年报点评|中国金茂:销售回款率104%,融资成本持续下降

企业监测分析沈晓玲 羊代红 2023-04-27 15:29:04 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-27
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心观点

  【销售排名上升至12位,销售回款率达104%】2022年中国金茂实现全口径销售金额1550.0亿元。2022年积极抓销售回款,全年销售回款1616亿元,销售回款率达104%,较2021年全年94%进一步上升,居行业前列。2023年中国金茂供货2500+亿元,管理层表示只要达到60%去化率就能达到全年的销售目标。此外值得注意的是,城市运营持续贡献较高业绩,来自城市运营的销售金额占比与去年基本相当,为25%。  

  【二级土地投资谨慎,新增土地权益上升至64%】2022年中国金茂获取了13个二级项目,新增土储计容总建面179.2万平方米,项目总土地款277亿元,权益土地款177亿元,权益金额比例同比上升10个百分点至64%。拿地销售金额比0.18,基本与TOP11-20强房企平均的0.19持平,在行业整体拿地力度下降的情况下,二级土地市场拿地较为谨慎,偏向高能级城市,均来自一二线城市。

  【实现营业总收入830亿,金茂服务完成上市收入上涨】2022年中国金茂实现营业收入829.9亿元,其中物管方面,金茂服务于2022年3月完成上市,2022年营业收入24.4亿元,同比上升61%。利润表现方面,2022年中国金茂实现整体毛利润131.5亿元,整体毛利率约为15.8%。净利方面,2022年中国金茂实现净利润52.2亿元,归母净利润19.8亿元。利润率上,净利率6.29%,归母净利率2.66%,利润率水平有待修复。

  【三道红线维持全绿,融资渠道丰富利率降至3.90%】截止至2022年底,中国金茂共持有现金447.0亿元,同比增长12.5%,资金实力进一步增强,现金短债比1.68,由于私有化中国宏泰之后,其部分担保以及债务并入中国金茂,导致杠杆率微增,但满足监管要求。综合来看,中国金茂2022年年达到监管“三条红线”的绿档。从融资及债务表现来看,金茂2022年积极拓展多种资金筹集渠道,截止至2022年末,企业整体融资成本已下降至3.90%,较2021年底进一步下降0.08个百分点。

      01 销售

  销售排名上升至12位

  销售回款率达104%

  行业排名上升,销售目标同比持平。2022年中国金茂实现全口径销售金额1550.0亿元,销售面积779.5万平方米。虽然销售规模有调整,但整体表现良好,销售金额排名同比上升了3名至第12名。2022年积极抓销售回款,全年销售回款1616亿元,销售回款率达104%,较2021年全年的94%进一步上升,居行业前列。

  2023年中国金茂供货2500+亿元,管理层表示只要达到60%去化率就能达到全年的销售目标,而由于市场仍存在较大的不确定性,为完成全年业绩规模金茂还需积极关注市场变化。

  华东销售占比45%,城市运营业绩贡献占比25%。根据企业披露数据,2022年金茂45%销售额来源华东地区,受2022年初上海疫情影响,华东占比同比减少4个百分点。城市表现来看,北京、上海、苏州的销售额居前三,分别为192.81亿元、156.22亿元和106.36亿元,百亿城市同比减少6座,南京、武汉、广州、成都的销售高于50亿元。此外值得注意的是,城市运营持续贡献较高业绩,来自城市运营的销售金额占比与去年基本相当,为25%。

  02 投资

  二级土地投资谨慎

  新增土地权益上升至64%

  拿地金额同比下滑83%,拿地销售金额比0.18。2022年中国金茂获取了13个二级项目,新增土储计容总建面179.2万平方米,项目总土地款277亿元,权益土地款177亿元,权益金额比例同比上升10个百分点至64%。拿地销售金额比0.18,与TOP11-20强房企平均的0.19基本持平,在行业整体拿地力度下降的情况下,二级土地市场拿地较为谨慎,偏向高能级城市,均来自一二线城市。

  土储总量充裕,二级土地储备可满足企业3-4年左右开发所需。2022年中国金茂以最高代价25.65亿港元私有化中国宏泰,实现收购多个城市运营项目,这也反映在金茂的一级土地储备增加上。截止2022年底,中国金茂总土储建面达9845万平方米。其中一级土地开发储备建面4595万平方米,二级土地开发储备建面5250万平方米。一级土储同比增加了44.5%,较好地补充了金茂的城市运营储备。二级土储相较2021年底有所下滑,按照企业2022年的销售规模和增长速度推算,目前的二级土储可满足大约3-4年的需求,土地储备充裕。

  03 营利

  实现营业总收入830亿

  金茂服务完成上市收入上涨

  2022年中国金茂实现营业收入829.9亿元,其中物业销售收入741.7亿元;受上半年长三角疫情影响,商业和酒店收入均同比减少,商业租赁收入14.68亿元,酒店经营收入11.43亿元;值得注意的是,在物管方面,金茂服务于2022年3月完成上市,2022年营业收入24.4亿元,同比上升61%。

  利润表现方面,2022年中国金茂实现整体毛利润131.5亿元,整体毛利率约为15.8%,净利率6.29%,归母净利率2.66%,。净利方面,2022年中国金茂实现净利润52.2亿元,归母净利润19.8亿元,均同比下降,主要是由于2022年因部分城市销售均价下调,金茂对其32个项目计提减值43.6亿元。

  04 偿债

  三道红线维持全绿

  融资渠道丰富利率降至3.90%

  截止至2022年底,中国金茂共持有现金447.0亿元,同比增长12.5%,资金实力进一步增强,现金短债比1.68,现金满足覆盖短债。此外净负债率、剔除预收账款资产负债率分别为69.2%和65.8%,分别较2021年底微升,主要是由于私有化中国宏泰之后,其部分担保以及债务并入中国金茂,导致杠杆率微增,但满足监管要求。综合来看,中国金茂2022年年达到监管“三条红线”的绿档。

  从融资及债务表现来看,金茂2022年积极拓展多种资金筹集渠道,境内发行5年期公司债合计人民币53亿元,票面利率低至3.2%;发行全国最大碳中和CMBS共计人民币87.08亿元,以及CMBS产品23.31亿元。丰富的融资机会进一步降低了中国金茂的融资成本,截止至2022年末,企业整体融资成本已下降至3.90%,较2021年底进一步下降0.08个百分点。丰富的融资渠道降低企业成本,也使得金茂的债务结构搭配更加健康,金茂的短债占比较2021年底减少了1个百分点至22%,长短债比3.62,安全边界进一步提升。