市场关于豪宅的消息又多了起来。

  昨天，位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，512套套均4000万元的房源，最终卖出505套，去化率98%，单盘单日销售额达到196.5亿元。

  200亿什么概念？如果以1-2月百强房企全口径销售榜来看，可以排到TOP5。

  上周，同样是在上海，两个高端盘绿城外滩兰庭和绿城沁蘭园再现“日光”，最高认购率达到270%，并触发积分。

  在深圳，4套二拍豪宅法拍房，吸引超8万人次围观和80余人次报名。

  土地供应端也不断有高价地入市，比如苏州，拍出了江苏省最高单价地块，合肥也有最高单价地块被拍出。

  2024年，部分城市高端市场的热度会延续并扩散吗？

  据CRIC预测，重点10城2023年成交的高价地预估将在2024年新增高端住宅供应约为1007万平方米，不同城市之间将迎来差异化行情。

  改善和高端市场表现出一定的韧性。

  这一特征在2023年比较明显。CRIC监测的10个核心城市全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。

  二三线城市总价千万元以上高端住宅成交明显增长。

  上述核心10城中，抛开成交总量基本持平的一线城市，6个二三线城市总价千万元以上高端住宅成交总量接近1.3万套，同比增长10%。

  不过从2023年全年成交走势来看，呈现出“前高后低、后劲不足”特征，年末重点城市高端住宅热度下降，成交增长动能放缓。

  进入2024年，在高端改善盘供应缺位的情况下，重点10城高端住宅成交有所下滑。

  CRIC数据显示，1-2月重点10城总价1000万元以上高端住宅共成交了3494套，同比减少48.7%。

  从土地供应端来看，2023年上述重点10城高价地成交比重达到了15%，而这些高价地从拿地至开盘基本上在5-8个月左右，也就是说，高价地预期会在2024年四季度集中入市。

  随着2023年高价地入市，2024年高端市场能够新增多少供应量？

  根据过去项目开售周期，以及2023年成交高价地块开工情况来看，典型10城2024年预计将新增高端商品住宅供应面积1007万平方米。

  分城市来看，成都、广州2023年成交高价地预计2024年可供应高端商品住宅面积超过200万平方米，是供应量排名居前的2个城市。

  其次，武汉、南京等城市新增供应量也在100-200万平方米。杭州、苏州为第三梯队，供应量在50-100万平方米。厦门、上海、深圳、北京等2023年成交高价地预计在2024年新增的供应量较低，供给约束会越发明显。

  与2023年1000万以上商品住宅供应面积进行横向对比，武汉、南京、苏州豪宅供应量稳中有增，杭州、厦门持平，上海、深圳则大幅回落。

  需要指出的是，本文仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算，但由于不同项目的体量差异较大，一次性开盘全部入市的项目较少，且不同城市预售证发放规则有一定差异，一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右，开盘也需要视市场和蓄客情况而定，入市体量仅供参考。

  从增量来看，可统计数据的7个样本城市2023年高价地成交建面约为556万平方米，较2023年1000万以上商品住宅供应面积微降4%，新增供应规模基本与2023年持平。

  成交端来看，虽然高净值人群购买力韧性强于刚需，但整体成交增长存在疲软迹象。

  一方面，当前整体市场下行背景下，二手房挂牌量增加，一定程度上增加了房产变现的难度；

  另一方面，高端购买力基数相对固定，随着这两年需求的释放，整体出现阶段性疲软。

  多方面因素下，2024年高端住宅供应增量、成交热度转降。

  不过从不同城市供需情况来看，存在一些差异化行情。

  先来看深圳，去年高价地入市带来的高端住宅市场新增供应规模回落，短期内新房供给约束明显，部分客户会被挤压至二手房市场，整体高端二手房市场仍将保持高位运行。

  前2月，深圳总价1000万元以上二手高端住宅共成交590套，较去年同期增长76%。

  再来看上海，2023年成交高价地预计在2024年供应面积约为33万平方米，新增供应量相较于2023年1000万元以上高端住宅供应面积有所下滑。不过，目前上海入市的高端项目主要以城市更新项目为主，比如单盘销售接近200亿的中海·顺昌玖里便是典型的历史风貌保护及城市更新项目。

  2024年上海明显增加了高端改善盘的供应，从三批次房源来看，推出的19盘中总价2000万元以上新房就有7个。另外，据克而瑞上海机构预测，接下来四批次新房名单中多个顶豪楼盘即将登场，海玥黄浦源等几个单价18万元以上风貌别墅盘等待入市，改善类项目香港置地启元、汤臣君品、保利天峯、龙盛·湾上等热门项目也有望入市。

  二三线城市中，杭州、厦门高端购买力有望进一步释放，武汉、南京、苏州等或迎来高端住宅供应放量期，整体推盘节奏放缓预期也将影响高端购买力释放。

  考验高端市场购买力的时候到了。

  整体来看，自去年年末高端市场热度有所下降，成交增长动能放缓，2024年高端住宅市场整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳，整体市场热度预期转降。

  由于高端购买力短期内略有疲软，不同城市将迎来差异化行情，不过供应稀缺核心片区、配套健全的高端住宅项目仍是购房者争抢的对象。