年报点评|雅居乐:首次出现负毛利,企业多渠道融资自救

企业监测分析沈晓玲、张少贤 2024-04-15 16:01:27 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-15
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

 核心观点

  【业绩规模下滑超三成,降幅远超百强平均水平】2023年,雅居乐实现预售金额453亿元,销售规模同比下滑30.6%,远大于百强房企业绩的平均下降幅度。同期实现累计预售建筑面积303.9万平方米,同比下降41.4%,预售均价为14904元/平方米,较去年同期增加18.3%。

  【土储规模持续下降,三成土储位于大湾区和长三角】根据CRIC监测,2023年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年底,雅居乐拥有总建筑面积为3,335万平方米的土地储备,总土储规模较去年年底下降17%,土储规模大幅下降主要由于年内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来五年左右销售需求。从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比31.3%。

  【首次出现负毛利,净利已连续两年出现亏损】2023年,雅居乐实现营业收入为433.1亿元,同比下降19.8%,年内地产营业收入为236亿元,同比下降27.3%。合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2023年营收)为0.95,营收增长动力有待提升。2023年雅居乐实现毛利润亏损5.2亿元,同比下降152.4%,毛利亏损主要受到销售面积持续下滑且销售成本持续上升的影响,根据年报披露,尽管2023年确认均价同比提升13%,但建筑成本等相关成本平均同比上浮20.5%,压缩毛利水平。年内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损127.8亿元和138.0亿元,主要受到毛利亏损、出售附属公司以及出售和联营公司亏损等因素的影响。

  【三道红线处于黄档,企业多渠道融资自救】截止2023年12月底,雅居乐拥有现金125.5亿元(包含受限资金),相比去年年底下降22%,短期债务258.7亿元,较去年年底增加7.7%,现金短债比在去年0.7的情况下降至0.5,同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3,较与去年年底再降0.1,短期流动性枯竭。2023年雅居乐的净负债率为65.8%,较去年年底上升8.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至68.9%,相较期初上升2.2个百分点,加权平均借贷利率较期初提高1.6个百分点至7.6%。企业多种方式筹集资金,包括股权配售、资产处置和债券发行等方法。

  【多元营收持占比45.5%,物管营收同比增加6.2%】2023年多元业务营收达约197.1亿元,同比下降8.6%,同时多元化营收占比持续上升至45.5%。从具体板块看,年内物业管理的收入为145.3亿元,较去年同期上升6.2%,截止2023年底,在管物业建面为5.9亿平方米,规模同比提升8.2%,年内新增合约面积4470万方。商业管理(包括酒店营运及物业投资)及环保收入为人民币51.8亿元,较去年同期下降34.4%。

       销售

  业绩规模下滑超三成降幅远超百强平均水平

  销售规模同比下降30.6%,均价同比提升近两成。2023年,雅居乐实现预售金额453亿元,销售规模同比下滑30.6%,远大于百强房企业绩的平均下降幅度。同期实现累计预售建筑面积303.9万平方米,同比下降41.4%,预售均价为14904元/平方米,较去年同期增加18.3%。

  土地

  土储规模持续下降三成土储位于大湾区和长三角

  全年无新增土储,总土储较去年年底下降17%。根据CRIC监测,2023年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2023年底,雅居乐拥有总建筑面积为3,335万平方米的土地储备,总土储规模较去年年底下降17%,土储规模大幅下降主要由于年内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看,平均地价为3030元/平方米,是年内平均售价的1/5,土地成本较低。尽管土储规模下滑,但按照企业近3年的项目销售情况估算,可满足未来五年左右销售需求。

  从土储分布上看,雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群,合计土储占比31.3%。其中大湾区土土地储备约为715万平方米,占整体土地储备的21.4%,现有44个在建项目;长三角土储占比9.9%,土储为330万平方米,包含40开发项目。在香港,雅居乐拥有两个房地产项目,包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目,合计土地储备为2.0平方米。

  盈利

  首次出现负毛利净利已连续两年亏损

  地产营收持续下滑,营收规模后劲不足。2023年,雅居乐实现营业收入为433.1亿元,同比下降19.8%,年内地产营业收入为236亿元,同比下降27.3%,主要由于房地产行业经营环境不利,地产开发结转总面积为213万平方米,较去年同期下降35.6%,确认销售均价为每平方米人民币11080元,较去年同期的每平方米人民币9805元增加13%。同时,合同负债储备来看,合同负债覆盖营收倍数(合同负债/2023年营收)为0.95,营收增长后劲不足。

  出现负毛利,净利亏损。2023年雅居乐实现毛利润亏损5.2亿元,同比下降152.4%,根据年报披露,尽管2023年确认均价同比提升13%,但建筑成本等相关成本平均同比上浮20.5%,压缩毛利水平。年内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损127.8亿元和138.0亿元,主要受到毛利亏损、出售附属公司以及出售和联营公司亏损等因素的影响。

  负债

  三道红线处于黄档企业多渠道融资缓解资金困境

  平均借款利率显著提高,有息债规模下降。2023年雅居乐的净负债率为65.8%,较去年年底上升8.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至68.9%,相较期初上升2.2个百分点,仍保持在监管阈值内。年内,加权平均借贷利率较期初提高1.6个百分点至7.6%。截止2023年底,雅居乐总有息负债规模535.5亿元,较去年年末下降10%。

  企业资金枯竭,流动性持续恶化。截止2023年12月底,雅居乐拥有现金125.5亿元(包含受限资金),相比去年年底下降22%,短期债务258.7亿元,较去年年底增加7.7%,现金短债比在去年0.7的情况下降至0.5,同时剔除受限制现金后的现金短债比为0.3,较与去年年底再降0.1,短期流动性枯竭。同时,长期债务为276.8亿元,较去年年底下降21.9%,长短期债务比1.1,较期初下降0.4。从一年期债务结构来看,银行借款达224.7亿元,占比近9成,同时债券待偿还金额仍有34亿元。

  企业多种方式筹集资金,根据年报数据显示,1月以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股,合共取得约4.9亿港元,3月获得期限12个月的折合人民币约24.2亿元的银团贷款再融资,5月获得期限19个月折合人民币52.5亿元的贷款融资,累计获得约80亿元融资,6月雅居乐宣布终止现有股份奖励计划,改善现金流情况。8月雅居乐再次以先旧后新方式配售及认购合共约3.46亿股,共取得约3.9亿港元来缓解流动性压力,10月雅居乐先后出售多家附属公司、合联营公司股权的方式获得12.1亿元的资金支持。

 战略

  多元营收占比45.5%物管营收同比增加6.2%

  雅居乐坚持“以地产为主,多元业务协同发展”的模式,多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2023年多元业务营收达约197.1亿元,同比下降8.6%,同时多元化营收占比持续上升至45.5%。从具体板块看,年内物业管理的收入为145.3亿元,较去年同期上升6.2%,截止2023年底,在管物业建面为5.9亿平方米,规模同比提升8.2%,年内新增合约面积4470万方。商业管理(包括酒店营运及物业投资)及环保收入为人民币51.8亿元,较去年同期下降34.4%。