以销定产投资保持谨慎，拿地集中一二线主力城市。重资产航道要求经营现金流为正，轻资产航道目标快速增长。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

【合约销售额增长15%至985亿，下半年仍存去化压力】上半年龙湖集团实现全口径销售金额985.2亿元，同比增长15%。相比2023上半年克而瑞TOP10房企全口径销售金额同比下滑5%，龙湖的增长，一方面由于供货端准备充足，可供货值货源达2400亿；另一方面，上半年新项目首开去化达70%。但企业上半年的实际平均去化率仅为41%，这意味着存量货源占比将增加。龙湖下半年还有800亿的新供货源会入市，在行业回暖乏力的背景下，库存项目的去化压力将加大。

  【以销定产投资保持谨慎，拿地集中一二线主力城市】上半年龙湖新增土地20块，新增土储总建面257万平方米，货值达约546亿，是为数不多仍在拿地的民营房企。上半年龙湖二线城市新增土储建面占比84%，西安、济南、苏州、长沙及成都五地拿地均超20万。未来，龙湖表示仍会重点聚焦20个主力城市和14个机会城市，处理好供、销、存的关系，以销定支。

  【营收规模下滑35%至620亿，经营性业务拉升毛利率】上半年龙湖实现营业收入620.44亿元，同比下降35%；其中，物业销售收入498.69亿元，同比下降40%，主要是杭州、重庆两地的营业收入分别同比下滑63%及50%。上半年龙湖毛利率为22.4%，较全年上升约1.2个百分点；其中开发业务毛利率下降了3.6个百分点；但运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别提升了2.3及3个百分点。此外由于运营及服务业务实现了50%以上的毛利占比，从而导致龙湖毛利率整体的上升。

  【持续7年归属绿档企业，年内已无较大偿债压力】2023上半年龙湖剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍；净负债率57.2%；剔除预收后的资产负债率为61.9%，持续7年属于绿档企业。但短债占比显著增加，现金覆盖倍数下降较多，短期内将考验企业的运营回款能力。年内龙湖已无太大偿债压力，年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。截止2023上半年，龙湖平均借贷成本4.26%，相比年末4.1%略有提升，平均贷款年限为7.19年。

  【重资产航道要求经营现金流为正，轻资产航道目标快速增长】2023上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元；服务业务及其他不含税收入为58.4亿元。从未来规划来看，作为重资产的商业投资、长租公寓，龙湖要求从今年开始提出要实现自身经营现金流为正，实现自身有机增长。而轻资产航道物业管理、智慧营造，目标则是快速增长，未来保持30%以上的毛利率及比较快速的增长。

  01 销售

  合约销售额增长15%至985亿
下半年仍存去化压力

  2023上半年龙湖集团实现全口径销售金额985.2亿元，同比增长15%；全口径销售面积579.9万平方米，同比增长12%。其中实现归属股东权益的合同销售金额656亿元，权益占比67%。相比于2023年上半年克而瑞TOP10房企的全口径销售金额同比下滑5%，龙湖销售额实现15%的正增长。这一方面，由于龙湖在上半年供货端做了充足准备，可供货值货源达2400亿。另一方面，龙湖上半年新项目首开去化达到了70%。在此前的年度业绩会上，龙湖曾表示2023年将谋求全年65%以上的去化率，而2023上半年的实际去化率仅为41%，这意味着存量货源占比将加大。龙湖下半年还有800亿的新供货源会入市，全年会有超3200亿的可供货源。但预计在下半年行业恢复依旧乏力的背景下，库存项目的去化依然存有压力。

  从销售金额的区域分布来看，龙湖的销售贡献主要来自中西部、长三角及环渤海三个区域，分别占比35%、30%及23%，其中中西部占比相比2022年全年增加了6个百分点，其他区域占比均有不同程度下滑。从城市能级来看，一二线城市销售占比达84%，相比2022全年变化不大。

  从城市贡献来看，2023上半年龙湖于26个城市的排名在当地市场进入前十，其中成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三，其中成都合约销售达到了117亿元，同比增加了128%；合肥、北京、西安及苏州销售规模均突破50亿。2023上半年龙湖超半数的城市实现销售正增长，但也有部分城市合约销售大幅下滑，如杭州、重庆、济南，销售金额分别同比下滑75%、32%及42%。

  02 投资

  以销定产投资保持谨慎
拿地集中一二线主力城市

  2023上半年龙湖新增土地20块，新增土储总建筑面积为257万平方米，新增土储总价为245亿元；新增货值达约546亿。拿地规模及金额同比有所增长，主要是基于同期数据较低。总体来看，自2022年开始龙湖在土地市场表现谨慎，投资支出也减少明显，但仍是位数不多仍在拿地的民营房企。

  从拿地的城市能级分布来看，2023上半年龙湖未有在三四线城市拿地，其中二线城市新增土储建面占比84%；而一线城市占比16%，包括上海、深圳及广州。此外区域分布来看，中西部区域的新增土储占比达47%，长三角的新增土储占比达29%。具体城市来看，西安、济南、苏州、长沙及成都五地拿地均超20万，其中西安拿地建面达48万平米，于各城市中名列第一。

