深圳年末的“压箱底”地块，被华润与中海联合体以185.12亿元竞得。

  这是一宗位于深圳南山区粤海街道的“百亿元住宅用地”，宗地号为T107-0107，不限价、无配建、没有“70/90”限制、价高者得，在深圳今年至今仅出让了4宗住宅用地的背景下，该地块的关注热度空前。

  由于地块的起拍门槛过高，出让现场并未火热到出现多家房企近身“肉搏”的场面。12月2日下午，该地块仅有两家房企报名竞拍，分别为华润中海联合体与招商蛇口。

  但是，此次的竞拍现场简约却不简单，到场双方都对地块展现出了志在必得的气势。最终，经过长达近一个半小时、293轮的举牌竞价，华润与中海联合体以185.12亿元拿下了T107-0107后海地块，溢价率达46.3%，成交楼面价更是高达70387元/平方米。

  此次土地拍卖，毋庸置疑创下了今年深圳乃至全国的总价地王纪录。与此同时，11月29日，中海以153.32亿元拿下了北京总价地王，两块“百亿地王”的诞生仅相隔两天。

  对当下一线城市开始出现“百亿级地块”的现象，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面地方政府想通过推出超级地王，提振土地市场的信心；另一方面，超级地块通常位于城市中心或核心地段，能够吸引更多的开发商和购房者，是市场上的热点。

  举牌293轮

  T107-0107地块位于深圳湾后海总部基地，11月4日挂牌，起拍价126.5亿元，是深圳迄今第九宗总价超百亿元的住宅用地。

  深圳上一次出让的“百亿元地块”，是去年6月由中海地产以125.32亿元拿下的深圳湾超级总部基地住宅地块，开发建设成中海深湾玖序项目，已于今年6月底首次开盘，开盘销售额过百亿元。

  值得关注的是，去年的深圳湾超级总部基地住宅地块，吸引了华润建发、中海地产、保利发展、招商华发、中铁建、越秀共6家房企或联合体下场竞拍，并且，从竞价到竞自持租赁面积，多家房企鏖战举牌将近150轮。

  而此次出让的T107-0107住宅地块，则在起拍价、成交价、溢价率、楼面地价各方面均超越了去年中海地产拿下的深圳湾超级总部基地住宅地块。出让信息显示，土地位置为南山区粤海街道，土地用途二类居住用地+商业用地+道路用地，土地面积38566.56平方米，建筑面积263000平方米，土地使用年限70年。

  该宗地含商务公寓70000平方米，其中40000平方米可分割转让、30000平方米限整体转让。此外，该地块商品房不限价、无保障房、没有70/90户型限制，并且建筑高度限高250米（含商业）。

  尽管只有两家企业报名竞拍，但T107-0107地块毫无疑问是深圳的一宗“王炸”地块，对大多数房地产开发企业来说，该地块“不是不想要，而是要不起”。

  深圳市南山区后海片区最近一次入市的住宅项目为华润深圳湾悦府，该地块于2012年出让，2017年开盘，目前，悦府一、二期在中介机构平台的最新挂牌价为21.5万元/平方米、17.2万元/平方米。

  换句话说，这次的T107-0107地块未来有极大的可能与中海深湾玖序一样，打造为大面积的深圳地标级豪宅产品，甚至更胜一筹。业内人士预计，T107-0107地块届时的住宅部分建成售价或在15万元/平方米以上。

  地理位置的绝对优越，加上没有了过往的竞拍限制，两家到场的报名企业均对地块志在必得，当日竞价阶梯为2000万元，在经过将近一个半小时、共293轮的举牌竞价后，由华润中海联合体拿下。

  竞拍结束后，现场有深圳市交易集团的工作人员感慨：“从126亿元拍到185亿元，今天这块地太贵了。”

  中海两拿“百亿地王”意图

  今年四季度以来，四大一线城市的“百亿级住宅地块”不断上新。

  随着全国房地产市场“止跌回稳”态势初现，土地市场也有了积极变化。9月29日，广州南方面粉厂地块最终由保利发展以117.6亿元竞得，溢价率达33.4%，该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。

  11月29日，北京朝阳第二宗组团地块上架竞拍，最终由中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%。

  仅隔两天，深圳紧随其后拍出“百亿地王”，再次由中海联合华润竞得。

  有业内人士认为，尽管房地产市场有所回暖，但在年末房企拿地依旧谨慎、投资聚焦的背景下，城市要卖地，就更需要拿出最好区域的“压箱底”地块，对于核心区域已基本没有可出让住宅用地的深圳而言，“商改住”政策，便是眼下最好的土地供应结构调整手段。

  去年以来，深圳陆续通过在城市核心区域的规划调整，将核心片区的商业性用地改为住宅用地，向市场供应了一批深圳湾超级总部基地、后海总部基地、宝安中心区、深圳北站等寸土寸金区域的优质住宅用地。

  12月2日的深圳湾后海总部基地住宅地块，与去年的深圳湾超级总部基地住宅地块，均是由此而来。

  业内人士认为，土地拍卖市场回暖带来房企竞争火热，背后的底层逻辑离不开深圳房地产市场的升温信号。

  继10月份深圳全市一手住宅网签4153套创下35个月新高以来，深圳11月一手住宅认购数再次触及万套大关，新房网签达8076套，环比上涨94.5%。11月二手住宅网签也达到7125套，环比上涨16.5%，达到近4年以来最高点。

  美联物业深圳董事总经理江贤亮分析称，10月、11月全国房地产市场交易畅旺，各城市住宅交易的月度备案数字均创下年度高位，止跌回稳的态势日益明显。与此同时，土地市场也出现了积极的变化，四大一线城市高总价地块愈发突出，溢价率不断上升。

  江贤亮认为，虽然目前土地拍卖市场仍难见民企身影，但相信随着土地拍卖环境持续宽松、存量房重回低位，房企买地的热度也将上升，民企重回土地市场为期不远，土地市场的复苏亦渐行渐近。