核心观点

  【销售金额同比降幅超三成，长三角区域销售贡献度最大】2023年新城控股(601155)实现销售金额759.8亿元，同比下降34.5%，销售面积968.8万方，同比下降18.7%，销售均价7843元/平方米，同比下降19.5%。销售金额同比降幅远大于百强房企平均降幅。同时，企业持续积极推动项目销售的现金回流，2023年全年销售回款812亿元，回款率达到107%，较去年同期下降8个百分点。长三角销售贡献度有所下降，但仍为销售金额占比最高的区域。

  【年内无新增土储，总土储可满足企业未来3年需求】根据新城控股2023年年报数据披露和CRIC监测情况看，新城控股全年无新增土地储备。同时根据企业官微数据披露显示，截止2023年末新城控股可售土地储备3884万平方米，较去年同期减少21%。根据近三年企业的销售情况来看，当前可售土储足够未来2-3年的开发运营需要。根据企业披露的“2023年公司房地产项目表”来看，新城控股一、二线城市土地储备占比为37%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。

  【营收规模逆势增长，净利规模降幅超六成】2023年新城控股实现营业收入1191.7亿元，同比增长3.2%，其中房地产业务收入1073.4亿元，同比增长2.3%。年内，新城控股竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目），2024年全年预计竣工1,358.85万平方米，较2023年全年竣工规模降幅超三成，未来营业收入规模或将保持较低水平。从盈利能力上看，2023年新城控股实现毛利润227.1亿元，整体毛利率19.1%，地产开发毛利率13.9%，同比下降1.5个百分点。年内新城控股净利润5.6亿元，同比下滑64.7%，归母净利润7.4亿元，同比下滑47.1%，主要受到年内资产减值、信用减值等因素的影响。

  【短期流动性不足，三道红线处于黄档】截止至2023年底，新城控股共持有现金189.7亿元，相较期初下降39.7%，现金短债比0.89，剔除受限制现金的现金短债比为0.6，短期偿债压力较大。为缓解流动性压力，年内新城控股积极筹措资金近200亿元。长短债务比较期初的1.27提升至1.70，债务结构有所优化，其平均融资成本为6.2%，较期初下降0.3个百分点。净负债率44.7%，剔除预收账款资产负债率66.6%，符合监管要求。

  【商业收入同比增长13.2%，营收贡献占比8.9%】截止2023年底，新城吾悦广场在全国135个城市布局了198座吾悦广场，2023年全年新开业22座吾悦广场（含委托管理在营项目），至2023年底全国范围内已开业且委托管理的吾悦广场达161座，较去年的商场开业数量进一步扩张。2023年新城控股商业营收113.2亿元，同比提升13.2%，年内吾悦广场平均出租率达96.5%，较去年同期提升1.4个百分点。双轮驱动战略优势持续展现，根据企业财报附注显示，年内新城控股商业物业出租及管理收入占到2023年全年营业收入的8.9%，同比提升了0.9个百分点，物业出租及管理毛利率达到69.9%，成为企业修复集团毛利率的重要抓手。

  01

  销售

  销售金额同比降幅超三成

  长三角区域销售贡献度最大

  2023年新城控股实现销售金额759.8亿元，同比下降34.5%，销售面积968.8万方，同比下降18.7%，销售均价7843元/平方米，同比下降19.5%。销售金额同比降幅远大于百强房企平均降幅。同时，企业持续积极推动项目销售的现金回流，2023年全年销售回款812亿元，回款率达到107%，较去年同期下降8个百分点。

  从销售金额分布情况来看，长三角销售贡献度有所下降，但仍为销售金额占比最高的区域。2023年新城控股签约销售金额长三角占比最高达到42.1%，占比同比下降6.5个百分点。中西部得益于重庆、乌鲁木齐等城市的销售增长，销售金额贡献占比同比上升4.7个百分点至31.2%，成为仅次于长三角区域的重要销售金额贡献区域，此外，环渤海区域的销售金额占比也同比上升2.8个百分点至19.9%，珠三角销售金额占比6.9%，较去年同比下降1.1个百分点。

