导读

  2023年末房企总土储货值下降，50强门槛下降显著，头部企业仍具优势。土储与销售百强房企重合度达70%，小型房企压力增大。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  重要说明

  本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。二、随着城市更新的深入，很多房企的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。三、对于土地货值判断，每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。四，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。五，考虑到部分房企年报未准时发布，故本次不作为总土储参榜单样本。

  榜单解读

  1

  总土储货值百强门槛下降25%

  截止2023年末，总土储货值TOP100房企的货值总量为29.3万亿元，较2022年末下降13.9%，TOP100企业总土储建面18.2亿平方米，同比降幅达到17.5%。

  总土储货值百强门槛值为273亿元，总土储建面百强门槛值为84.1万平方米，同比分别下降24.9%和49.78%，同比跌幅依然较大。分梯队来看，百强门槛值降幅最大，其次为50强门槛值，反之总土储10强门槛值仅下降8.09%，由此可见目前能够拿地的仍然是以头部企业为主。

  2

  超过三成企业总土储不及千亿

  总土储货值TOP100的房企中，仅有6家房企总土储货值超过万亿，与2022年末持平，且总货值过万亿的企业仍为保利、绿地、万科、融创、碧桂园和中海保持不变；其次5000-10000亿元梯队减少1家、3000-5000亿梯队大幅减少8家。

  相应地，总土储货值较低的梯队企业数量在增加：总货值在1000-3000亿元企业数量增加6家，总货值不及千亿的企业增加3家。

  3

  总土储与销售10强重合度高达70%

  总土储百强与销售百强一直保持着较高的重合度，2023年末总土储百强房企与销售百强房企重合度达到七成，总土储20强与销售20强重合度75%，10强房企的重合度也达到70%。其中保利、万科、中海、华润、招商、碧桂园和金地既位列2023年末总土储前十，也是2023年销售十强房企。

  按企业性质来看，总土储百强里国企、央企的土储总量占比达到52%，民企占48%，占比分布于2022年末持平，城投类房企拿地分散而较少进入总土储百强。

  4

  销售百强土储总量同比降17.8%

  聚焦销售百强房企，受到企业投资持续收紧的影响，销售百强房企总土储货值连年下降，2023年末仅为26.4万亿元，同比跌幅17.8%，与最高峰相比则下降39%。

  按销售梯队划分来看，土储资源依然高度集中：10强房企总货值占百强总货值的35%，较2022年末增加2个百分点；11-20强房企总货值占比25%，同比微降1个百分点。总体来看，百强房企六成的土储集中于前20强房企中。

  5

  销售百强总土储平均去化周期4.89年

  2023年楼市持续低迷，房企库存去化压力仍在持续增大：百强房企2023年末总土储去化周期再创新高，达到4.89年。值得一提的是，2023年末销售百强的总土储货值同比已经下降，意味着在投资收紧、货值降低的情况下，去化周期仍持续拉长而未见改善，当前销售压力较大。

  细化至梯队来看：

  10强房企总土储去化周期为3.48年，与2021年末、2022年末都基本持平，华润、招商、绿城和建发的去化周期都控制在3年以下，作为2023年拿地也相对积极的房企，能够保持去化周期在3年以下体现了较强的销售能力；

  其次11-20强、21-30强房企去化周期与2022年末相比均有所下降，这两个梯队房企在控制拿地的同时也加大了去化力度；

  反之，31-50强去化周期微涨至5.57年，后50强房企去化周期更是增加至9.7年，去化压力明显增大。

  6

  超九成房企总土储货值下降
国央企卖的多、拿得多

  2023年企业投资低迷、谨慎的趋势未有改变，即便是央国企投资力度也较2022年进一步下滑，仅有6%的百强房企总土储货值同比上涨，诸如中国铁建、华发股份2023年末总土储货值同比上涨11%和10%。而绝大多数企业土储货值均呈现下降趋势，其中跌幅超过20%的企业占到35%，部分民企由于投资暂缓，土储货值更是连续两年下降。

  而且从不同跌幅企业货值占比来看，权重更高、土储货值规模更大的企业跌幅更大，如货值降幅超过20%的企业总土储货值合计占比接近50%，不乏越秀、绿城、龙湖等头部房企。

  当前市场环境下，土地储备并非越多越好，总土储货值下降也并不完全底表企业投资放缓。

  尤其是对近两年在一二线积极补充优质土储的规模化央国企而言，拿的多、卖多的多是常态：如华润置地、保利发展、中海地产2023年末总土储货值同比下降5%、8%和7%，但三家企业2023年新增货值均超2000亿元，其全口径销售也在3000亿以上且均位于行业TOP5。

  这也从侧面反映了当前企业投资的困境，即有意愿有能力拿地的仅剩央国企和少数民企，其他企业越不拿地销售也越困难。如融信、时代等企业，总土储规模仍保持在2000亿以上，但出于自身经营危机投资拿地早已暂缓，土储中存在“僵尸库存”。例如融信土储中，杭州、郑州、太原等部分建面大于30万平方米项目近三年始终难以去化，截止到2023年这些“僵尸库存”占到其总土储建面比重近40%。

  7

  企业仍应“重质轻量”优化结构
投资聚焦核心城市、核心地块

  近两年房地产行业持续筑底，在销售萎靡、现金流紧张、企业频繁爆雷之下，房企投资战略较以往发生巨大转变。一方面，三四线土地无人问津，众多企业将目光聚焦在核心一二线城市优质地块中；另一方面，“求生存”压力下，民企在土地市场中“隐身”，央国企成为拿地的主力军，而城投则在各个城市进行“托底”。

  在行业新的发展阶段和模式下，房地产企业必须认识到，过去一味的重视土储的总量规模已经不符合当前战略定位，总土储也并非越多越好，战术上需要从从传统的“重量轻质”转向“重质轻量”。

  未来强调的是在土地选择上的精准定位和对项目质量的严格把控，而不是盲目追求土地储备的规模。意味着优化土储结构、调整土地资源配置是房地产企业发展的重中之重。房企仍应将目光聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市，并以高周转、流速快、利润足的项目为主，减少低能级城市的投资。这也有助于企业更好地控制风险，提高资金使用效率，促进企业的长期稳定发展。

  实际上，目前市场分化愈演愈烈，在政策利好、预期修复之下，行业将在一两年内低位调整并逐步迎来复苏和回暖，而核心城市土地的布局更能够快速、有效地响应市场需求，提升项目品质同时，增强竞争力，并在市场竞争中保持领先地位。

  值得注意的是，从一季度部分热点城市土拍降温的走势来看，即便是核心城市内部板块分化、差异仍然显著，在市场尚未企稳之下，即便是核心城市次优板块土地也应该谨慎对待。