专业投资客的投资收益来自于方方面面的抠细节，房产投资也是个非常专业的赛道。

  ◎  文 / 特别观察组

  最近，我们接触了一个比较低调的群体，一群base上海的“炒房客”。

  他们中的部分，从去年底开始，已经把房产投资阵地从上海转移至重庆。

  “上半年我在重庆买了10套房，都是集中在一季度。”从去年底，A先生就不断在重庆踩盘，一个月时间看房不下150套。

  “我习惯了一年至少得买几套，尤其熊市，熊市忍不住，牛市可以休息。”

  为什么是重庆？

  从历史涨幅来看，过去十年投资重庆房产并不是个明智的选择。无论是跟一线城市上海比，还是跟同样是二线城市的“邻居”成都比，重庆房价涨幅远远落后。

  从商品住宅成交均价来看，近十年上海、成都和重庆涨幅分别为150%、174%和117%。重庆房价表现实在差强人意，比存银行也强不了多少，可谓几乎”十年不涨”。

  01 重庆议价空间大，容易“捡尸体”

  “我在暗中抄底，重庆还价特别容易。”

  重庆很久以来都是不折不扣的买方市场，买家往往占据着绝对的主动权。

  由于房价长期较为平稳，重庆房东并未享受太多房价上涨红利，出售房产时也很少出现惜售心态，多板块的二手房成交折扣率低于9折。

  遇上房东急售，个盘折扣率甚至可以低至7折。以A先生今年年初购入的一套房举例，挂牌280万的房产，直接照着挂牌价的7折200万还价。

  这个砍价幅度在上海是不可想象的，大概率要激怒房东。即使是中介假扮客户压价，也不敢胡乱喊出7折的价格。

  而在重庆，经过几次来回拉扯之后，最终这套房A先生以212万成交，成交折扣率为76折。

  A先生在重庆市场的中高端项目遇到的房东急售，主要有三种情况，举家移民、企业破产还债和年终给员工发工资奖金。在经济下行背景下，这种案例屡见不鲜。

  重庆房价绝对值在二线城市中也属于较低水平，当下以“捡尸体”的心态，接过别人举了五六年的杠铃，可谓“下有底”，在楼市熊市中，不失为一种相对安全的选择。

  02 重庆租售比高，可实现“以租养贷”

  牛市拥抱成长股起飞，熊市抱团红利股避险。在股票市场，经历一轮完整牛熊的老股民对这句话应该有较深的体会。

  而房产作为一种投资品考量，投资客的投资思路也不相上下。楼市持续下行背景下，能源源不断提供现金流的高租售比房产才是更安心的选择。

  根据2024年第二季度中国货币政策执行报告，经测算目前一线城市租售比不到2%，二三线城市租售比有所上升，升至3%左右。

  一线城市以上海为例，2023年全市平均租售比仅1.6%，租售比最高的崇明区和金山区二手房平均租售比也仅为2%左右。与上海目前普遍3.4%的首套房利率相比，上海大多数二手房租金对房贷的覆盖率不足一半。

  重庆市场二手房的租金收益状况要好得多，全市平均租售比达到了2.4%。江津、璧山和长寿区的二手房平均租售比甚至超过了3%。重庆目前的首套房贷利率也在3.4%左右，而投资客买房首选的经营贷，贷款利率普遍可以做到更低，“以租养贷”并非难事。

  “重庆比较好的次新房租售比2.5%是有的，个别笋盘可以到3%，老破商圈房就更不用说了，租售比都是3%以上。租金都能抵月供了，就不会有太大跌幅了。”

  央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中也一再强调租金对房产价值的重要性，原文如下：

  从租售比的角度来看，也许，重庆的底，真的快出现了。

  03 只选择重庆1%的人能买得起的好房子

  跌不下去，并不意味着能上涨。

  重庆二手房市场面临的抛压压力也不容小觑。重庆二手房挂牌套数长期居高不下，对比重庆和上海的挂牌成交数据来看，重庆的卖房难度估计在上海的四倍以上。

  因此，谨慎选筹在重庆不仅是个技术活，也是非常必要的事。

  一、不碰房龄超过十年的房产。

  一方面，重庆只有品相好的次新房才能租出好的租售比。

  “上海买房可以不看房龄，重庆一定要看房龄。租抵供需要房子的品相很好，重庆稍微老一点儿，比如房龄超过十年，即便地段不错也很难租。”

  另一方面，重庆次新房的抛售压力也比老旧二手房小。

  根据CRIC数据，重庆挂牌的二手房中，有近七成为房龄超过10年的房子，即2015年以前的二手房。从挂牌成交比来看，房龄越新的二手房，成交也越容易。

  二、配套不能有短板，规划级别要高，成长性好更佳。

  除了房龄以外，投资客们提到最多的选筹标准主要集中在项目资源上，配套资源要全面、要稀缺、同时也要兼顾成长性。

  “我主要关注渝北这个片区，商圈+地铁+学区+公园+大品牌开发商新盘才是投资重庆的正道。”

  “我重庆不选最高租金收益的区域，因为那是成熟区域，房子都至少六七年房龄了，我最近买得多的是中央公园，租金不算很好，但我觉得类似上海2003年的联洋，全部是高品质的新小区，规划级别也很高，规划也已经落地了百分之七八十了。”

  “我今年年头在重庆买的房子套均都在300万左右，都是两江四岸核心区的江景房。”

  总的来说，就是聚焦城市的头部项目，只投资富人能买得起的好房子，才能有好的投资回报。

  04 普通人，投资需谨慎

  专业投资客的投资收益来自于方方面面的抠细节，他们基于多次的买卖房经验、成熟稳定的贷款合作方、以及不厌其烦地无数次踩盘培养市场敏感度，无论是议价、贷款还是选筹，他们比我们大多数普通人都有着非常明显的优势。

  综上，我们可以发现，房产投资也是个非常专业的赛道。在楼市大环境不景气的背景下，买套房坐等上涨的时代已经一去不复返。普通人，投资买房需谨慎。