[易居研究院]中国房企TOP30月报（2022年1月）

  《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值动态以及组织变革进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考。

  核心观点

  1月LPR迎来近21个月以来下调，全国住建工作会议强调“防风险、稳增长”。但1月全国楼市依旧下行，TOP30 房企销售金额同环比下降近四成。1月美元债迎偿债小高峰，偿债压力下多家房企评级被下调，优质项目并购成行业出清重要路径，多措并举加速落地进程。受供给偏低、销售乏力、宽松信贷政策有待传递等影响，1月房企投资金额在低位徘徊。TOP30市值延续上涨，国企表现优于民企，但民企分化较大，龙湖、滨江表现突出，龙湖智创分拆上市，头部物管企业竞争亦加剧。降本提效，区域整合，聚焦精简是组织变革的主题。

  【企业投资】

  第三轮集中土拍收官，房企投资低位徘徊

  近期融资环境边际放松，房企并购迎来政策支持，在资金端为促进房企良性循环带来积极信号，但投资信心的真正恢复有赖于销售数据的企稳，加上本月集中供地重点城市仅有郑州、宁波两城，供给环比明显减少，1月TOP30房企投资金额环比下降八成，也大幅低于2020年和2021年同期投资额。

  TOP30房企中12家拿地25幅，拿地面积316.7万方，环比下降75%；成交金额231.9亿元，环比减少83%；成交楼板价为7321元/平，环比下降32%；溢价率维持在4.5%较低水平。保利以拿地面积108.6万方、成交总价87.2亿元位居规模房企投资力度之首，主要集中在在佛山、郑州、石家庄。

  继二轮降温后，郑州第三轮土拍持续降温，原计划集中出让的25宗土地，终止11宗，TOP 30房企（保利、碧桂园）均为底价拿地。宁波则逆势回温，受益于勾地政策的回归、出让金缴纳周期拉长、起拍价下调等规则调整，挂牌的38宗涉宅地均成功出让，甚至有5宗地块达到封顶价转入线下摇号，整体溢价率升至7.1%，成为三轮土拍溢价率最高的城市，TOP30拿地平均溢价率超11%，滨江、绿城、华润在宁波拿地。

  【企业融资】

  美元债迎偿债高峰，鼓励优质企业并购贷

  1月央行下调贷款市场报价利率（LPR）， 其中，1年期LPR由3.8%下调至3.7%，5年期以上LPR由4.65%下调至4.6%，多地房贷利率跟随下调，意在有效激活合理住房的消费需求。月中，银保监会在2022 年工作会议中指出要持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在宽松的信贷政策环境下，1月TOP30融资总量增加，但呈现明显的结构性特征，其中流动性偏弱民企面临更大的偿债资金困境，因此如何顺利处置出险房企的资产，对于行业风险的有效化解至关重要。1月国家对于项目并购的路径指引也更加明确，并对并购贷款和债券发行上给予更多优惠政策，如针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标等，在优惠政策的指引下，招商蛇口也顺利完成房地产行业首笔并购票据注册。

  1月TOP30房企合计融资规模254.6亿，同比下降59.4%，环比上升51.2%。其中，新增股权融资规模36.8亿元人民币，较上月环比上升93.7%，仅融创一家参与配股募资；2021年以来，TOP30中已有多家公司参与过配股发行，但民营房企参与数量明显下降，如旭辉（2021.11）、佳兆业（2021.5）、新城、龙光（2021.12）、世茂（2021.12）、融创（2021.11）、建发（2021.6）、奥园（2021.12）。新增债券融资规模217.8亿元，同比下降65.3%，环比上升45.7%，较去年同期下滑明显，主因系美元债发行规模同比骤减，新增规模仅57.03亿元人民币，较去年同期同比下滑85.3%。作为传统发债高峰月，TOP30房企境内外发债规模较去年均有不同程度下降，美元债信用危机事件对一般民企的再融资形成较大冲击，海外融资渠道修复缓慢。

  1月TOP30房企加权发债成本为3.59%,较上月下降1.03pct，主因系1月发债主体多属融资成本较低的国企、优质民企。其中美元债融资成本仅3.77%，较上月下降3.6pct，境内债融资成本3.48%，较上月下降0.5pct。

  1月TOP30中9家房企参与新债发行，较上月减少3家，上月参与发债的民企——碧桂园、龙湖、滨江本月持续发债，且合计融资规模较上月环比提升171%。国企发债规模占比有所降低，由上月的70.8%下降至 50.1%，且部分资金为收并购所用。有流动性压力的民企仍处于融资劣势，本月无新增发债，借新偿旧已成为过去时，而现阶段解决流动性的方法主要依赖债务置换/展期、资产处置等，如1月15日，富力地产的一笔本金总额为7.25亿美元的高级无抵押票据成功展期半年；祥生通过要约交换将一笔规模2.92亿元美元债成功延长至2023年1月17日；荣盛发展将金额分别为2.92亿（票面利率8%）和4.87亿（票面利率8.95%）美元债置换为2023年和2024到期的新票据；世茂集团就两笔合计金额11.65亿元的境内ABS成功获得展期。

  1月TOP30房企偿债规模360.8亿元，同比上升14.5%，环比上升97.9%。共有19家房企参与债券偿还，较上月新增4家，其中奥园、旭辉、碧桂园、荣盛、龙光、中梁、阳光城、正荣8家涉及美元债偿还。叠加美元债偿债高峰、融资收紧、销售下行预期，部分房企如融创、奥园、雅居乐、祥生、融信、富力、世茂评级被标普/穆迪/惠誉不同程度下调，19日奥园宣布实质性违约，保留有限现金资源以待债务重组。房企自救能力凸显，除联营项目处置、优质地块项目处置外，1月房企多元化业务处置范围由物业管理拓展至康养服务，如新城控股转让旗下新城养老服务有限公司20%予海南恒崧，祥生以3.37亿元出售向日葵健康23.8095%股权予天成宏伟置业。

