年报点评13|中海发展:2023年销售增长20%,权益土地投资预算双位数增长

企业监测分析克而瑞研究中心 2023-04-06 09:18:48 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心归母净利润同比下降33%,平衡质量与规模发展仍是主要问题

  ◎  作者 /房玲、易天宇

  核心观点

  【回款率达93%,货值充足下2023年目标超3500亿】2022年中海地产(含联营合营公司)共实现合约物业销售金额约2947.62亿元,销售面积约1387.02万平方米,分别同比下跌20%及27%。相比2022年克而瑞全口径TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%,中海主流城市、主流地段的投资布局,具有一定抗压优势。此外中海地产2022年的整体销售回款率为93.1%。据管理层披露,2023年中海地产可售货值达7900亿元,合约销售目标增长20%,预计全年销售额超过3500亿。

  【2022年新增货值2403亿,2023年土地权益投资预计双位数增长】2022年中海地产(包括中海宏洋)合计新增土地储备961万平方米,合计拿地总价1175亿元,分别同比下降52%及34%;对应新增总货值2403亿元。2022年上半年中海地产于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元;而下半年中海落地的收并购项目较少。中海表示,在现金回款比较佳的状态下,2023年在投资的策略和目标上面会相对偏积极一些,权益新增土地投资预算实现双位数的增长目标。

  【净利润下降43%至246亿,期内外币汇兑亏损51.79亿】2022年中海地产营业收入为1803.22亿元,同比下降26%;毛利润同比大幅下降33%至383.94亿元,毛利率下降了2.25个百分点至21.29%;净利润同比下降43%至245.56亿元,净利率下降了4.16个百分点至13.62%。净利率下降,主要是由于期内其他收入亏损17.85亿元,上年同期则为收益47.12亿元;其中外币汇兑从2021年收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元,在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。事实上,自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况,2022年更是进一步出现下滑。中海最为关注的核心归母净利润同比下降33%,核心归母净利率下降1.48个百分点。未来,如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题。

  【加权平均融资利率3.57%,财务优异】截止2022年底,中海持有现金达1103.06亿元,同比下降了16%;扣除受限制现金后的现金短债比为2.16,长短期债务比5.87。净负债率同比上升了约12个百分点至43%;此外资产负债率为59%,扣除预收账款后的资产负债率为54%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率,能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇,为未来加速扩张打下基础。

  01 销售

  回款率达93%
货值充足下2023年目标超3500亿

  2022年中海地产(含联营合营公司)共实现合约物业销售金额约2947.62亿元,销售面积约1387.02万平方米,分别同比下跌20%及27%;销售均价21251元/平米,同比增长8.7%。相比2022年克而瑞全口径TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%,中海主流城市、主流地段的投资布局,具有一定抗压优势。期内,中海地产的整体销售回款率保持在93.1%,境内销售回款率95.1%。

  据管理层披露,2023年中海地产可售货值达7900亿元(不含2023年新购地增加的货量),一线及强二线货量占比约达62%。在货值基础上,中海地产制定合约销售目标为增长20%,若按照2022年合约销售额2948亿及20%的增长率计算,2023年预计合约销售额超过3500亿元。

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  从销售结构来看,2022年中海地产(中海地产及附属公司)合约销售金额达2193亿元,同比下降16%;而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达754亿元,同比下降31%。由此可见,布局三四线的中海宏洋在疫情及行业下行的大背景下,受到的影响相对更大。从区域来看,北部大区是主要的销售贡献区域,销售金额达773亿元,占比达到了26%,其中仅北京就达贡献销售493亿元。

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  02 投资

  2022年新增货值2400亿
2023年土地权益投资预计双位数增长

  2022年中海地产(不包括中海宏洋)于内地16个城市合共新增40幅土地,共新增拿地建面739万平方米,同比下降37%;拿地总价为1074亿元,同比下降22%;折合新增货值2139亿元,其中北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比48%。中海宏洋新增拿地建筑面积221万平方米,拿地总价102亿元,分别同比下降74%、74%。2022年集团合计新增土地储备961万平方米,合计拿地总价1175亿元,分别同比下降52%及34%;对应新增总货值2403亿元。

  从新增土储权益来看,2022年权益建筑面积占比略有下降至87%。2022年上半年中海地产于广州、上海、成都等地并购投入106.6亿元,约占权益拿地总价995亿元的11%;而下半年中海落地的收并购项目较少。中海表示,未来将特别看重项目的确定性和回报率,不会为了简单增加土地的规模盲目扩张,而在收并购方面,同步看重项目涉及的法律关系、周转效率等。此外,中海也表示在现金回款比较佳的状态下,2023年中海在投资的策略和目标上面会相对偏积极一些,权益新增土地投资预算实现双位数的增长目标。

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  从拿地结构来看,2022年中海地产(含中海宏洋)主要于中西部拿地较多,新增土储建面占比达到了35%,同比大幅增长了18个百分点;其中长沙达100万平米,此外成都也达到了68万平方米。除中西部区域外,环渤海区域新增土储占比达到了26%,同比增加了5个百分点;其中北京新增土储达142万平米,在各城市中位列第一。