  02

  投资

  年内无新增土储

  总土储可满足企业未来3年需求

  2023年新城控股在公开市场无新增拿地，开发投资持续执行“节流”策略。根据新城控股2023年年报数据披露和CRIC监测情况看，新城控股全年无新增土地储备。同时根据企业官微数据披露显示，截止2023年末新城控股可售土地储备3884万平方米，较去年同期减少21%。根据近三年企业的销售情况来看，当前可售土储足够未来2-3年的开发运营需要。

  在从土储能级分布情况来看，新城控股一、二线城市土地储备占比为37%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部区域。根据企业披露的“2023年公司房地产项目表”来看，新城控股一二线城市土储占比达37%，长三角区域三四线城市土储占比为22%，其次为中西部三四线、环渤海三四线占比分别为19%、15%，还有7%的三四线土储位于珠三角区域。未来随着长三角、中西部三四线土储的转化，长三角、中西部区域的销售贡献度有望进一步提升。

  03

  营利

  营收规模逆势增长

  净利规模降幅超六成

  2023年新城控股实现营业收入1191.7亿元，同比下增长3.2%，其中房地产业务收入1073.4亿元，同比增长2.3%。年内新城控股实现结转面积1,711.34万平方米，竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目），同比微增0.6%。根据企业年报披露，2024年计划新开工51个子项目，新开工建筑面积408.19万平方米，全年预计竣工1,358.85万平方米，较2023年全年竣工规模降幅超三成，未来营业收入规模或将保持较低水平。

  从盈利能力上看，2023年新城控股实现毛利润227.1亿元，同比下滑1.8%，整体毛利率19.1%，同比下滑0.9个百分点，地产开发毛利率13.9%，同比下降1.5个百分点。年内新城控股净利润5.6亿元，同比下滑64.7%，归母净利润7.4亿元，同比下滑47.1%，净利率、归母净利率分别为0.5%、0.6%，分别同比下滑0.9、0.6个百分点，主要受到年内资产减值、信用减值等因素的影响。

  04

  偿债

  短期流动性不足

  三道红线处于黄档

  短期流动性不足，企业筹措资金近200亿元。截止至2023年底，新城控股共持有现金189.7亿元，相较期初下降39.7%，现金短债比0.89，剔除受限制现金的现金短债比为0.6，短期偿债压力较大。为缓解流动性压力，年内新城控股积极筹措资金，年内发行多笔境内、境外债券，累计金额近50亿元人民币，同时还获得以吾悦广场为抵押的经营性物业贷款及其他融资140亿元。

  有息负债规模下降，债务结构不断优化。截止2023年末，新城控股总有息负债规模为575.9亿元，同比下降19.2%，长短债务比较期初的1.27提升至1.70，债务结构有所优化，其平均融资成本为6.2%，较期初下降0.3个百分点。

  净负债率维持稳健，剔除预收账款资产负债率在监管阈值内。截止至2023年末，新城控股净负债率44.7%，剔除预收账款资产负债率66.6%，符合监管要求。

  05

  商业

  商业收入同比增长13.2%

  营收贡献占比近1/10

  截止2023年底，新城吾悦广场在全国135个城市布局了198座吾悦广场，较去年的布局规模新增4座吾悦广场。2023年全年新开业22座吾悦广场（含委托管理在营项目），至2023年底全国范围内已开业且委托管理的吾悦广场达161座，较去年的商场开业数量进一步扩张，商场规模优势或将成为其他公司难以轻易逾越的护城河。

  从商业运营收入来看，得益于年内吾悦广场规模扩增以及出租率的回升，2023年新城控股商业营收113.2亿元，同比提升13.2%，年内吾悦广场平均出租率达96.5%，较去年同期提升1.4个百分点。双轮驱动战略优势持续展现，根据企业财报附注显示，年内新城控股商业物业出租及管理收入占到2023年全年营业收入的8.9%，同比提升了0.9个百分点，物业出租及管理毛利率达到69.9%，成为企业修复集团毛利率的重要抓手。