前言

       2024 产品力TOP100

  2024年，中国房地产市场政策面延续宽松基调，政策侧重点转向“去库存”。三季度中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，信贷政策迎来多项调整。地方层面，核心一二线城市出台政策利好，各省市因城施策、优化住宅规范支持产品品质提升。

  同时，无论是在两会《政府工作报告》还是住建部会议中，也均明确指出要适应房地产市场供求关系的新变化，要满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政策红利下，改善产品的成交占比持续扩大，未来的住宅需求向“居者优其屋”过渡。

  目前，房地产市场供求关系由卖方市场向买方市场转变，住宅产品进一步回归消费属性。购房者的购房心态更趋理性，更注重产品的居住属性和内在体验。随着销售压力回传至产品端，房企之间的产品竞争更趋激烈。

  2024年克而瑞继续发布《中国房地产企业产品力白皮书》，并通过《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》（含顶  级豪宅、轻奢精品和品质美宅）以及《全国十大作品》（含高端作品、轻奢作品和品质作品）三大榜单，对产品力进行全方位测评。

  通过测评，我们发现目前行业发展模式全面回归产品本质，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心。各品牌房企顺应当前行业形势，围绕高品质、多样化、个性化的改善需求，积极探索，针对性地对产品、产品系进行迭代升级，提升市场接受度和产品交付力。

  具体来看，产品力的创新体现在多个方面。从获奖的十大作品以及其他所有参评项目来看，2024年行业中涌现出更多优质产品。在户型设计、公区配套、示范区场景、智慧住宅等多维度发力，通过产品力的创新升级，不断提升产品品质、带来更高的整体居住体验。

  PART.1

  榜单发布

  01《中国房地产企业产品力TOP100》

  02《全国十大产品系》

  03《全国十大作品》

  PART.2

  榜单解读

  产品力测评模型结合了房地产企业和行业内专家的意见，测评结果由《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》（含顶  级豪宅、轻奢精品和品质美宅）以及《全国十大作品》（含高端作品、轻奢作品和品质作品）三大榜单组成，从“作品”到“产品系”再到企业“产品力”，实现全方位评测。其中：

  《中国房地产企业产品力TOP100》以企业在产品维度的整体表现为核心，从四大一级指标、十六项二级指标综合衡量房企在产品研发、整合、销售、质量、交付、服务、口碑等方面的综合产品竞争力。

  《全国十大产品系》通过评价单条产品系的“市场跨度”“开发规模”“产品定位”“溢价能力”及“获奖与认证”五大方面，梳理房企产品系脉络，评估房企产品体系的成熟度。

  《全国十大作品》则突出展现单项目在匹配客群需求、规划解题思路，提升规划、建筑、社区、景观、户型、精装、服务等方面的成果，梳理优秀项目特征及产品发展趋势，为行业树立产品创新的“风向标”。

  01

  产品力：行业产品竞争加剧

       房企积极优化升级产品体系

  2024年《中国房地产企业产品力TOP100》共分为四项一级指标、十六项二级指标，从“产品接受度”“产品系成熟度”“产品交付力”“产品美誉度”四个维度对企业产品力进行测评。综合衡量房企在产品研发、整合、建筑、质量、交付、服务、口碑等方面的产品竞争力。

  1、市场供求关系变化，行业发展模式全面回归产品本质

  在行业深度调整的背景下，房企产品端直面竞争压力与市场挑战。一方面，房地产市场供求关系由卖方市场向买方市场转变，购房者的选择面更广。另一方面，住宅产品进一步回归消费属性，购房者的购房心态更趋理性，更注重产品的居住属性和内在体验。随着销售压力回传至产品端，房企之间的产品竞争更趋激烈。

  整体来看，在市场变化与竞争压力下，行业发展模式全面回归产品本质，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心。对房企而言，只有顺应当前行业形势，在户型设计、功能布局、空间尺度、建筑工艺、品质质量、产品交付及服务等与生活舒适度紧密相关的方面不断推陈出新，以客户需求为导向更精细化地打磨产品。由产品主义战略驱动，以产品力提升竞争力。