  从城市能级来看,中海地产(含中海宏洋)于一二线新增土储建面占比为86%,相比2021年大幅增加了33个百分点。随着一二线新增土储占比的增加,全年拿地均价较2021年继续增长了38%至12235元/平米。

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  截止2022年底,中海地产(不含中海宏洋)拥有土地储备4389万平方米(权益3758万平方米),同比下降14%;中海宏洋拥有土地储备2453万平方米(权益2075万平方米),同比下降18%;合计拥有土地储备达到6842万平米,同比下降15%,可支持中海未来约3年的销售。未来中海有待进一步补充土储,保持规模稳定增长。

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  03 盈利

  净利润下降43%至246亿
期内外币汇兑亏损51.79亿

  2022年中海地产营业收入为1803.22亿元,同比下降26%;主要是由于物业发展收入同比下滑26%至1745.11亿元。截至2022年末,中海地产已售未结转金额为2453亿元,预计2023年整体营收规模将保持稳定。

  此外中海的利润率水平也在同比下降,毛利润同比大幅下降33%至383.94亿元,毛利率同比下降了2.25个百分点至21.29%。毛利率下降主要是结转项目成本较高所致,2022年中海直接经营成本1419.28亿元,同比下降23%,降幅小于同期营业收入(下降26%)。

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  净利润同比下降43%至245.56亿元,净利率同比下降了4.16个百分点至13.62%。主要是由于2022年中海的其他收入亏损17.85亿元,上年同期则为收益47.12亿元;其中外币汇兑从2021年收益24.57亿元变成2022年的亏损51.79亿元,在资本化8.96亿元后汇兑亏损仍达到42.83亿元。年报中中海表示,公司汇率利率管理主要以自然对冲为主,暂未考虑与任何衍生金融工具投机交易,但将审慎考虑是否于适当时候进行货币和利率掉期安排。此外其他收入亏损中还包括了物业存货减值准备15.2亿元,对应收合营公司款减值准备13.27亿元,而2021年并未做相关计提处理。

  事实上,自2021年开始中海的净利润规模就出现了不增反降的情况,2022年更是进一步出现下滑。而其中中海最为关注的核心归母净利润同比下降33%,核心归母净利率下降1.48个百分点。未来,如何平衡质量与规模发展依旧是中海要面对的主要问题,若严格恪守拿地标准或导致无地可拿,若一味加大拿地力度又将对利率水平造成影响,中海能否实现发展的又好又快仍需时间检验。

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  04 偿债

  加权平均融资利率3.57%
财务优异

  2022年,中海地产于境外新签合共200.4亿元贷款,包括在香港与 12 家银行签署港币121.1亿元的五年期银团贷款,该笔贷款是2022年内房股金额最大的一笔银团贷款;以及一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款,为中海地产境外首笔绿色融资。此外境内发行债券合共285.0亿元,其中公司债券105.0亿元;中期票据人民币130.0亿元;以及绿色碳中和资产支持专项计划证券50.0 亿元。2022年底,中海地产的加权平均融资成本为3.57%,同比略有上升0.02个百分点,但仍处于行业极低水平。

  年内,中海地产境内外债务资金流入共达943.2 亿元,归还债务769.6 亿元;销售回款为1907.7 亿元,其他经营回款为111.2亿元,总经营回款为2018.9亿元。此外资本支出1835.2亿元(包括土地成本1054.8 亿元,建安支出780.4亿元)。截止2022年底,中海地产未付地价为113.6亿元。2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共为161.3亿元。

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  截止2022年底,中海持有现金达1103.06亿元,同比下降了16%;扣除受限制现金后的现金短债比为2.16,长短期债务比5.87。净负债率同比上升了约12个百分点至43%;此外资产负债率为59%,扣除预收账款后的资产负债率为54%。稳健的财务情况以及较低的杠杆率,能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇,为未来加速扩张打下基础。

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  05 多元化

  商业物业收入目标增长30%
2023年将有20个新项目入市

  2022年中海商业物业收入为52.6亿元,其中投资物业租金收入为47.4亿元,同比上升1.6%(剔除年内减租影响,同比上升 7.2%),包括写字楼租金收入34.2亿元,同比下降3%;购物中心租金收入12亿元,同比上升9%;期内中海新增15个运营商业物业,商业运营建筑面积增加88万平方米。此外酒店和其他商业物业的收入合共5.2 亿元。 

  中海表示,未来仍将坚持今天、明天、后天的业务结构方向不变。其中住宅开发仍将是中海的核心业务,配置90%以上的资源。2023年商业物业收入制定了30%的增长目标,商业物业新增20个新项目入市。通过将资源分配到经营性业务层面,同时也为中海未来的发展提供了新的增长极。

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统一社会信用代码:91330100793671129E

经营状况:注销注册资本:4980(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 0 关联风险 0

统一社会信用代码:91320594762449875M

经营状况:存续注册资本:2000(万元)

风险情况:自身风险 2 变更提醒 1 关联风险 0