11城二手房业主挂牌动机调研:置换占比过半

市场克而瑞研究中心 2024-09-03 08:41:43 来源:丁祖昱评楼市

  2024年至今,二手房市场整体活跃度高于新房市场。

  在政策利好之下,近期重点城市二手房市场挂牌及成交量一直处于高位,尤其是挂牌量,2024年3月以来,二手房挂牌量居高不下。

  二手房挂牌量持续高企的背景下,业主挂牌卖房的动机主要是什么?

  为了得到答案,克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市,获得数百组客户样本数据。

  调研结果显示,半数以上客户卖旧仍会买新。套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位,占比分别达到16%、12%、9%,反映整体市场预期偏悲观。

  对此,我们认为,在二手房“以价换量”的情况下,部分城市二手房市场份额还将保持高位。

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  2024年3月至今,二手房新增挂牌量一直位于高位,数据显示,2024年第8周起至第34周,北京、上海、广州、深圳、天津、大连、南京、青岛、成都、厦门、合肥、昆明、东莞、佛山、无锡15个重点城市二手房周均挂牌量达4.1万套。

  进入8月,2024年第31周至第34周,15个重点城市周均二手房挂牌量3.4万套,虽与之前相比略有下降,但仍维持在相对高位。

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  从成交来看,在各地利好政策影响下,二手房整体成交保持活跃,韧性强于一手房。

  相关数据显示,2024年第8周起至第34周,北京、上海、广州、深圳、天津、大连、南京、青岛、成都、厦门、合肥、昆明、东莞、佛山、无锡15个重点城市二手房周均成交7077套,整体成交水平高于去年同期。

  进入8月,受政策利好效应减弱及市场前期需求大量释放影响,二手房成交规模降台阶,15个重点城市周均成交5742套,较之前7077套周均成交下降18.9%,较7月周均下降约12%。

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  在二手房市场挂牌量持续高热的背景下,克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市,获得数百组客户样本数据。

  结果显示,11个城市置换客群占比达到52%,买新置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。

  套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位,占比分别达到16%、12%、9%。这三类动机都以将房产变现为主要目的。

  而还不起贷款、变现还债等居民经济压力因素占比分别都仅为4%。除此之外,还有3%比例的客群因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等其他原因出售现有住房。

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  具体到城市来看,置换客群占比最高的城市为北京、深圳等,置换需求的占比分别为70%和62%。

  相比其他城市,北京居民对房价止跌企稳的信心更加坚定,投资止损和看跌避险的卖房动机占比都仅有5%。

  深圳方面则是因为2024年4月出台了住房“以旧换新”帮卖政策,加强了一二手市场联动,对提振置换需求入市信心有积极效果,因此当前深圳二手房市场置换动机达62%。

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  从止损看跌方面来看,11个核心城市中重庆投资止损占比较高,达29%,且明显高于其他城市。

  其次是杭州,投资止损占比达18%,且看跌避险占比也达15%高位,这主要是因为杭州2021-2022年期间购房的业主在近两年迎来集中交付,但随着行业周期变化,这些房源市值已低于购置时的预期价值,部分房源交付标准还出现了调整。

  同时,需要注意的是武汉,投资止损占比达13%,看跌避险占比高达25%。CRIC数据显示,今年前7月武汉二手房成交均价同比下降约13%,二手房成交平均套均价从去年的166万元降到今年的152万元,房价持续下行让业主资产快速缩水,市场上抛售避险情绪较为浓重。

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  最后是广州、苏州、天津、成都等套现持币型城市。苏州套现持币动机占比达到23%为11个核心城市中最高,其次是天津,达22%,这两个城市套现持币占比都明显高于其他城市,同时也是除了置换以外的第二大卖房动机,业主套现或出于创业等资金周转需要,又或者为子女教育、养老等储备资金。

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  总体来看,当前二手市场的活跃,是多方面的原因。

  从购房者来看,一方面是二手房性价比高选择面宽,另外一方面也是所见即所得的现房优势。

  从业主方面来看,集中挂牌置换仍是主流,同时套现、看跌等原因也有一定占比,这些业主卖掉旧房后很可能不会再买新房,反映了市场预期偏悲观。

  对此,我们认为后期一二手房竞争加剧,未来房企仍需从二手房手中抢市场份额。新房市场需把握当前的一些结构性机会。