  未来龙湖表示仍会重点聚焦20个主力城市和14个机会城市，更加合理的处理好供、销、存的关系，以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。

  截至2023上半年，龙湖集团的土地储备合计5489万平方米，较2022年末减少了5%，权益面积为3816万平方米。土地储备的平均成本为5027元，为当期签约单价的29.6%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31%、25%、19.7%、14%及10.3%。虽然土储出现减少，但根据龙湖2022年销售面积来看，仍约可保障未来3年的发展，土地储备相对充足。

  03 盈利

  营收规模下滑35%至620亿
经营性业务拉升毛利率

  2023上半年龙湖实现营业收入620.44亿元，同比下降35%；毛利润139亿元，同比下降31%；归母净利润同比增长8%至80.58亿元。营业收入的大幅下滑主要是由于物业销售业务营收下滑所致。2023上半年龙湖物业销售营收为498.69亿元，同比下滑40%；其中杭州、重庆两地的营业收入分别同比下滑63%及50%。

  截止2023上半年，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为人民币2465亿元，相较于2022年末上升了9%；已售未结算的合同销售面积约为1570万平方米，相较于2022年末上升了6%，可保障未来的营收增长。

  从利润率水平来看，2023上半年龙湖的毛利率为22.4%，相比2022年上升约1.2个百分点；其中开发业务毛利率为14.3%，相比2022年下降了3.6个百分点；但运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为77.3%及31.9%，相比2022年提升了2.3及3个百分点。由于上半年龙湖运营及服务业务实现了50%以上的毛利占比，

  从而导致龙湖毛利率整体的上升。2023上半年龙湖的净利率为14.98%，相比2022年上升1.88个百分点。这主要是由于期内龙湖拥有49.9%权益的苏州东方铁塔等合营项目实现结转，上半年应占合营企业的除税后溢利为11.2亿元，大幅高于同期1.4亿的水平。此外，上半年龙湖归母净利率为12.99%，相比2022年上升3.26个百分点。

  04 偿债

  持续7年归属绿档企业
年内已无较大偿债压力

  在偿债能力方面，2023上半年龙湖持有在手现金724.3亿元，总有息负债为2070.9亿元。上半年，龙湖现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍；长短债比4.59。此外，净负债率为57.2%，较2022年略有下降；剔除预收后的资产负债率为61.9%，已持续7年属于绿档企业。但值得注意的是，从有息负债结构来看，短期有息负债相比年末增长79%至370亿元，短期有息负债占比从年末10%上升至18%。随着短债比例上升，现金覆盖倍数下降，短期内将考验龙湖的运营回款能力。

  在业绩会中，龙湖表示8月14日龙湖企业拓展已将17亿元款项拨入“18龙湖04”债券兑付专户；目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元，而2024年1月到期的153亿港币银团贷款，目前已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还。此外，龙湖明年还将有230亿元左右的债务到期，约占整体债务水平的10%左右。龙湖表示“不管这个周期或者这个市场多久恢复”，“已做了充分的准备，有信心穿越周期”。

  从上半年融资动作来看，龙湖整体借少还多，积极压降外债，但在经营性物业贷、境外银团、中债增债券等方面仍有所考量。2023年上半年，随着商业天街持续开业，经营性物业贷同比增加了约100亿至约400亿，银行融资占比约55%。此外上半年龙湖提取了31亿港币的境外银团贷款，同时积极关注境内债券融资。目前龙湖在央行帮助下已于2022年发行35亿元由中债增担保的中期票据，最近还有15亿元到20亿元的额度正在密集准备；明年可能还会发20亿元至30亿元。

  截止2023上半年，龙湖集团的平均借贷成本为4.26%，相比年末4.1%略有提升，平均贷款年限为7.19年。平均借贷利率提升主要是由于海外银团存量利率为浮动利率，随着美元加息利率有所波动。

  05 多元化

  重资产航道要求经营现金流为正
轻资产航道目标快速增长

  2023上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。截至上半年，龙湖集团已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；冠寓已开业11.9万间，整体出租率为93.7%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。此外上半年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%，截止2023年6月龙湖物业在管面积达3.5亿平方米。

  在商业投资方面，上半年龙湖已如期新增运营5座商场，其中2座为轻资产。同店营业额和同店日均客流同比均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。下半年，龙湖还将有约6座商业项目在北京、上海、济南等城市开业。

  长租公寓业务方面，已明确四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”。其中作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数达11.9万间。

  此外在代建领域，截至目前龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

从未来规划来看，作为重资产的商业投资、长租公寓，龙湖要求从今年开始提出要实现自身经营现金流为正，实现自身有机增长。而轻资产航道物业管理、智慧营造，目标则是快速增长，未来保持30%以上的毛利率及比较快速的增长。