一、本月楼市政策聚焦：中央定调2021楼市走向，解决大城市住房突出问题和发展租赁住房是核心
12月，房地产政策环境保持总体平稳。中央层面，韩正在月初的住建部座谈会上明确要求，要牢牢坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，推动房地产市场平稳健康发展。要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系。随后，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议相继在北京召开。两次重磅会议在分析肯定了2020年住房和城乡建设工作和房地产调控工作的基础上均提出，2021年要坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。要大力发展租赁住房，高度重视住房保障体系建设。要解决好大城市住房突出问题等重要论述。
地方层面，12月地方调控呈现“松紧互现”的特点，调控频率较上月小幅提升。从调控手段来看，调控“收紧”主要表现在行政限制和市场监管政策等方面，具体如强化“限房价、限地价、竞配建”等土地出让方式、提高二套房商业贷款和公积金贷款首付比例、加强商品房预售资金监管、持续开展住房租赁市场秩序整顿等，调控“宽松”则仍聚焦在人口人才政策和公积金政策等方面，如进一步放宽城市落户限制、放宽公积金贷款审批门槛、提高公积金贷款最高额度等。本期报告主要对12月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。
二、中央政策：坚持“房住不炒”，加快建立租购并举住房制度
1.政策跟踪
2.政策小结及重点政策解读
（1） 政策小结
本月宏观政策延续宽松。12月15日，中国人民银行开展了9500亿元MLF操作和100亿元逆回购操作，中标利率均未变动。LPR连续8个月未作调整。年关将至，市场流动性面临多种因素扰动，加之近期企业违约事件增多引发市场波动，央行连续开展大额MLF操作，意在保持市场流动性合理充裕，提振市场信心。
在房地产方面，12月3日，韩正主持住建部会议，重申坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，要时刻绷紧房地产调控这根弦。12月31日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，进一步限制和规范房地产资金供应。中央关于房地产调控立场保持坚定。在中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议上，中央对2021年房地产工作也作出了相应部署。其中，重点突出了要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房建设等工作。全国住房和城乡建设工作会议明确提出，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系等。为2021年房地产市场走向定下了基调。
（2） 重点政策解读：
两次重磅会议揭露2021年房地产关键词
“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”
2020年12月，与房地产业关系紧密的两个重磅会议：中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议相继在北京召开。两次会议在总结2020年工作进度、分析面临的形势和问题的基础上，对2021年住房和城乡建设工作作出了总体要求和具体工作指导。
从中央经济工作会议来看，同2019年相比，2020年中央经济工作会议关于房地产业篇幅明显增加。在继续坚持“房住不炒”的调控基调下，2020年中央经济工作会议重点突出了两大工作方向：其一，解决好大城市住房突出问题。从当前情况来看，大城市存在供需矛盾突出、房价高、新市民等住房困难群体住房无法得到保障等问题。住房问题是民生问题，直接关系到城市发展。其二，加强住房租赁市场建设。同以往寥寥几笔不同，2020年中央经济工作会议在住房租赁市场建设方面的表述可谓浓墨重彩，提出高度重视保障性住房建设、推动“租购同权”、规范发展长租房市场、加强租赁住房土地供应、降低租赁住房税费负担、对租金水平进行合理调控等多项具体工作指导。
从全国住房和城乡建设工作会议来看，同2019年相比，2020年全国住房和城乡建设会议在房地产发展方面有了更进一步的具体指导。如：在稳妥实施房地产长效机制方面，提出强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制；在发展租赁住房和构建住房保障体系方面，提出解决好大城市住房突出问题，加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系等。会议还将城市更新单独列为八个方面重点工作之一，提出深入推进以人为核心的新型城镇化，构建以中心城市、都市圈、城市群为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系。
综合这两次重磅会议来看，“房地产长效机制”“大城市”“租赁住房”“城市更新”将是2021年房地产市场关键词，也是行业和企业持续发展契机所在。
三、地方政策：因地制宜，落实差别化调控
政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）住房保障政策
（5）人口人才政策
（6）市场监管政策
（7）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2020年12月地方出台房地产调控政策47条，其中，宽松性政策13条，紧缩性政策18条，中性政策16条。地方调控由此前的“紧多松少”逐渐向“松紧互现”平稳过渡。2020年全年地方出台房地产调控政策550条，较2019年618条小幅减少，主要原因在于年初疫情使楼市进入了一段时间的停摆期。
从12月地方调控内容来看，地方收紧调控主要表现在行政限制和市场监管等方面。典型如：西安市强化二套房商业贷款首付比例差异化调控、提高住房公积金贷款首付比例；芜湖市强化包括“限房价、竞限价安置房”、“限地价、竞市场调控房”、“限地价、竞配（代）建公共配套设施或缴纳配套设施建设资金”等土地出让方式，严格落实商品住房价格备案制度；宁波市加强父母投靠子女落户购房和离异购房限制，提高二套房商业贷款首付比例；北京首次采用“竞地价竞政府持有商品住宅产权份额 竞高标准商品住宅建设方案”方式供地等。此外，佛山、成都、昆明、太原等地相继出台了商品房预售资金监管政策，南京、北京、上海、海口、济南等地就住房租赁市场领域持续开展整治工作。地方放宽调控主要表现在人口人才政策和公积金政策等方面。典型如：河北省全面开展住房公积金异地个人住房贷款业务、湛江市放宽公积金贷款发放条件并提高公积金贷款额度；上海、广州、山东、福州、无锡、苏州等地进一步放宽落户条件等。此外，文山市、自贡市富顺县等地为支持自住型购房和改善型购房，均出台了一些利好政策。
四、12月重要事项复盘
五、房地产政策展望
1.中央层面
12月16日至18日，中央经济工作会议在北京召开。会议提出，2020年受疫情的巨大冲击，全球经济严重衰退；2021年疫情变化仍具不确定性，全球经济依然笼罩在疫情的阴霾下。尽管2020年中国经济取得了来之不易的成就，但2021年依然面临各种风险挑战，经济恢复基础尚不牢固。因此，2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，重点是政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。12月25日，中国人民银行召开的货币政策第四季度例会重申了这一观点，并强调要保持稳中求进的工作总基调，深化利率汇率市场化改革，稳定市场预期等。由此来看，中短期内宏观政策仍将维持宽松。尤其是年关将至，市场流动性需求加大，央行大概率将继续“放水”以稳定市场。
在房地产方面，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议已为2021年楼市定调，在坚持“房住不炒”定位下，解决好大城市住房突出问题和发展租赁住房将是核心。12月31日，央行发文建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，规范和限制银行业金融机构房地产贷款规模。加之包括“三道红线”在内的重点房企资金监测和融资监管新规覆盖面稳步扩大，房地产金融监管持续从严。2021年房企融资增速大概率放缓，主要以借新还旧为主。
2.地方层面
12月地方调控在经历连续多月大范围收紧后，呈现出“松紧互现”的特点。一方面是因为热点地区楼市由于政策干预，房地产市场过热现象有所缓解，另一方面则是因为年关将至，返乡购房旺季来临，保持政策环境稳定有利于购房需求释放。从中长期看，在“房住不炒”政策基调下，地方调控将长期维持“松紧互现”甚至“紧多松少”的特点。从短期来看，地方调控或维持稳定，局部地区在库存压力下，或借助春节返乡契机，出台适度宽松性政策，鼓励房企降价促销，鼓励返乡置业等。此外，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议将租赁住房建设提升至前所未有的高度，大力发展租赁住房、整顿和规范住房租赁市场秩序也必将是地方工作重心之一。
执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员
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