  同时，2024年，除了中央和地方层面的行业政策宽松，各省市相关部门在供给端和产品端的多个层面也都进行了积极优化。陆续出台一系列涉及产品规范的调整，如优化供地标准、规划指标、设计指标，鼓励绿色建筑、智慧型住宅、智能建造等。在各省市产品建设规范的优化范围内，房企必须积极探索、针对性地进行产品迭代升级，提升产品的市场接受度和产品交付力，才能应对行业发展的新形势和新挑战。

  2、行业品牌房企与时俱进，积极优化调整、升级产品体系

  目前，房企产品力升级与创新成为推动行业高质量发展的核心动力。房企围绕高品质、多样化、个性化的改善需求，聚焦产品与服务的优化，致力于为消费者提供更优质的居住体验，引领行业迈向新阶段。

  2024年，在住建部“好房子”战略的号召指引下，品牌房企纷纷重新审视、梳理自己的产品战略体系。在此基础上与时俱进、结合客户需求变化与自身产品理念，积极进行优化调整、升级产品体系。

  如华发股份以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为纲领，在业内首次发布“科技+好房子产品体系技术标准”及白皮书。电建地产发布《中国电建好房子产品标准》，通过科技赋能、精工建造、配合优质的物业服务，标志着中国电建产品的再一次高品质迭代升级。中铁置业进行企业文化重构，以“特色地产”和“品质地产”为标签，启动“中铁好房品牌模型”的研发和探索。绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、万科地产等也针对产品服务战略进行内容和品质的升级，进一步向定制化服务、儿童服务、老人守护等细分领域延伸。

  02

  产品系：品牌房企持续对产品系

       进行精细化打磨与升级迭代

  产品系能强化品牌形象的独特性与辨识度，进而有效降低市场进入的信任壁垒，对项目的推广和销售起到积极的作用。对房企而言，一个特色鲜明且持续迭代的产品系，或是丰富多元的产品系体系。在房企拿地开发、调研定位、研发设计、营销推广的过程中铺设了清晰的路径与规范框架。能对项目进行准确定位、提升产品标准化和开发效率，确保了企业在标准化运营与创新探索间游刃有余。

  近年来，行业品牌房企积极创新，从零到一，构建了一系列独具特色的产品系，为市场注入了新活力与新方向。同时，持续对产品系进行更为精细化的打磨与升级迭代。

  在产品系战略上，房企主要通过两种途径来推动产品系的发展。一部分房企会发布全新的产品系，上新中高端产品系以更好地适应市场发展趋势、满足消费者日益多样化的改善需求。也有一部分房企会选择深化对现有主力产品系的优化升级，稳固其品牌价值及市场竞争力。目前，房企对产品系的更新，不仅涉及住宅产品本身的多维度升级，更注重对人本因素和文化内涵的挖掘，以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现。具体来看：

  在顶  级豪宅产品系中，宸嘉发展嘉佰道系在设计和建造上注重创新和品质，通过艺术与住宅的深度融合，每一座嘉佰道都体现了宸嘉对高端人居标准的深刻理解。绿城中国月华系在设计理念上遵循“非核心、非人文不著”的产品标准，致力于向城市高端客群提供既蕴含美学韵味又富含人文情怀的居住环境，目前已落子杭州、南京、福州三城。越秀地产樾系强调在地文化的传承与创新，从风格化向定制化迭代升级。中海地产玖序系作为其战略顶线产品规制，已在北京、上海、深圳、南京成功落子。凭借其高端定位和卓越的产品力，迅速在核心一二线城市豪宅市场占据一席之地。

