村棚户区改造土地开发项目，该地块未设置地价上限，地处西二环、三环之间，交通出行便利。此外，本月上海也公布了第八批次宅地的拟供应清单，共包含7幅地块。其中徐汇龙华街道和长宁仙霞社区地块关注度较高，均为纯宅地，其中徐汇地块容积率更是只有1.59，板块新房供应稀缺，毗邻的中海领邸最近四次开盘均实现当日去化100%。二线城市方面，长沙、重庆、贵阳、成都等19个城市新增出让建面超过100万平方米。从个体地块来看，厦门湖里枋湖地块出让总价最高，达到了57.7亿元，起拍楼板价4.1万元/平方米，地块紧邻湖边水库，自然景观优越，商业、医疗、交通配套成熟，计划12月13日拍卖，按照价高者得原则确定受让人。苏州独墅湖板块挂牌了一宗宅地，容积率1.6，起拍总价15.4亿元，起拍楼板价2.8万元/平方米，2023年该地块由商业用地改为商住用地，2024年从商住用地调整为纯宅地，并将容积率从1.8降至1.6，目前周边在售项目均价5万元/平方米左右。

  11月土地供应量周期性上升，但是从总体供应规模来看，同比仍在持续下跌。月内人大常委会增加地方债务限额，自然资源部发文推进闲置土地收储，严控新增供地规模仍是重中之重。在经历了11月的年末供地潮后，预计12月土地供应量环比将大幅回落，供地质量、控规等仍会持续优化。

  土地成交方面，本月全国300城经营性土地成交1.6亿平方米，环比上升53%，同比下降10%。一二线城市中，至截稿时重庆、成都、西安等9市成交建面突破100万平方米。上海、北京、福州、南京等成交金额突破100亿元。北京海淀的两宗高总价地块均溢价15%成交，分别由越秀和绿城竞得。受月末高能级城市集中土拍影响，本月平均楼板价为3098元/平方米，维持年内高位。

  02

  热度：溢价率环比上行
流拍率延续年内低位

  市场热度方面，11月平均溢价率5.2%，较上月增加1.8个百分点，主要是得益于上海、北京、成都、深圳等地热点地块高溢价带动。正如上月预计，在“四取消、四降低、两增加”的全面支持下，随着需求端信心的边际好转，再加之平均供地质量的提升，四季度典型城市平均溢价率迎来了企稳上涨。

  本月多宗优质地块迎来高溢价成交,在成交总价超过10亿元的高总价地块中，有20宗地块溢价率高于15%，譬如杭州钱江世纪城地块溢价33.9%,成都高新大源地块溢价46%，双双刷新板块地价纪录。结合月内各地供应规模的周期性回升，以及高质量供地规模的延续，预计12月将继续迎来大量高溢价优质宅地，但受年末土地成交增多影响，平均溢价率或出现回落。

  11月土地流拍率9.5%，环比上升1.4个百分点，仍在年内低位。正如上月预计，随着地方对于供地指标管控的趋紧，再加之岁末重点项目供应占比的增加，本月土地流拍率维持低位。本月长沙、西安、济南、福州均出现土地撤牌或政府收回，本月杭州出现了一宗少见的政府退地，该地块由自然人溢价64.55%竞得，第二天该地块又显示为未成交。据相关报道，退地的主要原因是自然人不符合参与杭州土拍的竞拍资质。

  03

  重点地块：两榜一线城市占九成席位
京沪分获总价、单价榜首

  11月，北京、上海均迎来重点地块土拍，两榜九成名额被两市占据。总价榜和单价榜榜首分别来自北京和上海。总价榜榜首为北京“酒仙桥+X地块”，以153亿元顺利出让，该地块组合包含3宗子地块，由中海以溢价0.2%摘得。其中酒仙桥地块销售指导价12.5万元/平方米，楼板价约6.4万元/平方米；小红门乡地块楼板价4.4万元/平方米；十八里店地块住宅楼板价约4.6万元/平方米。这是北京第二次采用“酒仙桥+X”组合形式出让土地。

  排在第二的是上海浦东杨思地块，总建面10.6万平方米，出让底价56.25亿元，获得了5家房企参拍，经过约200轮竞拍后，被越秀&中能建&华润置地以40%溢价率竞得，成交总价78.97亿元。总价榜第二、三位来自北京，均为封顶溢价、摇号成交。得益于近期政策面的扶持，一线城市土地市场热度显著提升，优质高总价地块也同样频频迎来了高溢价成交。

  单价榜方面，榜首地块来自上海虹口四川北路地块，被华润置地以12%溢价率竞得，地块楼面价9.3万元/平方米。在本月单价TOP10榜单中，所有数地块均为高溢价成交，直到位居第11的上海普陀地块，才是底价成交，该地块所处板块消化周期偏高，但自身规划条件优越，容积率仅有1.29，为近十年来板块容积率最低的一宗出让宅地，可打造为别墅类产品，该地块由华润置地&建发&金茂联合体竞得，成交楼板价约4万元/平方米。