2024年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面已达到2023年全年新增建面的72%；品牌宣传阵营持续扩展。

  ◎ 克而瑞研究中心

  榜单解读

  01 4家企业新增签约面积超500万平方米
新城建管、融者共创加速扩张

  2024年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面8587万平方米，已达到2023年全年新增建面的72%。由此可见，代建市场愈发内卷下企业投拓的速度在加快。

  按上半年新增建面分布来看，TOP20房企中共有4家新增建面超过500万平方米，且TOP20房企的新增建面均超过100万平方米，一季度仅有12家房企超过100万平方米。

  具体来看，第一，各梯队差异显著、存在明显断层。绿城管理、旭辉建管和蓝绿双城位列前三，其中绿城管理上半年新增签约建面达到1746万平方米，是唯一新增签约建面超过千万的企业。旭辉建管与蓝绿双城上半年新增签约建面也超过700万平方米，几乎是TOP10门槛2倍。第二，集中度继续走高，强者恒强趋势未改。TOP5、TOP10企业新增代建规模达到4320万平方米、6285万平方米，分别占TOP20总量的50%和73%。

  值得注意的是，上半年部分企业代建业务迅速，新城建管、融者共创和远洋建管2024年上半年代建新增签约面积同比增速分别为132%、199%和329%。随着房企持续入局代建、加快拓展脚步，旭辉建管、金科金建管、新城建管等多家公司都提出了外部合伙人计划，以此来迅速拓宽代建项目来源渠道。

  02 政府背景类委托方占比58%
城投项目代建空间犹存

  从TOP20企业新增代建的委托方来看，国企及城投类企业委托和私营企业委托是主要来源，两者占比分别35%和39%，与一季度相比下降4pcts和增长4pcts。东原睿建、新城建管等聚焦私营企业委托。若算上政府机关委托，政府背景类委托方占比达到58%，是多数企业代建的业务点。

  从项目类型来看，依然以商品住宅为主，有60%的项目是商品住宅，其次保障性住房和公建配套的占比较一季度末各上升1个百分点，分别为14%和13%，商办、产业园和其他类型项目占比则为12%。

  值得一提的是，土地市场持续走弱之下，城投依旧是“托底”的主力军。根据CRIC统计的30个重点城市，2024年上半年城投参与拿地比例达到47%，为2021年以来同期新高，较2023年上半年增长16个百分点。而自2021年以来拿地占比已经超过五成，但开工率仅有22%，未开工面积超3.3亿平方米，即便剔除部分“僵尸土地”，未来城投类项目的代建空间仍存。

  03 代建品牌宣传阵地持续扩容
品牌传播“强者恒强”

  2024年上半年，代建行业的品牌宣传阵营持续扩展，一方面体现了代建行业的活力与成长；另一方面也展示了企业对代建赛道的重视程度。

  在品牌传播力的竞争中，绿城管理、金地管理、旭辉建管凭借其卓越的服务质量和行业领导地位，稳居品牌传播力排名的前三位。龙湖龙智造、融者共创等企业也凭借其在行业内的竞争力和市场认可度，紧随其后，共同构筑了代建行业品牌传播的强大阵营。

  期内，远洋集团在一季度通过建立专门的微信公众号“远洋管理”，开启了品牌传播的新篇章。二季度，复地集团的“复地管理”、招商蛇口的“招商建管”和金科集团的“金科金建管”代建平台也相继推出了各自的微信公众号，进一步丰富代建品牌的线上宣传渠道。

  在行业交流和重大活动方面，首届中国房地产代建峰会的成功举办，为代建行业的领军人物提供了一个展示和交流的平台。众多“掌门人”的参与不仅获得了行业内的高度认可，也为各自品牌带来了显著的曝光机会，从而提升了品牌的知名度和行业影响力。

  值得一提的是，招商蛇口业务拓展，成立“招商建管”进军代建，成为业内率先发力代建业务的央企地产之一。金科集团在品牌建设方面迈出了重要一步，正式成立了金科开发管理发展集团，并推出了全新的代建品牌“金科金建管”。这一品牌依托金科集团20多年的地产开发经验，致力于为客户提供全方位的一站式服务。同时，绿地集团旗下的绿地智慧（上海）建设服务有限公司正式亮相，专注于打造包括城市更新、公建代建、商办代建、基建代建和住宅代建在内的五大代建品牌，展现了其在代建领域的全面布局和雄心。

  04 代建服务体系、标准升级是品宣重心
持续精进企业产品力

  在代建市场愈发“内卷”之下，上半年代建企业品牌发力点仍侧重于服务体系升级、服务标准精进和产品的迭代更新。

  全周期、定制化成为代建服务体系升级战略路径。由于项目代建的原因各异，越来越多企业将其宣传重心侧重于从工程、营销、物业管理到业主维护的全周期服务，以及定制化服务上。随着服务体系的完善和升级，未来或将助力企业争取到更多的业务合作机会。

  例如，5月末远洋建管签约湖南长沙某项目，为委托方提供项目报批报建、设计管理、工程建设管理、营销服务、品质交付、客户服务等开发全过程委托管理服务。

  旭辉建管也通过官微发文表示，未来坚定不疑的战略道路则是以“定制化服务”制定操盘策略和经营路径为委托方创造最大价值。

  完善服务标准、提高产品力是多数房企应对市场竞争加剧的手段之一。一方面是以“修炼内功”、链接数字化为主。今年上半年，金地管理、腾云筑科等企业也进一步升级了代建工具，防范风险的同时加深与委托方的信任关系。例如，6月金地管理发布《委托方驾驶舱2.0》，通过近三年的产品实践经验进一步提升代建服务新标准，腾云筑科推出了全新的代建工具箱1.0版本。为代建企业提供了全生命周期的数据业务支持，满足了企业在各个发展阶段的需求。另一方面，通过发布白皮书等，加深了外界对其产品的了解。绿城管理发布了《2023年度C端客户研究白皮书》和《2024绿城管理集采发展白皮书》等，有效展示了企业在产品力及服务力方面的探索与创新，提升了其代建业务的整体服务体验。

  此外，代建企业通过举办代建峰会和交流会，嫁接资源同时促进行业标准的建立和完善。4月18日举办的“首届中国房地产代峰会”上，金地管理、绿城管理、中海管理等24家代建企业代表签署了《房地产代建企业自律公约》，标志着代建行业将在官方协会的领导下，推动行业内部自律，迈向联合发展的新阶段。

  5月30日，绿城管理集团管理团队访问了金地管理，双方围绕代建行业的发展趋势、企业发展战略、面临的挑战及管理实践经验等多方面进行了探讨；同日，绿城管理团队还访问了华润置地建设事业部进行对标交流。

  在越来越多房企“下场”代建业务领域，竞争加剧的背景下，企业高层之间交流、分享不仅为公司的发展和管理提升注入了新思路，更有利于企业进一步提高其管理力、服务力。