  在轻奢精品产品系中，华润置地润系代表了对高品质生活的追求和创新，注重品质、健康、智慧和服务的四大产品力价值，已覆盖全国多个一线和重点二线城市。能建城发誉府系以“休声美誉”为产品主张，塑造人生大成后“誉满天下”的精神向往，满足城市中坚追求更高品质生活境界的需求。目前已分别在广州、武汉、济南、西安、成都、长沙、宁波等城市落地。万科地产隐秀系选址核心城市中具有深厚文化底蕴和生活氛围的主城区域，旨在营造繁华与宁静并存的生活方式，致力于为追求高品质生活的城市中产高知阶层提供卓越的居住体验。中铁置业阅系以精湛工艺为匠造基因，面向改善客户，致力于打造高品质的住宅环境、提供精致生活和高阶资源配套价值。

  在品质美宅产品系中，保利发展和字系是保利“天悦和”三大产品系之一，包含三个子品牌：和煦、和著、和颂。主打功能型改善产品，旨在满足都市改善客群对生活功能性和舒适性的需求，突出社区生活的温情和便利。龙湖集团观萃系以“观世界，心隐萃”为品牌主张，以“城央核心、极萃自然、精致奢宅、无界社群”为精神内核。选择拥有成熟配套的城市高能板块，聚焦年轻化、高收入客群。倡导城市度假和松弛美学理念，致力于打造全新的度假感生态人居产品。卓越集团奕系主要面向城市新中产及高智菁英。强调现代审美和前沿城市的人居进阶，融合科技智慧与现代美学，致力于提供一种高品质的生活体验。

  03

  作品：2024年十大作品特征与趋势

  2024年《全国十大作品》参评项目通过企业提报、克而瑞数据库筛选、克而瑞地方机构以及组委会专家评审团推荐等方式确定。

  最终通过专家评审、专业评审、网络投票、销售统计等方式，评选出十大作品最终获奖的30个项目。

  从获奖的十大作品以及其他所有参评项目来看，2024年房企持续探索和实践产品升级迭代的路径，行业中涌现出更多优质产品。在户型设计、公区配套、示范区场景、智慧住宅等多维度发力，通过产品力的创新升级，不断提升产品品质、带来更高的整体居住体验。

  高赠送：户型实得率卷出新高度

  2024年，在供给端政策引导下，房企在越来越多的城市开始卷起了“实得率”，实得率超100%的项目频现。同样产权面积下，通过放宽计容标准、减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积，户型硬指标卷出新高度。

  具体来看，今年以来有近30个城市出台建筑规范调整政策，包括计容规则、设计规范放宽、四代宅支持政策等。通过CRIC数据及政策梳理发现，目前全国市场上的高实得率项目，提升实得率主要有以下两大途径：

  一类是通过放宽计容标准提高实得率。在套内空间，广州、珠海、长沙等城市放宽阳台面积和飘窗进深限制，提高实得率。在公共空间，通过减少公摊面积，将建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房等不计容，进而提高套内空间的实得比例。

  另一类是通过增加赠送面积提高实得率。如将额外“赠送”的花池、设备平台、入户花园甚至独立电梯厅等空间作为实际可利用面积，一般可以达到约10-15平方米。同样，对部分城市的四代宅项目而言，通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。

  四代宅：新一代品质人居集中爆发

  随着生活水平的提升和城市化进程的加速，人们对居住环境的需求也在不断变化。“第四代绿色生态住房”凭借其独特的设计理念和高度的生态融合性，正逐步在全国范围内落地生根，成为户型迭代升级的重要趋势。

  一方面，第四代住宅作为一种创新型的产品，其发展在很大程度上依赖于政策的支持。在中央和地方政府的多项政策扶持下，目前第四代住宅正逐渐在全国范围内推广。相比之下，第四代住宅的实际可用面积更大，带来更高的价值和更宽敞的居住空间，使其在市场竞争中展现出显著的竞争优势。

