“527新政”后，相对于二手房，新房在首置客群的选择中热度更高。

  ◎  文 / 特别观察组

  2011年以来上海政策松绑力度最大就是2024年5月27日出台的“527新政”。

  无论是缩短社保年限、扩大单身买房范围，还是降首付和利率等，都使得首置客群的购房成本在降低。

  政策释放了大批新上海人成为潜在购房者，本文聚焦有居住需求的首置客群。

  01“527新政”限购、贷款和公积金等条款利好首置客群

  通过数据，看看“527新政”后首置客群愿意为新房还是二手房买单。

  02“527新政”后，新房和二手房成交释放了一大波热度

  房屋总价是首置客群最重要的关注点。

  首置客群中新上海人占比较高，鉴于上海高房价，”上车”房源选择空间有限，大体分两类，分别是“老破小”和“远大新”，二者共同点就是低总价。我们梳理了“527新政”前后新房和二手房住宅的成交数据，可以看到。政策周均新房和二手房成交起势明显，政策后虽有下滑但仍好于政策前。

  03 随着政策边际效应，新房和二手房热度上走势不同

  鉴于上海高房价，我们将500万元以下定为首置客群的主力购房总价段。

  下面聚焦500万以下总价段进行分析。新政刺激新房成交激增，十周后仍远高于政策前水平。新房500万以下成交多集中在300-500万元，因新房小面积多为70-90㎡。

  新政刺激二手房成交上涨明显，随着边际效应涨幅收窄。

  新政周均，新房300-500万元总价段成交激增，相比政策前周均上涨92%，而二手房各总价段的涨幅在59-72%。政策后周均看，新房涨幅虽有下降，相比政策前涨幅仍有49%，而二手房在政策后周均相比政策前周均涨幅降至23-24%，二手房热度衰退显著。

  04 政策后500万以下房源，二手房的热度下降较快，新房热度更高

  “527新政”后刺激了一波首置客群购房，新房和二手房市场均迎来热度和成交。

  随着政策边际效应，可以看到，新房500万以下总价段成交套数在政策周均和政策后周均相比政策前周均涨幅由92%将至49%，虽有下滑，仍远高于二手房各总价段政策后周均相比政策前周均23-24%的涨幅。因此“527新政”后，相对于二手房，新房在首置客群的选择中热度更高。