上海再出新规!小户型时代要结束了?

政策 2024-08-29 09:54:38 来源:丁祖昱评楼市

  楼市风向标城市,上海,又迎来新动作!

  8月27日,上海发布新规,提高商品住房中小套型的面积标准,同时优化调整中小套型住房所占比例。 

  具体来看,多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米,根据环线调整供应比例,中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。

  简单来说就是,今年3月第一批次集中供地出让中对“7090”政策的调整迎来官宣,这项自2006年至今实行了18年的政策,以红头文件的形式正式宣告终结。

  今年前7月,上海商品住宅成交结构可以看出,100-120平方米大户型已成为购房者的主力目标,而过去“7090”政策下小户型是供应主流的情况明显与需求现状背离。在这一背景下,上海进一步放宽面积户型要求,旨在满足多样化的改善性住房需求。

  目前市场已经进入了“不缺房”的时代,人们的居住需求也从“有没有”向“好不好”转变。

  除了上海此轮调整以外,为满足多样化改善需求,深圳、苏州等重点城市均出台了一系列计容新规来支持高品质住房建设。

  此次上海中小套型标准的调整并非首次。

  2024年以来上海积极从供给侧、需求侧给市场注入活力,引导改善市场预期。

  早在今年3月,“7090”限制便被突破。

  彼时,上海土地市场官网挂出2024年第一批次第二轮土拍出让公告,在“出让须知”中多个地块“中小套型住宅设计建设标准”发生变化。

  具体变化与此次政策中的标准一致。即多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。

  简单来说,未来新建商品住宅面积更大了,同时面积段更大的房子也会越来越多。

  与此同时,政策明确中小套型住房供应比例。原则上,中外环间区域不低于70%,中环以内区域不低于60%,新城和南北转型重点区域不低于60%,外环外其他区域不低于50%。

  根据以往的土地出让信息,中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等。对比之下,部分区域调低了中小套型住房供应比例。

  不过,据克而瑞上海区域观察,在此之前上海中小套型住房供应比例已有所松动,从近两轮土地出让中可以明显看出,中环内中小套型住房比例一般在0%-40%不等,外环外则在30%。从这一角度来看,中小套型的比例一定程度上被拉高。

  但相较于此前的“7090”政策中对中小套型比例“必须达到70%以上”规定,新规更加灵活,根据不同环线、区域设置不同的比例要求。

  政策一大亮点在于新出让商品住房用地套型结构的区域统筹被强化,这将为供应端条件设置预留较大调整空间,以适应市场需求进行产品优化。

  此次政策调整的大背景,是上海人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求发生变化。

  根据上海国民经济和社会发展统计公报,至2023年年末,上海城镇居民人均住房建筑面积37.51平方米。而同期我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。

  这意味着,上海居住条件仍有进一步提升的空间。

  另外,七普统计数据显示,上海是全国“多代同住一室”最严重的城市,这一比例为10.7%,也就是说每10户上海城镇家庭就有1户家庭“多代同居一室”。

  未来,上海改善需求仍将持续释放。

  随着房地产市场供求关系发生变化,刚需客群逐渐转向二手房、新房市场趋向改善型在今年的上海市场尤为明显。

  据克而瑞产品力研究中心统计,截至7月,大户型已成为上海购房者的主力目标,其中三房成交占比接近七成,四房与五房及以上产品成交比重分别较去年同期增加3.1和0.2个百分点,其余房型的市场份额均同比下降。

  从面积段来看,前7月,100-120平米面积段产品成为主力成交面积段,占比达到28.7%。

  从变化趋势来看,120平方米以上各面积段产品的市场比重均同比持增。这意味着,市场对大面积的产品需求正在攀升。

  上海正成为一线城市的缩影。整体来看一线城市新房成交结构集中在100-120平方米面积段,占比达到23.9%,100平米以下产品成交比重较去年同期下降3.4个百分点。

  此次上海政策调整,将进一步引领市场变革,更好的满足购房者对大户型的需求,推动市场更好的达到供求平衡。

  值得注意的是,在探索房地产行业新模式下,除了上海放开“7090”政策以外,全国各地也在为支持“好房子”建设出台一系列新规。

  比如今年3月深圳放开“7090”户型比例限制,随后的5月又出台新版建筑设计规则,将机房、避难层等公共空间列为“不计容面积”,同时控制超高层住宅开发,规定住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

  另外,苏州明确在城市郊区不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域,以及国土空间规划确定的历史城区等,停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。

  无论是放宽低容积率产品供应,还是控制高层住宅开发,意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩,低密及大户型的改善性产品将成为新房市场的主导。

  在促进楼市平稳健康发展方面,今年以来上海政策端表现更为积极。

  从3月末松绑“7090”政策,到5月末“沪九条”发布,6月取消土地出让规则中溢价率10%上限要求,8月末提高商品住房中小套型的面积标准。纵观上海出台的一系列政策调整,充分考虑了自住和多样化改善的购房需求,对改善市场预期,促进上海房地产市场平稳健康发展释放积极信号。

  结合全国重点城市出台的一系列政策来看,未来新房市场将迎来新的升级,政策端还将围绕建设好房子持续发力。