  另一方面，第四代住宅得到购房者的认可，是因为它恰好迎合了当下人们追求与自然和谐共处的居住理念。这种住宅以高层的形式，实现了户户有庭院的居住模式，极大地增强了人与自然的互动，从而为居住者带来了更加丰富的居住体验，这与当前改善需求为主的市场环境相契合。

  综合来看，第四代住宅作为新一代品质人居，成为产品升级的方向之一。目前，第四代住宅的设计趋势正趋于多样化和个性化，未来有望涌现出更多创新亮点。

  超配：强化公区配套，“超配”屡见不鲜

  2024年以来，相近区位板块且同等价格区间的项目，产品配置呈不断加码的趋势，从用材、景观、外立面、户型、精装、会所配置等维度均有体现。这种“超配”现象，使得产品力角逐愈发显性化。

  一方面，在近年来房地产行业整体保持低位运行背景下，二手房交易市场量价齐跌。即便是核心城市的一手商品住宅，也面临较大的去化压力。只有通过优化升级产品配置、强化公区配套进行“超配”，才能在激烈的市场竞争中构建自身优势。

  另一方面也有政策的加持，住建部鼓励“好房子”建设，各地纷纷响应，因地制宜地出台相应政策。在此背景下，房企及时跟进“好房子”相关战略，从落地项目中皆有体现。

  具体来看，越来越多项目在公区的投入有显著提升。从归家路径、架空层规划、景观打造，到用材讲究、会所配置等维度全面升级，实现跨越售卖价格的配置与价值，超出市场预期的标准及水平。以卓越的产品力吸引对住宅有更高品质需求的客群，开启住房改善时代。

  示范区：由室外到室内的真实场景体验

  在迅速变化的房地产市场中，示范区作为开发商与客户之间的关键纽带，正逐步从传统的展示功能向全面、多维度的沉浸式体验转型。这一转型不仅深刻展现了房地产项目的品质与内涵，更是对客户体验需求的精准理解与回应。

  实景示范区的核心价值，在于为购房者提供一种确定的体验机会，使其能够直接观察到并感受到未来居住环境的实际情况。为了进一步提升这种体验的真实程度，房企正致力于扩大实景示范区的规模。今年以来，已有多个项目的示范区面积超过2万平方米。

  同时，实景示范区不仅在规模上展现出宏大的气势，而且在展示内容的广度和深度上也更为全面和细致，多个项目已成功构建起“全维示范区”。从室外至室内，从项目规划到设计理念，从建筑风格到园林景观、立面，从社区配套到收纳设计，每一细节均经过精心雕琢，旨在为客户呈现一个全面、多维度的真实居住环境。

  唯有提供更为真实、生动、具有感染力的体验，方能赢得客户的青睐与信赖。随着实景示范区的普及，如今的示范区已焕然一新，不再仅仅是一个展示场所，而是一个充满生活氛围、富有情感联结的体验空间。

  科技：科技赋能，智慧场景升级

  科技是对产品力的加持，能够为住宅产品注入智慧功能和科技价值。当产品力逐渐进入卷无可卷的阶段，科技赋能成为住宅产品品质提升的聚焦方向之一。特别是具有显著资源优势的央国企，已经在该领域深耕布局。

  当前，随着智能化融入住宅产品的趋势不断明朗化，包括万科地产、华发集团、华润置地、保利发展在内，龙头房企纷纷与华为在智能家居领域展开多维度的合作。围绕全屋智能、智慧社区等领域，为行业打造具有前瞻性的智慧解决方案。探求更智能、更美好的人居未来，进一步提升消费者的居住品质和生活便利。智能家居和智慧场景的升级，不仅提升了居住的安全性和便捷性，也为老年人和儿童提供了更加贴心的关怀。

  此外，华发还借助数字化、前沿科技技术的辅助，率先在珠海湾项目中落地无人机配送服务，为行业首例。这一创新举措不仅契合珠海的低空经济发展战略，还填补了住宅物流配送“最后一百米”的空白，为末端配送和住宅社区智慧化服务落地了全新的科技理念。