  【销售排名】

  1月黯淡开局，销售同环比下降近四成

  受春节假期较早的影响及市场下行压力，2022年1月房地产市场开局黯淡。29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降37%，同比跌幅扩至46%。百强房企1月销售额同比下跌40.8%。TOP30 房企实现销售额3954.7亿元，同比下降34%，环比下降42%，明显弱于2021年同期及月均水平，也低于2019年1月水平。2月受春节假期供应缩量的影响，且三四线返乡置业或弱于往年，房企整体业绩增长面临较大压力。

  从增速看，仅滨江、华发、仁恒、中铁建同比增长，其他房企均为下降。对比2021年1月排名，上升最快的是滨江（上升18位）、仁恒（上升17位）、中铁建（上升20位），世茂、阳光城、融信排名下降最为明显。

  【市值表现】

  TOP30整体市值延续上涨，民企经营分化加剧 

  1月TOP30房企市值整体延续上升趋势，市值总额较月初上涨7.4%。具体来看，1月市值整体呈波动上升，期间经历两轮较为明显的上涨：1）月初银行证实针对出险房企的优质项目并购不计入“三道红线”，TOP30房企市值首次普涨；2）17日5年期LPR利率时隔20个月首次下调，TOP30房企市值整体再次上涨，月末略有回落。随着市值提升，1月中国铁建入围千亿级市值房企梯队，龙湖跃居TOP30房企市值排名首位。TOP30房企中国企市值涨幅整体大于民企，但民营房企分化明显。一些优质民企，如滨江、龙湖1月再获新增融资，流动性步入良性，月度市值涨幅超26%，处于TOP30前两位；另外一些项目运营能力强、土地储备优的民企在并购政策支持下，流动性预期回归理性，市值也取得较大提升，如新城、佳兆业、世茂等；还有少数民企持续深陷流动性危机，市值不增反降。

  1月TOP30房企市值管理行为以分拆物业上市、增厚现金流相关的配股募资、提振信心相关的增持回购为主。（1）龙湖智创计划分拆上市： 1月7日，龙湖发布公告称建议分拆龙湖智创于港股上市，该平台汇聚了龙湖集团智慧服务、商业运营两个航道的核心竞争力，是少数物业+商管联合上市的品牌。目前以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部集中化加速，又恰逢一些优质物业项目被低估并购的关键期，此时分拆上市可为收购扩张集聚资金实力，加速规模化发展进程。在公司原有的规模、运营、科技优势下，本次分拆上市受到资本市场广泛关注，公告前后公司市值均出现正增长，龙湖集团当月市值涨幅也位列TOP30之首；（2）融创配股增发：1月13日融创发布公告称将以15.3%折价配售4.52亿股，合计募资约44.84亿元HKD，其中一半用于归还借款。去年11月融创曾以10.9%的折让价配售3.35亿股，此次配股折价力度更大、配售股份数更多，频繁折价配股引发外界对公司流动性的担忧，宣布公告当日市值跌幅超22%；（3）增持回购：1月保利、中南、佳兆业均参与高管/股东参与增持，从增持金额看，中南建设力度最大，在增持公告前后一周内市值反馈也最为明显；相较于增持股份，龙光集团选择回购股份以向市场表明公司现金流稳定讯息，继上月配股发行后，龙光市值一路下跌，龙光对此陆续进行了7次股票回购，1月回购力度加码，两次合计回购400万股，同时还积极回购了2000万美元票据,多家机构对此解读为利好，并给予其买入评级，公司市值在一周内涨幅超10%。 （4）业绩预告：TOP30中绿地、保利、阳光城、中南、荣盛陆续发布2021年度业绩预告/快报，除保利外，其余几家净利润同比均出现较大下滑，阳光城预计亏损45-58亿元，中南建设、荣盛发展净利润下滑约70%-98%。

  【组织变革】

  降本提效，区域整合，聚焦精简是变革的主题

  2021年以来房企新一轮的组织变革成为常规事件。2022年开年之初，TOP30房企中碧桂园、世茂、保利、中梁均对组织架构进行了调整。其中，碧桂园为适应行业变革和外部市场环境，通过合并强区周边区域，将原有106个区域公司缩减至65个，此轮调整以推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效率，降低运营成本，是2020年10月开启的“极简”行动的收官动作。1月5日，世茂宣布进行新一轮架构调整，一是集团职能部门的整合、集团定位的变化，即集团定位强控投资、直管审计和采购；二是区域和地区公司职能的转变，由11个职能部门收缩为7个；三是区域范围的变化，撤销浙江区域公司、升级华东地区公司、重新划分沪苏区域公司等。

  在人事变动方面，万科继2021年年末密集调整后，总裁祝九胜将兼任长租公寓BU首席合伙人，直管长租公寓业务，至此长租公寓BU成为万科唯一由总裁直接管辖的事业部，体现了2021年年中以来万科全面加速向“开发经营服务并重”转型发展，以及长租公寓业务在经营性业务中的重要度。

  数据说明

  企业融资中的TOP30按克而瑞2020年全年全口径销售额统计，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。本月报于次月第一周发布，由于数据整理分析需要时间，数据统计截至时间为当月22-25日左右。